調控措施會不會變?二手房參考價會不會調?房子還是不好賣……

這些問題和感受,都是證券時報記者近日走訪深圳多地過程中,購房者表達出的心聲。剛剛過去的2022年上半年被業內稱爲多年來最難的“半年考”,深圳樓市也交出了自己的答卷。那麼,下半年深圳樓市又會發生哪些變化?

新房兩極分化

博弈偏向於買方市場

對於深圳的新房市場,“兩極分化”可以說是最爲明顯的一個關鍵詞。今年上半年,深圳一些“網紅豪宅”的熱銷似乎給樓市帶來了一絲回暖的信號。只是,“網紅豪宅”的熱度並沒有傳到剛需市場,許多剛需新房項目依舊在打“價格戰”,不僅開盤就打折,而且還有買房送黃金等各類促銷活動。特別是作爲深圳“網紅區”的光明樓市開始走下神壇,絕大多數的新房項目銷售速度明顯慢於市場預期。

深圳貝殼研究院的數據顯示,2022上半年深圳共有57個項目取得批售,合計供應新房26228套,其中新房住宅17353套,同比去年上半年增長24.6%。總的來看,上半年供應量集中於二季度,主要由於一季度深圳處於疫情高峯期,房企推盤節奏放緩。隨着疫情防控有效,4月供應量快速增加,其中6月達到今年上半年新房供應最高值。截至6月末,深圳新房住宅可售房源28794套,住宅去化週期上升至8.1個月。另一邊,上半年深圳新房共成交23776套,同比下降34.4%。其中,新房住宅成交16126套,同比下降38.3%。

並不是所有的新房都好賣,即便是在深圳,房企花式促銷也屢屢上演,二手房也同樣如此。樂有家研究中心數據顯示,剛剛過去的2022年上半年,深圳二手住宅僅成交9965套,同比大跌近65%,錄得2007年以來的最差表現,比2008年上半年還要少52%。雖然深圳二手房從4月開始出現環比上升,但月均2000套上下的成交量與業內關注的5000套“榮枯線”相去甚遠。深圳市房地產中介協會最新公佈的數據顯示,截至2022年7月4日,深圳全市共有38317套有效二手房源在售,較上週增加159套,二手房在售房源數量也在持續增加。

多位業主告訴記者,自己的房子有的是總價低的剛需房,有的是名校學區房,但掛牌好幾個月都沒有賣出去,行情回暖不明顯。也有房產中介經理反映,即便是在過去熱炒的西部和學區房片區,越來越多的二手房以接近參考價的價格出售。值得注意的是,據深圳貝殼研究院數據顯示,2022上半年深圳新增二手房掛牌均價同比下跌0.8%,環比下跌1.5%,整體來看業主心態和預期有所弱化,報價趨向合理。今年上半年成交議價率爲5.9%,創下近年來新高,也表明當前博弈偏向於買方市場,尤其急於出售或急需用錢的業主議價空間更大。

爲何購房者積極性不高

今年以來,多地樓市政策暖風頻吹,但深圳樓市政策面依舊保持平穩。深圳一家大型房企營銷部人士告訴記者,儘管樓市調控放鬆的預期有所升溫,但如果項目的自身條件一般,開發商也不願意“等”市場回暖,還是會選擇通過促銷走量。從購房者角度來看,記者隨機採訪了多位準備購房的深圳市民,發現購房者面對調控鬆綁預期和房貸利率下調普遍保持謹慎態度,認爲現在買房還是會從自身經濟承受能力出發,並且會考慮自身工作前景和經濟環境。而且,深圳新房供應充足,購房者可選標的越來越多,就連那些曾經的“炒房客”也變得低調。

爲何購房者的積極性不高?廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,此前關於深圳樓市調控政策變化也是時有傳聞,但最終都全部“落空”,這對市場預期帶來比較大的衝擊。另外,深圳的二手房價格出現下跌,新房開始大量供應而且限價比較明顯,二手房價格下跌導致購房者對買新房的積極性也有所減弱,認爲新房選擇空間很多而且價格也會下跌。還有一個因素就是,深圳的二手房參考價仍在發揮作用,槓桿大幅降低導致購房門檻提高,也降低了購房者的積極性。

對於政策走向,李宇嘉認爲,從國家層面的政策來講,現在處於一個政策空窗期或者政策效應的觀察期。下半年,深圳樓市肯定會有所回暖,但要基於上述提到的因素是否會發生變化,就是原來促成深圳房價大幅度上漲的幾個因素,例如槓桿率、居民對未來預期的收入等。另外,外來人口在深圳買房還是很難,即便其他城市能通過鬆綁限購來刺激外來人口購房,但深圳是不行的,所以這些方面都有待觀察。

業內人士普遍認爲,包括深圳等一線城市在限購限貸等政策層面寬鬆的可能性非常小。近日,深圳市住房和建設局發佈關於印發《深圳市住房發展2022年度實施計劃》的通知。《計劃》指出,2022年深圳市計劃供應商品住房用地215萬平方米;新開工商品住房建築面積700萬平方米,約7萬套;批准預售和現售商品住房面積600萬平方米,約6萬套。值得注意的是,《計劃》指出,繼續加強新建商品住房銷售價格指導,持續完善二手住房成交參考價格發佈機制,適時更新、逐步細化二手住房成交參考價格體系。加強一二手住房價格聯動調控,加大二手住房交易信息公開力度,引導房地產經紀機構合理發佈掛牌價格、商業銀行合理發放二手住房貸款,促進市場理性透明交易,穩定市場預期。

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