濱江集團底氣和勇氣從何而來?

作者 | 盧泳志

編輯丨高巖

來源 | 野馬財經

爲了避免“餓肚子”,濱江集團(002244.SZ)上半年斥資400億元拿地補倉

2022年上半年的最後一天,在杭州第二輪供地中,濱江集團再次成爲最大贏家,斥資225億元拿下45宗地塊中的12宗,佔總出讓金超過40%。

加在上第一輪供地中豪擲184億元摘得11宗地塊,上半年濱江集團在土地市場共競得23宗地塊,投資金額達409億元。

據克而瑞數據顯示,濱江集團上半年全口徑拿地金額爲467.3億元,排名第一;而中指院數據顯示,在1-6月權益拿地金額TOP100中,濱江集團同樣排名第一,拿地金額392億元。

因此,濱江集團力壓萬科、中海、華潤等國企、央企或有國企背景的房企,成爲2022年上半年拿地“一哥”。

之所以大舉拿地,濱江集團解釋稱,公司拿地積極,今年在杭州和寧波有新增土地,目前融資環境整體寬鬆,按揭額度充足,開發貸獲取順暢。

而濱江集團董事局主席戚金興更是直言,公司開會決定2021年的所有項目要在8月份全部清盤,這就意味着8月底我們的“肚子又要餓了”。

濱江集團曾表示,2022年公司的銷售目標是1500億元-1600億元,今年杭州第一批集中拿地的項目部分在今年可以達到預售條件。

400億拿地的背後:合作開發+深耕杭州

濱江集團可以說是出生在杭州、成長在杭州、盤踞在杭州,長期成爲杭州房企銷售榜頭名,收穫了“杭州一哥”的稱呼。

將杭州當作“硃砂痣”的濱江集團,在4月份土拍一結束就發出了準備好的喜報深情表白:我們深愛這個城市。

一直以來,濱江集團都偏愛在杭州拿地。克而瑞數據顯示,2021年濱江集團拿地金額298.86億元,位居杭州拿地金額榜榜首。

2021年杭州推出宅地175宗,推出規劃總建面2292萬方,同比增長48%。從歷年宅地成交情況來講,2021年宅地供應規模及成交規模均創歷史新高。

從成交來看,2021年杭州商品房成交量價齊漲,商品房累計成交2334萬㎡,同比增長45.7%,成交均價31156元/㎡,同比上漲10.5%。

得益於區域深耕,2022年上半年,濱江集團完成銷售現金回籠322億,同比增長6%。

而濱江集團曾公開表示,權益拿地金額佔現金回款金額比例保持在0.6左右,也就是說上半年拿地的409億元,大概一半需要合作方來出。

據悉,濱江集團今年在杭州首輪供地中拿下的11宗地塊,大部分是合作拿地或後續引入合作開發夥伴,其持股比例在10%-40%之間。

一位業內人士分析指出,合作拿地或合作開發是一把“雙刃劍”,雖然短期緩解資金壓力,但如果合作方遇到資金壓力,可能拖累項目開發進度,甚至可能需要被迫收購項目合作方股權。

除此之外,濱江集團還面臨“把所有雞蛋放到一個籃子”的隱憂。

從目前的佈局來看,濱江集團經營範圍主要集中在杭州及浙江省內的金華、嘉興、寧波、溫州、湖州等區域;而省外城市的佈局寥寥幾個,包括上海、深圳、蘇州、南京等。

財報顯示,截至2021年末,在濱江集團的土地儲備中,浙江省佔據85%,浙江省外佔比僅有15%。

實際上,濱江集團在對外擴張一直不太順利。2017年的深圳龍華舊改項目由於政策突變而擱置,導致計提7.24億元壞賬。2021年,與越秀地產的開展合作,本計劃在年內落地3個項目,但截至年底僅落地1個項目。

除此之外,濱江集團在對外的擴張中,難以體現經營優勢,去年在上海地區的毛利率僅爲11.91%,遠低於其公司的毛利率水平。

在戚金興看來,毛利率差異比較大的原因是因爲新進城市一般競爭激烈,以及杭州之外濱江進入的城市銷售週期相對較長。

大舉拿地“後遺症”初步顯現

濱江集團深耕杭州多年,2019年躋身便宜房企之列。直到2021年,房地產行業遇冷,濱江集團實現“逆襲”。

2021年,濱江集團實現營業收入379.76億元,歸母淨利潤30.27億元,分別較上年同期增長32.8%和30.06%。

不過,隨着公司規模快速增長,濱江集團的經營成本卻逐年增加,其毛利率也在持續走低。

數據顯示,2018年至2020年,濱江集團的毛利率分別爲35.74%、35.1%、27.04%。2021年毛利率進一步下滑,已經縮減至24.66%。

東方財富”指出,濱江集團2021年的營業成本爲285.47億元,同比增長36.8%,高於營業收入32.8%的增速,導致毛利率下降2.2%。

圖片來源:濱江集團2021年年報

進入2022年,去年下半年不斷萎縮的樓市行情,開始反映在濱江集團今年一季度的經營數據上。

今年第一季度,濱江集實現營業總收入61.83億元,同比下降16.8%;歸母淨利潤2.28億元,同比下降42.7%。

更需要注意的是,濱江集團第一季度的經營淨現金流爲-115億元,同比大跌1704.57%。顯然,這與其大規模拿地脫離不了干係。

在銷售方面,據克而瑞統計,2022年上半年銷售額683.9億元,同比下滑22.2%,按1500億元目標只完成了45.6%;和去年相比,完成率下滑13個百分點。

除此之外,濱江集團一直被業界詬病的權益銷售額降低的現狀仍未改變。

據瞭解,去年濱江集團實現1691億元銷售額,在克而瑞統計的權益銷售金額中,只有871.5億元,權益佔比爲51.53%,仍然處於一個較低水平。

這種情況今年依然存在,上半年濱江集團全口徑銷售額683.9億元,而權益銷售額爲425.8億元,權益銷售佔比62.34%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,權益銷售比例低說明企業在規模方面獨立性是欠缺的,這是需要警惕的地方。而且房企合作開發潛在的成本較高,盈利空間會被壓縮。

逆勢發債,一年內需償還67億債券

去年以來,一大批房企債券逾期,資金壓力成爲衆多房企的阿喀琉斯之踵。

進入2022年,情況並未好轉。克而瑞數據顯示,2022上半年,房企境內債券融資同比下降27%至2653億元,境外債券融資同比下降80%至2354億元。

在這種情況下,濱江集團逆勢發債。其中,1月4日和1月25日先後發行兩筆超短期融資券,金額分別爲9.6億元和9.3億元;2月23日,再次發行短期融資券7.2億元。

進入下半年,7月1日,濱江集團又發行一筆9.7億元的短期融資券,期限1年,募資全部用於歸還存續期債券本金及利息。總體來看,濱江集團這四次發債利率都在3.55%-4%之間。

從整個行業來看,2022上半年新增債券類融資成本4.31%,較2021年全年下降1.04個百分點,其中境內債券融資成本3.31%,較2021年全年下降0.76個百分點。

對於融資成本下降的原因,克而瑞研報表示,上半年境內發債佔比從2021年的58%上升至79%,結構性變化導致整體融資成本下降;另外,由於融資環境收緊,債券發行向優秀房企集中,進一步拉低了企業的發債成本。

圖片來源:企業預警通

經過數次發債,截至目前濱江集團存續債券共有18只,存續規模爲129.99億元。其中一年內到期債券規模爲67.1億元。

其中,7月8日,濱江集團有一筆發行金額9.6億元的債券即將到期,本計息期債券利率4%。

從債務水平來看,截至今年3月底,濱江集團貨幣資金168.5億元,比去年底減少43億元,短期借款1.16億元,一年內到期有息負債122.9億元,比去年底增加23.8億元。

除了濱江集團,大多數房企依舊面臨較大的還債壓力。克而瑞數據顯示,下半年會有3102億元的債務到期,主要集中在七八九三個月,尤其是7月到期規模高達830億元,爲歷月最高。

在業界看來,若房企無法通過發行新債或銷售回款收回資金,隨着債務到期,債務違約現象或將持續增加。 

而中原地產首席分析師張大偉認爲,從市場趨勢看,目前房企最困難的時候已經過去了,雖然可能仍會有局部爆雷的情況,但是整體已經進入良性循環,未來是槓桿穩定的市場。

頻繁發債、大舉拿地,濱江集團似乎沒有收到行業下行的影響。2022年,濱江集團能否順利償債、完成銷售目標?歡迎留言評論!

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