2022年上半年樓市持續低迷，地產開發商的債務壓力有增無減。據克而瑞地產研究數據，房地產行業在上半年銷售目標完成率不足30%、融資總量同比腰斬背景下，下半年還要面臨月5000億元債務到期，其中7月到期規模爲歷月最高。

回顧今年上半年，房企境外融資規模持續下滑的同時，有50多家開發商遭遇境外評級機構的近150次評級下調。此外，至少有正榮集團、融創中國、綠地集團、天譽置業等4家企業在今年上半年首次爆雷。

事實上，今年以來監管出臺了多個支持房企融資的利好政策，但克而瑞地產研究報告指出，考慮到政策傳導需要時間且覆蓋面有限，不少民營企業“借新還舊”的難度依然很大。這也意味着，下半年違約現象大概率還會持續，出險房企還會增加，這對金融機構來說顯然不是一個好消息。

不過隨着境內融資佔比的提升，今年上半年房企債券類融資成本已經較2021年全年有所下行。另一個好消息是，已有多家民營房企被監管機構選爲示範房企，通過信用保護工具拓展房企境內融資渠道，未來有望進一步擴圍。

房企持續縮表，上半年融資規模腰斬

自2020年8月央行、銀保監會等針對房地產企業提出“三道紅線”指標，即剔除預收款項後資產負債率不超過70%、淨負債率不超過100%、現金短債比大於1之後，行業已經陸續開啓縮表進程。

但從2021年下半年開始，房地產行業進入重點調控階段，隨着個別爆雷事件發生，行業整體信用嚴重受損，融資活動逐漸從主動整改進入被動下滑。其中，100家典型房企的融資總量（約1.32萬億元）出現近5年來首次負增長（約-25%）。今年上半年，這一趨勢進一步加強。

據克而瑞地產研究最新數據，今年上半年（截至6月21日數據）100家典型房企的融資總量僅爲3837億元，同比降幅擴大至53%。從單月融資情況來看，2022年1~6月房企的單月融資量均出現不同程度的同比下降，除6月統計週期較短外，1月和2月降幅也均超過50%，而隨着監管對融資政策的適度糾偏，房企融資數據自3月開始同比降幅趨於穩定。

按照天風證券統計的上市房企數據，今年一季度是近十年來行業有息負債規模首次收窄，同比減少4.7%，其中民企是主要“拖累”。數據顯示，一季度大、中、小型房企有息負債規模分別同比增長10.4%、-11.9%、-6.9%，國企、民企增幅則分別爲1.2%、-13.2%。

從融資機構來看，境內融資的比重還在不斷提升，逐漸佔據絕對主位。克而瑞數據顯示，今年上半年，百家重點房企境內債權融資同比下降27%至2653億元，但佔比仍達到69%，較2021年去年提升了20個百分點；同期，房企境外債權融資同比下降80%，僅爲2354億元。其他主流融資方式中，資產證券化同比下滑了68%，受“三道紅線”監管的永續債沒有再新發行。

自2021年個別房企爆雷事件以來，部分銷售回款較慢的房企頻繁遭遇境外評級機構下調評級，境外融資難度和成本提升，制約境外單月發債規模持續同比大幅下滑。據天風證券統計，2021年以來已有60多家房企信用評級被三大評級機構下調，僅今年以來就有50多家開發商（或有重複下調）遭遇近150次評級下調。

不過境內債方面，隨着5月多家優質房企被監管機構選爲示範房企，人民幣債券發行增多，從而結束了歷月境內發債同比下滑的趨勢。就在5月16日，碧桂園、龍湖、美的置業三家民營房企被監管機構選爲示範房企，陸續發行人民幣債券；同時創設機構還將發行包括CDS或CRMW在內的信用保護工具，爲房企融資“保駕護航”。此後，新城控股、旭輝地產也加入優質民企名單中，其中新城控股月內相應發行了10億中票，爲銀行間首單房企信用風險緩釋憑證。

隨着境內融資佔比的提升，加上融資環境收緊導致債券發行向優質房企集中，房企整體融資成本也有所回落。克而瑞數據顯示，今年上半年百強房企新增債券類融資成本爲4.31%，較2021年全年下降了1.04個百分點，其中境內債券融資成本較去年全年下降0.76個百分點至3.31%，但境外債券融資成本抬升了0.88個百分點，高達8%。

下半年5000億債務到期，7月償債壓力最大

一邊是融資受阻，另一邊是持續不斷的債務高壓。

今年上半年，據克而瑞數據，在房企債券發行規模只有2068億元情況下，房企債券到期規模高達3417億元。這也意味着，房企過去“借新還舊”進行資金週轉的模式已經難以爲繼，而且這種壓力還會持續。

克而瑞數據顯示，今年下半年房企債券到期規模仍超過3100億元，其中7月到期規模高達830億元，爲歷年最高。而西部證券統計的數據顯示，國內信用債（3177億元）+海外債（1743億元），房企下半年每月到期債務超過800億元。其中，下半年償債規模在百億以上的房企包括恒大、佳兆業、保利、融信、合景泰富等。

而除了融資資金，房企的經營性資金迴流依然較慢。從今年上半年銷售數據來看，1~6月百強房企累計銷售金額爲34771.50 億元，同比下降 50.6%，雖較上月跌幅收窄2.1個百分點，但依然延續下跌態勢。央行公佈的金融數據也顯示，居民中長期貸款需求持續低迷。

克而瑞地產研究報告指出，如果未來房企無法通過發行新債或銷售回款收回資金，隨着債務到期，債務違約現象還會持續增加。據記者不完全統計，自2021年6月以來，已有中國恒大、藍光地產、恆泰集團、禹州集團、陽光100、陽光城、花樣年、當代置業、新力地產、中國奧園、佳兆業等至少13家房企債務違約，今年以來正榮集團、融創中國、綠地集團、天譽置業等也先後爆雷。

不過西部證券地產研究團隊指出，居民購房意願和預期相關，近期房企爆雷數量逐漸減少，且目前剩餘未爆雷房企以央國企爲主，市場對於項目交付的擔憂逐步緩解。

政策支撐回暖，房企分化加劇

值得注意的是，不論是融資還是銷售回款，房企之間的分化趨勢都在逐漸加強。信達證券統計數據顯示，今年上半年各梯隊房企累計銷售金額同比增速中，TOP5、TOP6-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100分別爲-46.9%、-42.4%、-52.5%、-55.2%、-52.8%。

從6月銷售數據來看，儘管全口徑銷售金額依然同比下降了43%，但環比增長60%。中泰證券地產行業首席分析師陳立認爲，6月以來，以新拿地新推盤、一二手價格倒掛的新房項目復甦最爲明顯，而剛需及弱線城市銷售較弱，銷售復甦呈現總量弱、結構強的特點。下半年，企業必然加強推盤力度追求全年銷售規模的降幅收窄。

此外，頭部房企、國央企在融資方面的優勢更加明顯。西南證券地產研究團隊指出，在債務規模整體收縮的情況下，國央企的融資表現明顯優於民企。以今年6月的信用債發行爲例，TOP10多爲國央企，且發行規模大幅領先於民企，其中國企招商蛇口發展排名第一，信用債發行71億元，而在民企中排名靠前的旭輝控股集團僅發行5億元信用債。

天風證券地產分析師韓笑預測，預計下半年融資政策寬鬆仍有望延續，國央企及優質民企的融資優勢將繼續拉大，行業分化加速。

對於民企融資支持政策，克而瑞地產研究報告指出，CRMW與CDS的使用將有效擴大優質房企直接融資的規模，帶有CDS的債券也能提高信用等級，降低發行成本。但短期來看，利好政策僅覆蓋別個優質房企，政策的信號意義仍大於實際拉動作用。尤其是當前行業風險仍未出清，疊加疫情對銷售的影響尚未消除，市場信心短時間難以快速回歸。未來民營房企融資難的問題能否得到切實解決，仍有待觀察下一步的政策引導及市場走向。