港灣商業觀察

近日，由弘陽集團與無錫本土房企華晟集團聯合開發的無錫陽山悅陽九璽推出水蜜桃抵房款活動，單價18.88元/斤，最高可抵188888元，成爲與西瓜、小麥抵房款後又一創意產品。

毫無疑問，近期愈演愈烈的“xx抵房款”式喜聞樂見現實，預示着2022年夏季年中之際全行業去化壓力仍然巨大。

對於弘陽地產來說，其壓力或許來自多方面。6月30日，公司發佈公告宣佈袁春辭任執行董事、行政總裁及董事會薪酬委員會成員幾項職位，由創始人曾煥沙接任行政總裁。

業界談論的是，袁春在弘陽地產總裁的位置上工作了還不到一年半。17個月的高級職業經理人選擇辭職，在地產行業大環境下，也算正常現象。

與此同時，穆迪也下調了公司評級。

01

下調評級：融資渠道受阻，現金流疲軟

6月30日，穆迪將弘陽地產（01996.HK）的公司家族評級從“B3”下調至“Caa1”，並將該公司的高級無抵押評級從“Caa1”下調至“Caa2”，展望仍爲負面。

穆迪表示，評級下調反映出弘陽地產運營現金流疲軟、流動性減弱，以及未來6至12個月有龐大的債務到期等因素導致該公司再融資風險上升。負面展望則反映出，在資金緊張的環境下，該公司解決再融資需求的能力存在不確定性。

2022年前五個月，弘陽地產的合同銷售額同比大幅下降61％，至人民幣155億元。其次，弘陽地產將有相當大規模的離岸債務到期，包括2022年10月到期的2.5億美元債券和2023年4月到期的4.55億美元債券。如果沒有新的融資，公司預計的運營現金流和目前持有的現金將不足以在未來覆蓋其所有付款義務。

穆迪預測，受收入放緩的影響，弘陽地產的債務槓桿率將在未來12-18個月內從2021年的63％降至55％-60％。同樣，在預期利潤率下降的推動下，其利息支付能力（以EBIT利息覆蓋率衡量）將從同期的1.9倍下降至1.5倍至1.7倍。

考慮到負面展望，弘陽地產評級上調的可能性不大。然而，如果弘陽地產改善流動性和融資渠道，並在未來12-18個月加強銷售、盈利能力和信用指標，可能會出現正面的評級趨勢。另一方面，如果弘陽地產的流動性進一步惡化，穆迪可能會下調其評級。

近乎在同時，6月22日，惠譽評級也將弘陽集團及其子公司弘陽地產的長期外幣發行人違約評級和高級無抵押評級自'B'下調至‘B-’，回收率評級維持'RR4'。上述評級均被列入評級負面觀察名單。評級下調是基於，在資本市場大幅震盪的背景下，弘陽集團和弘陽地產的流動性緩衝空間收窄，再融資風險攀升。

惠譽表示，弘陽集團和弘陽地產在2022年剩餘時間及2023年上半年分別將有34億元人民幣和30億元人民幣的資本市場債務到期。此外，弘陽集團在年內還有8.5億元人民幣的信託貸款和境內資產支持證券待償。惠譽認爲，集團在短期內的資本市場融資渠道仍然受阻，兌付2023年上半年到期債務的不確定性進一步增加。

惠譽估計，截至2022年5月，弘陽集團和弘陽地產持有逾50億元人民幣可用現金用於償付債務，包括弘陽集團層面（不含弘陽地產和弘陽服務）的5億-10億元人民幣以及弘陽地產層面的45億元人民幣現金，應能覆蓋在2022年內的債務到期量。但惠譽預計，鑑於弘陽集團將不得不依賴自有現金和內部現金流兌付即將到期的債務，其流動性緩衝空間或將進一步收窄。

此外，弘陽集團以位於南京的家居博覽中心爲抵押標的發行的20億元人民幣商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）將於2023年1月進入回售期。集團正在推進以抵押貸款對CMBS進行再融資，並將超出CMBS再融資的貸款額度用於集團其他債務兌付。儘管集團表示已經與牽頭銀行達成協議，但惠譽認爲，再融資的完成時間仍不確定。

弘陽地產正在尋求以位於江蘇省的兩處投資物業作爲抵押標的置換現有貸款或獲得新的抵押貸款，以籌集約9億元人民幣的增量融資。該公司還計劃出售合資項目公司的部分股權以充實流動資金。惠譽認爲，由於市場波動較大，上述交易的執行風險高企。

《港灣商業觀察》就評級下調一事聯繫弘陽地產投資者關係部門，未能獲得回覆。

02

盈利能力下降，銷售狀況持續承壓

再看2021年年報信息。從營收、毛利潤以及淨利潤來看，2021年，弘陽地產營業收入爲266.7億元，同比增長32.3％；毛利潤爲50.8億元，同比增加12.7％；淨利潤爲18.7億元，同比上升0.6％。

從業績體量來看，公司整體表現不錯。然而與此同時，其毛利率和淨利率卻雙雙下滑。同期內，毛利率爲19.1％，同比下降了3.3個百分點；淨利率達7％，同比下滑了2.2個百分點。與此同時，歸母淨利潤也同比下降了25％至12.46億元。

克而瑞地產研究在年報點評中談到，毛利率下降主要是由於高毛利項目結轉比例變少，歸母淨利率下降主要由於期內結轉較多合作項目。近年來弘陽合作拿地頻繁，截止到目前總土儲的權益比例依然不足50％，少數股東攤薄利潤的情況仍會持續。

從銷售狀況來看，2021年，弘陽地產實現合約銷售額872.2億元，較上年略增，平均合約銷售單價約人民幣16887元，同比增長15.5％。但2022年以來，弘陽地產面臨着銷售承壓的風險。2022年前5個月，弘陽地產累計實現合約銷售金額爲155.2億元，同比下降60.86％；累計實現銷售面積爲109.65萬平方米，同比下降53.39％，平均銷售價格爲14151元。

從單月來看，5月份，弘陽地產的合同銷售金額爲31.08億元，同比下降75.97％，銷售面積爲23.66萬平方米，同比下降67.14％，銷售均價爲13135元。

惠譽指出，在中國近期新一輪疫情爆發及相關封控措施的衝擊下，消費者的住房需求持續低迷，信心受挫，受此影響，弘陽地產2022年前五個月的合同銷售總額同比下跌61％至155億元人民幣。儘管2022年5月的銷售額環比增長20.1％達到31億元人民幣，但惠譽認爲，弘陽地產的銷售額在2022年實現全面復甦的前景仍存不確定性，其全年合同銷售規模的降幅可能在30％以上。疲軟的銷售勢頭將繼續拖累該公司的現金流生成和流動性緩衝能力。

知名地產分析師嚴躍進對《港灣商業觀察》表示，弘陽地產前五個月銷售金額下降了60％，跌幅是比較大的。但並不是說比行業中的其他企業要差，很多企業也類似同比下降了60％左右的水平。所以單從數據來看，一方面說明企業面臨比較大的壓力，另一方面也說明現在整個行業都存在銷售金額下滑幅度大的情況。但是不管怎麼樣，弘陽地產當前銷售數據下滑的比較大，面臨的現金流的壓力也會比較大。弘陽地產面臨的盈利壓力以及銷售方面的壓力堆積在疫情，使得評級下滑和經營方面的外部環境惡化。

“而弘陽地產的無錫‘水蜜桃換房’舉動也說明企業在當前拉動銷售方面有一定的焦慮和顧慮。這對企業而言，在經營、銷售方面遇到一些困難，下半年迫切需要各種辦法來克服，否則，出現評級下調等問題會使得企業後續融資機會減少，壓力繼續加大，形成惡性循環。如果弘陽地產銷售速度能夠加快，即便是下降，但是跌幅比別的企業要小的話，就有可能扳回一局，爭取更多有利條件，創造更好的發展環境。”嚴躍進說道。