文 | 新浪財經 徐苑蕾

位於上海大虹橋的申虹路，全長雖不足3公里，卻被稱爲“房企宇宙中心”。在房地產全國化的浪潮下，巔峯之時超過10家房企的總部曾坐落於此，並上演了一個個自我蛻變的商業故事。

然而，隨着房地產調控政策的持續收緊，一切已物是人非。根據機構統計數據，僅2022年上半年，已有約10家房企將總部遷出上海，遷出速度遠超當年房企的遷入速度。

猶如倦怠於在一線城市繼續打拼的年輕人，這些房企大多選擇撤退下沉，重回原來的區域大本營。同策研究院研究總監宋紅衛表示，如果房企的債務風險持續，其在上海辦公的成本壓力也會越來越大，他預計，下半年或還會有更多房企將總部搬離上海。

落子上海

2017年，新力地產正式將總部搬遷至上海，成爲第一家落戶上海的江西本土房企。彼時在上海，新力地產既沒有土地儲備，也沒有項目落地，搬遷總部的目標更多是希望以上海爲中心，進一步輻射南京、蘇州等長三角區域。

同一年，中駿集團、東源地產、大發地產等另外6家房企也紛紛將總部遷至上海。而在它們之前，在2000年就從香港、廈門來到上海探路的世茂地產和旭輝集團，早已成爲行業中的佼佼者；在它們之後，祥生地產、藍光發展、弘陽地產等來者的腳步亦未曾停歇。

在全國化擴張的過程中，來滬落子總部，被不少中小企業視爲重要的跳板。尤其是在2016至2017年期間，一二線城市房價大幅上漲帶動了三四線城市熱度攀高，整體樓市量價齊升。此後便出現了第一波房企搬遷總部的高峯，有約13家房企從不同城市遷往上海，其中以閩系房企爲最多。

旭輝集團董事局主席林中就曾表示，在環渤海、大灣區、長三角幾個區域中，長三角市場化最成熟，市場也最公開透明，長三角的房地產體量也是幾大區域之首。

2012年時任陽光城總裁的陳凱也曾坦言，上海是中國的經濟重鎮，落子上海是看好這個中國經濟、金融和技術中心的未來發展潛力。因此，進軍上海市場一直是公司的目標，是陽光城全國佈局的重要一部分。

2019年已經躋身千億俱樂部的藍光發展也正式啓用上海+成都雙總部。“在進入千億元之上的嶄新徵程後，藍光發展也需要藉助上海這個更大的平臺。”藍光發展董事長楊鏗曾稱。

而即便不是搬遷總部，上海也是不少龍頭房企戰略佈局中的重要一環。2020年年底，萬科就將原在深圳總部的“研究與開發專業公會”轉移到上海辦公，該公會囊括了設計、招採、成本、工程等職能部門。

有分析觀點認爲，這或可被視爲萬科設立了“雙總部”，將開發業務拆分出來放到上海，爲專業總部，旨在加強開發業務，原深圳總部則淡化了地產色彩，爲綜合性職能的集團總部。

蛻變歷程

在同策研究院研究總監宋紅衛看來，上海作爲全國的金融高地，在融資方面具有得天獨厚的優勢，各大銀行的總部、基金公司、信託、私募、保險、資管等都在上海有機構，房企在對接資本方時會有較大的優勢。

宋紅衛還提到，長三角區域是全國房地產規模最大的經濟圈，地方房企全國化的第一站基本都要選擇長三角，不管從管控半徑，還是從區域輻射來看，上海都是最適合作爲總部或者區域總部來管控長三角區域的城市。

上海強大的資金、資源優勢以及長三角城市羣的區位優勢，對於房企尤其是中小型房企的銷售規模擴張以及全國化佈局都發揮了重要作用。不少房企在落子上海後都完成了從區域性公司到全國性房企的蛻變，個別房企甚至衝進千億。

以陽光城爲例，2012年將總部從福州搬遷至上海的時候，陽光城全年銷售額僅73億元。但到了2013年，公司銷售額就一躍增至220億，2019年已經達到2110億，躋身行業銷售TOP20。也就是說，在搬遷總部後的7年裏，陽光城銷售業績增長了30倍。

此外，2019年藍光發展，當年公司新增土地儲備總建築面積1121萬平方米，其中華東地區277.55萬平方米，佔比爲24.76%，年內華東區域銷售金額爲260.96億元，佔比25.7%，在各區域中排名第一。

除了實現了規模訴求之外，上海也爲房企吸納行業人才提供了便利。IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，上海佔據着中外經濟交流的高地，這座城市在動態發展與調整中在我國經濟發展中的地位、優勢始終沒所變化，對高端人才的吸引力未曾減弱。

以祥生地產爲例，2019年公司宣佈啓用上海新總部，次年便吸引了原財務總監談銘恆“回巢”出任副總裁。擅長於財務管理談銘恆曾歷經景瑞地產和正榮地產上市，重回祥生當年，談銘恆便協助祥生完成了上市，作爲當時最後一家仍未上市的TOP30房企，祥生從遞表到過聆訊耗時不足五個月。

2019年總部遷入上海的港龍集團，次年也引入了原中梁地產北方區域集團總裁姜煒出任執行總裁，此後公司便以蕪湖爲起點首進安徽，此外還成立了西南等區域公司，進一步將全國化進程加速。

撤退下沉

藉助上海的資源高地，房企不斷開啓快速擴張、積極拿地的戰略，雖然一定程度上完成了業績跨越式的提升，但也爲房企資金鍊風險埋下了隱患。隨着2020年以來房地產調控政策的持續收緊，早些年遷入上海的房企如今則紛紛選擇撤退，重回原本的區域大本營。

最爲典型的要數藍光發展，在債務暴雷後，公司在2021年放棄雙總部，大部分之能人員從上海撤回成都。另一家千億房企祥生地產也退租了上海總部大樓，並將上海的職能中心轉移到杭州。

6月初，有市場消息稱，弘陽地產上海總部的員工收到通知，上海總部的部分職能將轉移至南京，同時縮減了上海寫字樓的租賃規模，從最初的一整棟樓到僅保留一層樓。  

根據克而瑞的不完全統計，2000年至今有約40家房企總部遷至上海。但僅2022年上半年，已有約10家房企將總部遷出上海，在當時搬遷總部至上海的房企中，佔比已達25%，遷出的速度遠遠超出了當時遷入的速度，而且搬離的多數爲百億規模的房企。

究其原因，宋紅衛分析認爲，隨着三道紅線、貸款集中度等政策實施，銷售規模不再是衡量房企信貸資格的指標，負債、現金流、償債能力反而成爲房企融資的重要指標。“也就是說，即使在上海，房企也不一定能夠融到資金。”

柏文喜則指出，如今多家企業悄然離場，反映出房企因應行業形勢變化而進行的收縮性戰略調整和收縮，同時也從側面反映出房企的債務緊張，難以支撐上海總部帶來的資金費用的實情。“在行業下行、市場走低和企業發展陷入困境的情況下，收縮戰線、壓縮管理成本和人工成本以保證活下去成了房企的第一要義。”

根據戴德梁行數據顯示，以上海虹橋商務區爲例，核心區的寫字樓租金約爲5元-7元/平方米/天。這意味着，如果房企總部租賃三層辦公樓，以2000平方米一層來估算，一年租金約爲1000多萬。

宋紅衛表示，從信用債的融資缺口來看，未來2-3年內不少房企都存在融資缺口，只能靠項目銷售回款來償債，這會進一步加劇房企銷售和償債壓力。在一定程度上，如果民企的融資通道不打開，民企的債務風險就會持續，他預計，下半年或還會有更多房企將總部搬離上海。