來源:華夏時報

2022年上半年,政策層面暖風不斷。中原地產研究院日前發佈的數據顯示,上半年200個城市已出臺樓市鬆綁政策超460次,刷新歷史記錄。而隨着疫情影響逐漸減弱以及政策效果的持續顯現,樓市下半年回暖也被認爲是必然趨勢。

但受訪的業內人士多數仍保持謹慎看法。58安居客房產研究院分院院長張波認爲,在回暖的大趨勢下,政策總體放鬆的節奏會放緩,市場總體仍將保持一定的謹慎度,不但房企在拿地層面相對保守,購房者也會更謹慎選擇確定性更強的板塊以及更穩健的房企。

上半年樓市新政數量同比漲61%

2022年以來,房地產市場持續低迷。爲促進剛性和改善性需求釋放,各地發佈樓市扶持政策的頻率明顯加快。

來自中原地產研究院的數據顯示,2022年上半年,各地出臺樓市鬆綁政策已超460次,覆蓋城市超200個,次數刷新歷史記錄。7月4日,中原地產首席分析師張大偉向《華夏時報》記者透露,對比2021年上半年全國發布了286次調控政策,2022年同期發佈的調控政策數量同比上漲61%。

其中,4月29日召開的中央政治局會議被業內視爲今年樓市調控的重要分界點。7月5日,廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者指出:“在此之前,樓市政策處於非熱點城市小打小鬧、熱點城市邊緣性行走的階段。而在此次會議後,紓困政策明顯增加,力度也在加大。”

從調控內容來看,各地打出“組合拳”,全面支持合理住房需求釋放,繼續優化限購、限貸等政策,降低交易稅費,取消不合時宜的限制性政策。

其中,公積金政策調整的次數最爲頻繁。中原地產研究院統計,2022年上半年全國有超過150個城市針對公積金政策出臺了不同力度的寬鬆政策,成爲市場寬鬆最集中的政策方向。

同時,多孩家庭成爲定向放鬆的主要對象,全國超過30城市在調控政策中特別提及多孩家庭住房需求。例如,杭州“5·17”新政規定,符合條件的三孩家庭,在杭州市限購範圍內限購的住房套數增加1套。此外,符合條件的三孩家庭在報名參加新建商品住房公開搖號銷售時,參照“無房家庭”優先搖號。

從放鬆的力度來看,一線城市政策適度放鬆,釋放積極信號。例如,上海在6月7日推出“世界排名前50名院校畢業生可直接落戶”的政策後,又在6月28日宣佈今年在滬各研究所、各高校應屆碩士畢業生,符合當年度非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業申請本市戶籍辦法規定的基本條件即可落戶等;

而二線城市政策則繼續加大放鬆力度,比如限購優化、降低房貸利率、調整認房認貸標準、降低交易稅費、繼續優化限售等;相比之下,三四線城市的放鬆力度最強。中國指數研究院統計,多數仍限購的三四線城市全面取消限購,限貸等限制性政策;發放購房補貼、提高公積金貸款額度等政策繼續跟進。

值得注意的是,在這些調控政策中,不少城市也爲房企進行紓困,降低企業稅費,減輕企業資金壓力,同時,識別出險企業底層資產質量,幫扶有價值的企業度過難關。《華夏時報》記者不完全統計,僅在5月,就有包括南通、成都、海口等城市在內的10餘個城市優化了預售資金監管,內容涉及加快審批效率、解控資金監管比例、銀行保函等額替代等。

房地產調控政策將持續寬鬆

隨着調控政策的不斷放鬆,目前部分城市已有明顯的回暖跡象。

例如,在“5.17”新政實施後,杭州二手房市場溫和回彈。據杭州貝殼研究院數據顯示,2022年5月份,杭州住宅成交超4100套,其中新政前(5月1日-5月16日)日均成交超90套住宅,新政後(5月17日-5月31日)日均成交超180套住宅,住宅網籤量因受新政影響,日均提升83%。

但整體來看,調控放鬆的效果仍有待市場進一步檢驗。業內人士指出,當前房企資金問題仍舊嚴峻、企業投資開工力度不足、購房者觀望情緒嚴重等仍是行業普遍存在的問題。

7月5日,58安居客房產研究院分院院長張波向《華夏時報》記者分析指出,影響調控效果有多重因素。比如,從市場總體來看,分化的趨勢依然存在,密集調控之下,全國層面的拐點還未完成到來,目前更多還是部分城市的回暖加速,從點到面的過程將持續較長時間。

“從需求側的政策來看,各地已經應出盡出,不少城市的力度還大於預期,但全國層面的總體回暖還會和經濟層面的復甦保持一定同頻,購房者的信心並不只受樓市政策這單一因素影響。”張波強調。

同策研究院研究總監宋紅衛也向《華夏時報》記者指出,銷售指標方面,預計整個下半年都會處於負增長的下行趨勢。當下除了疫情的衝擊,樓市也處於下行狀態,房企拿地的積極性也不高。“從一定程度上來講,如果民企融資的環境不改變,下半年還有民企出現資金鍊斷裂的風險,開發商的信心,購房者的信心都不會恢復。”宋紅衛坦言。

不過,下半年樓市回暖仍被認爲是必然趨勢。

貝殼研究院認爲,根據歷來政策傳導的規律來看,市場復甦分爲領頭復甦、帶動復甦和整體復甦三個階段。當前市場走到了復甦的第一階段(領頭復甦),並向第二階段(帶動復甦)過渡,即強二線和一線城市領頭修復,普通二線及以下城市預期仍處於低位。“據此推演,今年8月份普通二線城市房價將企穩,年底部分低能級城市房價將企穩。”

中泰證券認爲,在疫情對推盤影響逐漸消除的背景下,房地產調控政策持續寬鬆,將帶來需求端的持續環比改善。但受制於土地市場拿地下滑、重點區域庫存有限,市場復甦速度相比歷史週期較慢,相較歷史V型復甦的過程,本輪將呈現“彎鉤”型復甦。

李宇嘉則向《華夏時報》記者強調,目前來看,房地產觸底回升的走勢比較艱難,未來一段時間更大程度上是“磨底”或夯實底部的時期。從熱點城市傳導至非熱點城市,從熱點樓盤傳導至非熱點樓盤,從豪宅到改善型需求,再到剛需入市的傳導,這些傳統的樓市回升路徑,目前仍存在一定的不確定性。未來政策選擇上,除繼續刺激需求外,更多要考慮如何疏通普通住房市場供需的“腸梗阻”。

“下半年成交量的提升空間較大,預計下半年全國整體商品房銷量會明顯超過上半年,全年的成交金額預計仍將超過14萬億。”張波補充說,下半年市場去化仍面臨區域型分化,這類分化不僅體現在城市之間,城市不同板塊之間的分化也將表現得更爲明顯。

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