來源：華夏時報

深圳樓市 梁寶欣 攝

華夏時報記者 李貝貝 見習記者 梁寶欣 深圳報道

2022年上半年，深圳二手房市場遇冷。

據深圳房地產信息平臺數據顯示，2022年上半年，深圳二手房僅成交9965套，同比大跌近65%。對此，樂有家研究中心指出，該成交量錄得2007年以來最差表現，比2008年上半年還要少52%。

爲此，有業內人士將其稱爲深圳史上最慘半年度二手房市場。

不過，深圳福田某房產中介7月5日接受《華夏時報》記者採訪時表示：“從2月到6月，交易量每月在增加，剛需客戶還是要出手的。”

同比大跌超6成

據深圳房地產信息平臺數據顯示，今年1月份至6月份深圳二手住宅成交套數分別爲1557套、872套、1117套、1860套、2318套和2241套，共計成交9965套，同比下降約64.96%。

對此，樂有家研究中心指出，該成交量錄得2007年以來最差表現，比2008年上半年還要少52%。

圖源：樂有家研究中心

值得注意的是，樂有家研究中心曾在去年8月指出，按照近幾年的月度數據來衡量，深圳二手住宅過戶量的榮枯線在5000套左右，因此出現低於2000套則表明市場極其低迷。

而據樂有家數據顯示，2008年至2021年8月，深圳二手住宅月度過戶量低於2000套的月份屈指可數，僅有6次，且大多爲春節或者疫情爆發這類特殊時期。

但在今年上半年，深圳二手房市場僅於5月和6月成交超過了2000套。

爲此，IPG中國首席經濟學家柏文喜7月5日接受《華夏時報》記者採訪時表示，“在市場預期不夠樂觀以及更趨保守的情況下，就市場心理而言，二手房交易會更受打擊和更加冷淡，這也是深圳今年上半年成交不過萬的主要因素。”

同時，薩摩耶雲科技集團首席經濟學家鄭磊也在7月5日向《華夏時報》記者表示，深圳二手房市場仍存在漲價預期，這是深圳商品房供求關係長期失衡決定的，因此，二手房業主通常選擇繼續等待更好的價格出手。

此外，成交量的下滑也帶來了價格的變動。

國家統計局數據顯示，深圳二手房價格指數今年前五個月均處於同比下降的狀態，6月止跌回升。

而據深圳貝殼研究院數據顯示，2022上半年深圳二手房新增掛牌均價同比下跌0.8%，環比下跌1.5%，整體來看業主心態和預期有所弱化，報價趨向合理。此外，今年上半年成交議價率爲5.9%，創下近年來新高。

剛需觀望氛圍更濃郁

在二手房市場遇冷的狀態下，深圳改善羣體入市意願高於剛需羣體。

據深圳市房地產中介協會公佈的數據顯示，在今年上半年二手房錄得量面積佔比分析中，小於90平方米戶型的錄得佔總體比例處於持續下滑態勢；90平方米以上戶型佔比，尤其是90-144平方米的佔比提升明顯；而面積在144平方米及以上的戶型也呈現出上漲趨勢。

圖源：深圳房地產中介協會

對此，深圳市房地產中介協會指出，這些數據反映出改善型羣體入市意願高於小戶型剛需羣體入市意願，這也從側面反映出剛需羣體對於預期的不確定性，觀望氛圍更濃郁。

而柏文喜認爲，“在收入預期惡化的情況下，剛需人口的置業能力更受影響，反而讓改善型需求更爲顯現，這也是上半年新房改善型成爲市場主力的原因。這說明了深圳樓市購買力的韌性主要由改善型需求支撐，且這部分需求仍然強勁，需求仍在。”

“深圳商品房市場存在較大的硬需求，改善型住房需求也很強。”鄭磊也說道。

此外，剛需羣體的觀望氛圍也影響到了深圳區域間的成交表現。

深圳市房地產中介協會指出，剛需羣體的觀望氛圍濃郁，直接影響到龍崗、羅湖等傳統剛需置業集中區域的交易量，而在樓市迴歸理性與價值屬性的背景下，類似福田等擁有稀缺核心資源的區域交易相對更爲活躍。

值得一提的是，6月深圳的新房庫存量及消化週期均呈現上升趨勢。

圖源：克而瑞地產研究

據克而瑞數據顯示，深圳6月庫存量達520萬平，環比上升17%，同比上升51%，而消化週期則高達18.3個月，環比上升14%，同比上升109%。

二手房市場回暖是大勢所趨

在談及深圳下半年房地產市場的走勢時，柏文喜說，“以目前的市場情況及促進樓市回暖的政策邊際強化趨勢來看，深圳樓市回暖應該是大趨勢，二手房市場走強也是大勢所趨。”

據瞭解，近日，深圳市住房和建設局印發《深圳市住房發展2022年度實施計劃》（以下簡稱《實施計劃》）。《實施計劃》指出，繼續加強新建商品住房銷售價格指導，持續完善二手住房成交參考價格發佈機制，適時更新、逐步細化二手住房成交參考價格體系。

其中，《實施計劃》還指出，深圳市將加強一二手住房價格聯動調控，加大二手住房交易信息公開力度，引導房地產經紀機構合理發佈掛牌價格、商業銀行合理發放二手住房貸款，促進市場理性透明交易，穩定市場預期。

不過，柏文喜還指出，“新房市場受供需增加能力的限制，短期內或難出現全面性回暖。”

在新房供應量方面，《實施計劃》明確，2022年深圳市計劃供應商品住房用地215公頃；新開工商品住房建築面積700萬平方米，約7萬套；批准預售和現售商品住房面積600萬平方米，約6萬套。

鄭磊則認爲，在未來12個月，深圳商品房市場回暖的速度不會很快。