記者 | 牛其昌

因花費2.73億元購買辦公大樓遭到深交所質疑後,金現代(300830.SZ)通過列舉周邊房產的交易單價,重申此次交易價格具有公允性,並強調公司改善員工工作環境的需求迫切。

7月5日,金現代回覆深交所關注函併發布關於購買房產的補充公告,明確此次購買房產爲商業類地產,房產交付後公司將全部自用,不會對外出租、轉讓或銷售。目前這一項目處於正常施工狀態,預計2024年1月30日竣工驗收。

6月29日,金現代曾發佈公告稱,公司擬使用自有資金向濟南衆龍置業有限公司購買其開發的位於濟南市高新區天辰大街北側、穎秀路西側的部分辦公房產,擬購房產爲預售房,建築面積爲23788.57平方米(預測繪面積),交易總價約爲2.7314億元。

僅過了一天,深交所便向金現代下發關注函,要求其說明購置標的房產的原因及必要性,進一步量化分析交易價格是否合理,並說明本次交易的資金來源。

金現代明明擁有自有在用的辦公場地,爲何還要花費2.73億元購買一處直線距離其僅五、六百米的新辦公大樓?

金現代董祕魯效停此前在接受界面新聞採訪時表示,公司從2014年底就開始在奧盛大廈辦公,分散在不連續的四層樓上,上述區域目前已不能滿足辦公研發需求,剛性需求比較明確。

金現代此次回覆深交所時進一步說明,公司自有在用的辦公場地位於奧盛大廈2號樓,該棟樓共計27層,公司擁有的樓層爲17、18、20、21層,建築面積合計8158平方米,剔除30%左右的電梯井、樓道間等公攤面積,以及剔除會議室、接待區、衛生間等公共區域後,有效工作面積不足4500平方米,以此容納1000多人辦公較爲緊張。

爲緩解辦公區域緊張問題,公司從2021年5月起和8月起,分別在濟南市東泰中心、奧盛大廈3號樓租賃辦公區域1012平方米、1227平方米。

之所以購買公司本部附近的樓盤,金現代解釋稱,公司早在2004年就已遷入高新區,員工安家、配偶工作、孩子入托上學均分佈在附近,新辦公大樓的位置管護員工穩定。公司新購置的2萬多平方米的獨棟辦公樓在濟南非常少見,其面積大小適合公司現在的發展階段,公司可以用最少的資金、最大限度地改善和提升辦公條件。

界面新聞注意到,金現代2021年年報顯示,公司在職員工數量爲2640人,較上一報告期的2833人減少193人。爲何員工人數減少了,辦公區域反而緊張了?

金現代對此表示,近年來公司員工總數雖略有下滑,但在濟南地區工作的員工人數顯著增加。截至2022年6月底,在濟南地區工作的人員大約爲1120人,去年同期約爲1010人,同比增加約11%。因疫因素情影響,在濟南總部遠程爲用戶提供服務的員工比率逐步增加。在此背景下,原本按5人設計的工位目前已坐7人。

金現代認爲,擁擠的辦公環境員工感受較差,不利於員工穩定性,因此改善工作環境具有一定迫切性。

公開資料顯示,金現代是國家電網公司的核心供應商,南方電網公司、五大發電集團的重要供應商,參與和承擔過上百個大型電力信息化系統的建設,主營業務爲向供電企業、發電企業、鐵路企業等提供軟件開發、實施及運行維護等服務,2020年5月登陸創業板上市。

金現代還表示,公司擁有涉密信息系統集成乙級資質和武器裝備科研生產單位保密三級資質,在安全上需要區分一般辦公區域和保密區域。此外,公司正在大力研發“低代碼開發平臺”“知識圖譜可視化開發平臺”等基礎軟件產品,爲了核心代碼的安全,管理上也需要區分一般軟件開發區域和基礎軟件核心代碼開發區域。考慮到未來涉密項目的開展以及基礎軟件產品的安全開發,目前的辦公空間已越來越難保證上述區域分離的需要。

若按照建築面積23788.57平方米、交易總價約爲2.7314億元計算,本次房產交易單價約爲1.15萬/平方米。對於這一價格,魯效停對界面新聞表示,與周邊相比處於中等偏下價位。對此,金現代通過查詢58同城房產交易平臺,列舉了項目所在區域周邊同期、同性質房產的掛牌價格。

據濟南當地地產行業人士表示,對比高新區其他區域寫字樓的市場價格,該項目1.15萬元/平方米的價位適中,對比附近的漢峪金谷,其寫字樓均價在1.3萬-1.6萬/平方米左右。

金現代表示,參照同地段範圍和相近區域的可比房產,與公司擬購置房產的成交價格比較接近,受周邊配套、地理位置和交易模式等因素影響,交易單價與上表中列示的單價有略微差異,但差異較小,因此本次房產交易價格具有公允性。

不過值得一提的是,儘管交易價格相對公允,但從該房產的功能分區來看,生產研發的使用面積僅佔54.45%,電梯、衛生間及公攤等面積佔比達30%。在業內人士看來,對於寫字樓來說,30%的公攤比例並不低。

金現代2021年年報顯示,報告期內公司實現營業收入5.99億元,同比增長21.36%;歸屬於上市公司股東的淨利潤6578.21萬元,同比減少2.86%。

金現代2.73億元的購房款從何而來,交易完成後是否會影響公司正常經營?魯效停對界面新聞表示,公司除了一個多億的貨幣資金,還有可以隨時取出的銀行理財。另外公司每個月都有回款,因此自有資金完全充足。

金現代在公告中進一步說明,經初步覈算,公司貨幣資金總額爲1.46億元,可快速變現的交易性金融資產有2.41億元,應收票據有1084萬元,應收款項融資有630萬元。其中,上述交易性金融資產爲期限較短的銀行理財產品,到期可隨時贖回,應收票據、應收款項融資如有必要可隨時貼現,合計金額約4.04億元。

從金現代未來6個月內的資金支出安排來看:除每月固定現金支出如員工工資、稅金等外,新購置辦公樓款項將分批支付,固定支出與新辦公樓款項支出合計約4億元。

金現代表示,完成本次交易後,預計貨幣資金餘額仍有結餘,能夠滿足經營需求。即使出現階段性資金緊張,公司還可通過公募REITs發行、非公開發行股票、發行公司債、向銀行申請貸款等多種融資工具融取外部資金。

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