原標題 房企暴雷，觸目驚心！

三十六樓

文丨劉亦風

自從寫了《綠地，綠地》與《中梁，中梁》後，不少讀者要求寫寫其他房企，遂花一週時間，整理了TOP50房企目前的境遇，完後，頓覺觸目驚心，腦海中立刻浮現兩句話，前一句是形容房企，後一句形容普通老百姓：

“心之憂危，若蹈虎尾，涉於春水”，“火大無煙，水深無聲，人之情苦至極者無語”。

而房企們，短短三年時間，閉着眼連續做了幾個旋轉跳躍，就從黃金，白銀，青銅直接跳進了：

暴雷年代！

01

1、碧桂園：宇宙第一房企，面子上看起來很穩，但裏子卻有着巨大隱患，很多人不知道，碧桂園的負債，是除了恒大之外最高最高最高的那一位，也是以億萬爲單位的，不過碧桂園是被支持的民營企業，有兜底，陰晴難測。

2、恒大：曾經的‘天大地大，恒大最大’，公開暴雷，且躺平。

許老闆心心念唸的流芳百世，可能真的要遺臭萬年了，很多人可能還不清楚1.97萬億到底是什麼概念？這麼說吧，蘋果公司是現在全球最有錢的公司，現金儲備高達2500億美元，它比美國政府有錢，超過了160多個國家一年的GDP，可以打包買下京東+拼多多+小米：

曾經日薪208萬的鄭爽，要工作2200年，不喫不喝不花，才能掙到這麼多錢。

就這，換成人民幣也是1.6億萬元，還只能將恒大集團的欠款先還一部分，倒是勉強夠楊主席的碧桂園還清欠款了。

3：萬科：有國企成分，質量方面馬馬虎虎，財務倒是很穩健，但致力於‘活下去’的他們，真的活下去了。

4、融創：地產行業新晉四大天王，公開暴雷，債務展期，老孫想方設法，又是自掏腰包，又是資產處置，雖然積極自救，但確實已經借不到什麼錢了，而且因爲這些年瘋狂的買買買買買，窟窿實在有點大，可能要成爲：

恆二。

5、中海、保利：常年的地產TOP10，這兩個屬於根正苗紅的國企，穩如老狗，在剛公佈的6月銷售排行榜上保利排第一，中海排第四。

6、龍湖、綠城：綠城與萬科一樣，也有些央企的小影子，龍湖這幾年出奇的穩，這三者可以稱爲當代民營房企的三駕馬車，TOP10中屬於很穩健的那一種，只不過綠城與萬科去年下半年還能抄底拿地：

今年公開市場，已經很少拿地了。

7、綠地：TOP10中與中海，保利一樣，都屬於根正苗紅的國企，但綠地是國企中獨一份的一顆奇葩，公開暴雷，爛尾無數，種種行爲真的有種沒下限的匪夷所思感，具體可讀之前的文章《綠地，綠地》，這是：

恆三。

8、新城控股：前董事長王振華猥褻女童案之後，被迫放慢了了擴張腳步，當人們以爲新城要完蛋的時候，沒想到竟然因禍得福，反而穩了下來，不得不說：

命運這東西，還真是奇形怪狀。

9、泰禾、世茂、旭輝、禹州、寶龍、陽光城，正榮，融信、融僑、福晟、三盛這些都屬於閩系房企。

前些年地產行業最風光的時候，房企50強榜單中，閩系房企獨佔14席，桐花萬里丹山路，雛鳳清於老鳳聲，他們這些後起之秀來勢洶洶，在地產江湖花錢如流水，來去如疾風，誕生了一批又一批的土地收割機，但沒過幾年，皆如浮萍，被一通狂風暴雨打過之後，只剩飄零去。

泰禾、陽光城、世茂，曾經都是喊出2000個小目標的top20房企。

泰禾：暴雷好幾年，但賭性十足的黃其森一直沒有宣佈破產；陽光城的到期違約債務規模超過300億。

世茂：跟融創一樣，許榮茂與許世壇父子，在疫情前一兩年，開啓了瘋狂“買買買買”的併購模式，但很快迎來了‘三道紅線’的緊箍咒，然後就是大面積的信託違約。

旭輝：雖然是被支持融資的民營企業，但去年年底在向央企兜售項目，今年很可能已在暴雷的路上。

正榮、融僑、禹州、福晟：公開暴雷，債務重組。

融信：爲數不多還沒公開暴雷的閩系房企，但上市公司審計被換，背後是個大雷。

寶龍：很多區域公司投資拓展全裁光，留下一點人賣資產包。

三盛：曾經喊出千億口號，如今維權不斷，官司纏身，公開暴雷，債務展期

10、奧園、富力、龍光，雅居樂、佳兆業，美的置業，花樣年，這些與碧桂園、萬科、中海、恒大等一起同屬於粵系房企，在地產江湖有句老話叫，中國地產看華南，華南地產看粵系。閩系房企崛起後，50強獨佔14席，但粵系房企10強獨佔5席，以泰禾，世茂爲首的閩系房企暴雷後，粵系房企自然也不甘人後，除了恒大外：

奧園：公開暴雷，債務展期，商票拒付規模達十幾億規模，理財延兌。

富力：公開暴雷，債務展期，老闆自掏腰包80億支持公司還債，但無濟於事。

佳兆業：公開暴雷，債務展期。

美的置業、華潤、雅居樂：這三家都進行了大規模裁員，美的置業是被支持的民營企業，華潤是國企，雅居樂剛還了幾十億債務，還能勉力支撐，裁員方面，美的置業據傳裁員40%，華潤則是核心地區裁員30%，非核心地區裁員50%。雅居樂去年也大規模裁員，今年算穩住了。

花樣年：涉險美元債，全面違約，很多合作項目賣給了合作方。

10、融創，華夏幸福，泛海，遠洋，榮盛，鴻坤，首開、首創、華遠，都屬於京派房企，京派房企曾經也是風光無限，不僅有大量兜底的國企央企，萬通、SOHO都曾名躁一時，塑造了很多視覺衝擊特別獵奇的地標性建築，也有融創、華夏幸福這種前十常客。

華夏幸福：公開暴雷，債務重組。

泛海：公開暴雷，泰山會如日中天的時候，盧志強與柳傳志這對老搭檔的保駕護航下，泛海頗有天人之姿，2018年是條分水嶺，在山隔山，在海隔海，鐵拳之下，一拳天人跪，但泛海的暴雷還與其他房企不一樣，因爲泛海自成一個派系，江湖人稱‘．泛海系’：

其內部地產項目，借款，債券、信託，民生銀行等利益糾葛錯綜複雜。

泛海這一暴雷，遠不是通過簡單的變賣資產，或者債務重組，引入戰投的方式可以救回來的，近乎無解。

遠洋：千億有息負債壓頂，債券頻繁異動，爲了還債，最近在出手項目股權。

鴻坤：公開暴雷，旗下理財產品30億資金無法兌付。

榮盛：公開暴雷，債務展期。

首開、首創、華遠：這三家都是國企，目前的房地產市場，除了綠地這朵奇葩，其餘國企都很穩。

11、綠城，濱江，中梁，祥生，德信，佳源國際，同屬於浙系房企，除了綠城與濱江比較穩之外，‘浙系四小龍’各有各的不幸。

中梁、祥生：多年的千億房企，公開暴雷，債務展期。

佳源國際：股價閃崩，停牌，債務逾期。

德信：用錢的地方很多，借錢的途徑很少。

12、中南：中南有點恒大爆雷前的徵兆了，也是商票拒付，官司不斷，美元債尋求展期，同樣在暴雷的路上。

13、金科，藍光，正榮：同屬千億房企陣營，公開暴雷，債務展期。

14、建業、龍光：這兩個品牌房企正在苦苦支撐，建業建業求救信和商票逾期，找萬達合作；龍光債務展期，到處賣項目。

15、新力：公開暴雷，債務違約嚴重。

16、弘陽：水蜜桃換房背後，是銷售額大降六成

17、紅星：賣身了，嗯，賣給了遠洋。

雖然不全面，但以上基本是房地產企業TOP50的常客，除了國家隊之外，只有寥寥幾家是穩健的，隨便一數：

竟然已經有36家房企，要麼已經暴雷，要麼走在暴雷的路上，其餘都在苦苦支撐。

02

暴雷年代，這些房企還有救嗎？其實答案挺悲觀的。

別看現在各大城市各種政策琳琅滿目，總體而言，其實就幹三件事：

放鬆，放鬆，他媽還是放鬆！

無論是武漢打破‘房住不炒’的遊戲總綱領，徹底放開限購，允許外地投資客進場；還是合肥朝花夕拾，重新撿起已成死灰的‘允許企業集體購房’；又或者鄭州的救市19條、還是直接給老百姓發‘房票’等等等等，無論怎麼擺弄，都只是欲蓋彌彰，因爲，這麼多年來，只要救市都是萬變不離其宗的放鬆三板斧：

降低首付、放開限購、降低利率。

若擱以前確實‘三招鮮，殺遍天’，屢試不爽，但問題是，人間早就暗換了芳華。

以前那個‘土拍一響，黃金萬兩’，然後閉着眼睛，睡覺睡到自然醒，數錢數到手抽筋的年代，已然徹底成爲過去式，現在也不是用不用夜壺的問題，而是尿沒了，甚至連憋尿的底氣與信心都沒有了，不僅老百姓沒信心：

房企自己也沒信心了。

今年上半年的土拍市場，除了龍湖等少數幾家民營房企，出手的幾乎是清一色的國家隊：國企央企、再加上地方城投與城建這兩個大冤種，相互之間左手倒右手。

至於民營房企，九成已經不拿地了。

可能很多人還不明白，圍繞着着房地產開發的整個過程，房企頂多算是一個高級打工仔，他們的利潤率甚至連5%都不到，杭州土著房企濱江的老闆戚金興就很真實，說：

爭取做到1-2%利潤。

開發商只賺了極小一部分，這其中的大頭是誰？大錢誰賺去了？答案是兩個字，知道房價真正貴的地方在哪嗎？是建築材料？是人工？是10萬，20萬的精裝修費用？不，不，不，都不是，真正導致房價貴的因素只有一個：

佔了至少50%的善意發展的土地出讓金。

很多經濟賬其實並不需要多高深多晦澀的計算公式，簡簡單單，加加減減就行。

如果一個項目的單價是2萬，那麼，其中的1萬，是要掏出來上交的，注意，這是至少，有些地方有些項目的土地出讓金甚至高達70%，也就是需要掏14000。到了開發商這裏，也就只剩下6000-10000的操作空間，如果再拋開建材與人工等等等硬件剛需，房企本身的利潤空間就已經很渺小了。

城市基建，城市發展，城市更新，修高鐵，修高速，搞航天，建三峽，造航母，辦教育，給公務員發工資……

這些都需要錢，怎麼辦？

最簡單的方式就是，發展需要大量勞動剩餘價值，利用14億的人口紅利，而房子是最合適的媒介，拔最多的鵝毛聽最少的鵝叫。

但問題是，土地出讓金都是普通老百姓，普通購房者來買單，是拿居民的以前儲蓄與以後負債，進財政系統，本質上，這是稅收性質，而且是未來稅：

一次性往後收取未來二三十年的進城稅。

過去一直幹得不錯，但這畢竟是居民的儲蓄，甚至是多數人一個家庭一輩子的積蓄，提前收幾十年，但花錢卻是按一年一年的花，講真的：

哪有每年收30年的稅，越收越多，萬世不竭的道理。

老百姓如今不願意買房了，其實除了單純的錢沒了，還有個最大的問題：

是全球獨一無二，動輒20%，30%的公攤面積問題，是質量問題與遍地爛尾問題。

現在的各種救市政策看起來很美，但都是頭疼醫腳的換湯不藥，很多人都明白，只要做到四點：

一，土地出讓金降到現在30%，房價非但立馬應聲下跌，活着的開發商興許還能重拾拿地的熱情，有更大的利潤空間的話，質量問題能先解決一半。

二、直接幹廢公攤面積，比‘降低首付、降低利率’等羊毛出在羊身上的政策有效有用千百倍。

三、取消預售制度，至少能解決最基本的保證不爛尾的問題，不至於讓老百姓即便掏空了六個錢包，還成天戰戰兢兢的擔心會不會爛尾，會不會打水漂後，還得承擔銀行二三十年的貸款。

四、明白地方監管不是爲開發商服務的的機構，而是人民單位爲人民，監管力度提上來，質量問題再解決一半。

只要這四個真正落地，樓市立馬滿血復活，成交量瞬間爆炸，給點時間，各種文件裏心心念唸的健康而向上的房地產市場，自然而然的就形成了。

但一個殘酷的現實問題是：

在我國，基本所有有能力在調控房價這件事情上，發揮能量的人，都和房價利益深度綁定，而大多數城市，無論是地方政府還是城市的運轉及發展，都嚴重依賴土地財政，而土地財政大部分靠的都是土地出讓金，降，是不可能降的。

上到京中，下到地方，再到開發商、炒房客、已購房者，只要有得選，讓利降價，從來就不會是一件主動的事兒。

這也是爲什麼房地產興衰史在每個國家都翻來複起的演繹，原因就是房地產本身，對國家而言，對地方政府而言，對人民而言，都有不同的莫大吸引力：

畢竟，這是一場只要參與，都能獲利的金融遊戲。

03

看到此處，有人興許會問，三分之二的民營房企不是在暴雷，就是在暴雷的路上，土地出讓金是城市發展的基礎，既然不能降，那麼央媽可不可以直接打錢掙救房企呢？

答案是否定的。

很簡單，稍微算筆成本賬就明白了：

所有房企加起來保守估計十幾萬億的負債，僅一個恒大就幹到1.97萬億，一天的利息就幾個小目標，先不說地價和物料人工等其他成本，其中有息負債保守估計，恒大僅利息一年就需要支付大幾千億！

雖然陸陸續續有國企爲暴雷不太嚴重的房企買單，但都是杯水車薪，近水只能救暫時的近火，而客觀上，解套的辦法，只剩一個：

有後來者，有接盤俠，用更高的負債來置換風險。

關鍵是現在窟窿可不是十幾年前，那時居民儲蓄充沛，債務規模不大，多大的市場鬆一鬆褲腰帶就生吞活嚥下去，但現在的市場：

居民負債率沒有最高只有更高，褲子脫光，也未必能接得住啊。

央媽如果給暴雷房企定向輸血，利滾利，只會把窟窿捅的更大，說不定連金融機構都要搭進來，甚至：

開發商拿到這些錢，誰都無法保證究竟是拿來堵債務黑洞，還是蓋房子？

倘若銀行不直接輸血就需要從民間籌資，只能以放開限購，降低首付比例，降低利率這三板斧，硬生生的去鼓勵居民加高槓杆，去做後來的孤勇者，去高位接盤，但是即使房子賣出去了，開發商拿到首付款，還是那個雞生蛋蛋生雞的經典問題，究竟是拿來填債務窟窿，還是蓋房子保交樓呢？

恒大喊了近一年的保交樓，至今又交了幾棟樓，幾套房呢？

這就是現階段救市最真實的矛盾，最現實的死循環，很殘酷，但誰都無可奈何，誰都無解。

出清是市場行爲，不讓出清債務就這麼拖着也要利息，就賣出去這點房子，債務黑洞也會把現金流消耗殆盡，出清有人成爲代價，不出清也有人成爲代價，過去十幾年爽夠了，透支了二三十年的未來，就應該預料到今天的困局。

許多事情從一開始就已經註定了結局，而在這之後的所有的折騰，都只不過是爲了拖延散場的時間。