隨着“三道紅線”監管政策的常態化，房企內部降槓桿持續推進，疊加外部融資環境收縮等因素的影響，房地產行業整體承壓。在債務槓桿的持續拉低過程之中，行業所面臨的問題愈發複雜。調控的本意在於幫助行業擠水分、排風險，以推動行業升級、發展。
房企作爲重要的市場參與主體，並非單純逐利，肩上也有一份“保障”住房供應的責任。試想，如果沒有房地產企業，僅憑福利分房，我們的住房數量與品質遠遠難以達到如今的水準。在過去幾十年中，房企承擔了推動國內住房市場化進程的時代使命，功不可沒。
我們所推出的“尋訣”系列房企報道，不僅是對企業戰略及市場現狀進行剖析，更重要的是要幫助企業重拾未來行業信心，客觀面對整體困境，積極探尋發展路徑。
堅持務實有效運營理念的中梁控股不斷穿越週期，走過波詭雲譎的2021年後，在2022年仍然主動進行債務管理、改善財務狀況的同時，持續賦能產品、保證交付品質、優化組織結構，發展定力凸顯。
財務務實：多舉措緩解債務壓力
在行業整體持續下行的背景下，債務正成爲懸在不少房企頭頂的“達摩克里斯之劍”。2021年中梁控股積極響應調控主調，保持穩定銷售、加快銷售回款，同時開源節流，持續優化財務結構。
年報數據顯示，期內中梁有息負債約402億元，較2020年末下降26%，在房企30強中處於低位；淨負債率進一步下降至35.4%，繼續保持行業低位。此外，2021年中梁控股回款率超過85%，爲公司發展提供充足的現金流保障。
在保持穩定銷售和回款的同時，中梁控股不斷完善資產佈局結構，聚力深耕。年報顯示，2021年中梁銷售額超過20億元的城市有24座，其中溫州、杭州、合肥銷售貢獻率超100億元。據悉目前中梁控股已在全國20多個省市的150餘座城市成功開發了500餘個項目。
數據顯示，2021年中梁控股新增土地貨值1300億元。在新獲取項目中，二三線城市佔比90%，長三角佔比54%，持續聚焦長三角都市圈及高能級城市。截至報告期末，中梁控股總土儲達6000萬平方米，土儲平均成本約4400元，可售貨值達4300億元。有數據顯示，在可售貨值中，二三線城市佔比約89%，長三角佔比近50%。
不僅如此，進入2022年，中梁控股多舉措主動進行財務管理，如期償還境內外債務。據悉，1月11日至1 月14 日，中梁控股進一步購回2022年1月票據累計本金總額達3169.3萬美元；1月17日中梁控股公告稱，已提前由境內銀行賬戶完成匯出所有必需的資金至其境外銀行賬戶，用於償還1月31日票據到期時償還餘下的本金金額及應計利息。截至今年3月31日，中梁控股有息負債降至340億元。
除了提前回購、提前將當月剩餘未償還本金及應計利息的資金匯出至受託人外，中梁控股還已經在提前回購2022年1月、5月、7月到期的多筆美元票據。
5月17日，中梁控股發佈的交換要約公告，表示將對今年5月19日到期的票息8.5%、本金總額3億美元債券，以及7月29日到期的票息9.5%、本金總額4.5億美元債券提出交換要約。
業內人士認爲，在房企償債高峯下，中梁控股不僅持續控制有息負債，同時提前回購美元債的行爲，是順應行業週期繼續做大做強的表現，同時將會對國內房企及整個行業起到積極提振作用。
產品務實：鍛造品質、保證交付
產品和服務的持續提升是房企核心競爭力的關鍵。
在產品端，除“星海、拾光（雲璟）、鎏金”三大產品系，中梁控股於2020年10月對外發布4.0產品，並於2021年在成都、杭州、洛陽等多個城市落地。其中，融合4.0設計理念的“中梁鎏金系”項目屢獲認可、備受市場青睞。
需要注意的是，在4.0產品發佈會上，中梁控股以人爲本、從心出發，提出WEl社區與WEI聯盟，並提出對WEI社區的期待與展望，提倡健康的生活方式、綠色的生活環境、智慧的生活場景、安全的生活體驗。
其中，WEl社區是基於對業主需求及未來趨勢的研判，明確“以人爲本”的產品理念，從“場景迭代”、“健康探索”、“智慧賦能”三大維度，以“9+N社區美好模塊”爲樣本，爲客戶帶來未來美好生活的體驗。
在服務端，2021年中梁控股發佈“品質耕心美好”的全新品牌主張，以“薈心”煥新服務，通過“薈心”售後服務5步法、“薈享”雙平臺線上服務、“薈鄰”生活節、“薈家”房屋保修服務四大板塊，搭建360°全週期客戶服務體系——薈心服務，以新的服務價值，創造“心”的理想生活。
交付是對產品和服務的最大認可。2021年中梁控股在交付量創新高。數據顯示，期內中梁控股迎來139個項目、183個批次交付，交付面積爲912萬平方米，同比增長13%，實現超11萬套房交付，得到110000餘戶業主的信賴和認可。
值得注意的是，近日佛山中梁星圖項目成功入圍中國房地產最高榮譽“廣廈獎”。此前佛山中梁星圖曾榮獲“第十二屆地產園林示範區銀獎”，此次通過國家級工程質量大獎“廣廈獎”候選項目，是中梁產品品質的又一例證。
公益慈善：書香百校、務實求真
“向善”是時代潮流。在產品和服務之外，如何爲更多人帶來美好生活是中梁努力的方向。
近年來，中梁控股發力教育扶持、關注青少年成長，積極投身體育投入、環境保護、賑災援助等各項公益事業，累計捐款過億元，持續以愛心護航美好生活。2021年6月“書香中梁”第100所愛心圖書室落地延安，中梁完成了書香中梁5年百校的承諾。據統計，目前中梁足跡遍佈18個省市的106所中小學校，捐贈超過50萬冊圖書。
2022年4月25日，中梁控股向上海市普陀區桃浦鎮、長風街道捐贈12萬元的防疫物資。用實際行動彰顯社會大愛，守“滬”美好。
此外，隨着雙碳目標的提出，綠色發展成爲全球共識，中梁控股積極推進綠色發展。數據顯示，中梁累計開發綠色建築總面積超5000萬平米，綠色建築項目超過350個。2021年3月，中梁控股成立ESG委員會，致力於提升環境保護、社會責任和治理水準，推動企業的可持續發展。
展望未來，中梁控股表示將維持經營流動性、減槓桿和穩債務作爲主要經營目標，以優化融資結構、提升運營管控效率，防範風險、降本增效爲主要經營邏輯。
業內人士表示，在今年市場回暖有望的情況下，中梁控股狠抓產品質量的同時，保持健康的財務水平和穩健經營，用高質量發展開拓更廣闊的生存空間，發展定力持續夯實。
