近兩年，很多福建房企在百強名單中默默消失了。

2020年，16家規模最大的閩系房企合計創造了1.8萬億銷售額，其中82%來自於福建以外的市場，這意味着它們全國化佈局的成功。那一年，閩系“老大哥”世茂跨越3000億元銷售額，重回全國房企前十榜單。

這是閩系房企的輝煌時刻，卻已危機四伏。

2020年1月世茂與福晟那場“大魚喫大魚”式的合作，成爲了接下來兩年半閩系房企整體下行的序曲。激進與冒險，似乎是閩系房企天生的標籤，它們因善用槓桿迅速崛起，又因高槓杆模式難以爲繼而走入難解的債務危局。

時至今日，閩系成爲了房企爆雷的“重災區”，許多熟悉的名字也在百強房企名單上徹底消失。

違約不斷

近日，寶龍地產（01238.HK）公告稱其未在到期日前償還2129.4萬美元票據，這是7月下旬5家官宣債券公開違約的房企之一。

成立於1990年的寶龍是一家老牌閩系房企，寶龍一紙公告，再度讓閩系房企現狀受到關注。

“7月初寶龍就宣佈對7月及11月到期的兩筆美元票據進行交換要約，兩批票據交換要約已獲本金總額近九成的接納率，是目前市場上美元債展期首次投票通過率最高的，對於剩餘約10%的未進行交換投資者，公司會積極和他們溝通，尋求解決方案。”寶龍地產相關負責人對第一財經表示，近期發佈2129萬美元到期未償的公告，主要是應監管需求作合規披露，另外也是爲了提醒未交換投資者儘快與寶龍取得聯繫。

相比其他同行，押寶商業地產多年的寶龍情況稍好，今年4月底發年報時曾宣佈其年度合約銷售額首次突破千億。在衆多閩系房企中，寶龍也是信用支撐時間較久的，在寶龍之前，兩年半時間裏已經陸續有11家閩系重點百強房企官宣債務違約。

把時間撥回到2020年1月13日，福州世茂洲際酒店中，一場盛大的“戰略合作”發佈會暗藏玄機。會上，福晟集團宣佈與世茂牽手，後者將把福晟數千億的可售貨值打包裝進一個新平臺，由世茂操盤。

雙方隱晦的表態，被外界解讀爲地產行業第一次出現“大魚喫大魚”的情況——雙方都是50強房企，且福晟擁有不少優質資產，比如旗下的中國工程建築行業龍頭福建六建集團以及在粵港澳大灣區的4000多億舊城改造貨值。一家50強房企的龐大資產將被整體“託管”，必然是資金鍊出現了嚴重危機。

2020年年初，正值閩系房企業績膨脹的高光時刻，當時克而瑞50強房企榜單中閩系房企達到8家，百強房企中閩系佔了16席。閩系中規模最大的世茂在2020年重回房企前十榜單，年銷售規模攀上3000億元，風頭正勁，因此在福建當地政府支持以及國有金融機構推介下，接觸協商福晟集團的紓困事宜。

然而到了今年7月3日，世茂也因一筆10億美元公募債券本息未能償還而正式進入爆雷房企行列。回看兩年半前那場盛大發佈會的背後，一場席捲閩系房企的危機，正悄悄埋下伏筆。

黃金時代

閩系，在中國房地產行業中，是一個風格鮮明的流派，也是一支不可忽視的力量。

根據克而瑞榜單，在2018年-2020年間，曾位列全國百強房企的閩系企業包括：世茂、陽光城、旭輝、泰禾、正榮、融信、融僑、福晟、建發、中駿、禹洲、寶龍、三盛、聯發、大唐、中庚等，出了建發和聯發，其餘均爲民營企業。

這些房企有些因創始人是福建人而被歸爲閩系，有些則是因爲創辦於福建、大本營是福建市場。在風格上，它們被貼上了類似的標籤，比如激進、愛冒險、賭性強等。

克而瑞研究中心表示，福建人普遍具備較強的海洋性民族特點，富有冒險精神和商業意識，“愛拼纔會贏”，相較於其餘派系房企，閩系更具膽識，在上一輪房地產高增長週期裏敢於加足槓桿，獲得了可觀的市場份額。

中銀證券分析師夏亦豐認爲，閩系房企繼承了“冒險拼搏”的閩商基因，高槓杆、強擴張，從深耕福建到走向全國，隨着我國房地產行業發展，閩系房企經歷了萌芽、深耕、開拓、擴張，直至失速期。

閩系房企發展歷程可以追溯到改革開放初期，1987年泉州人黃朝陽創辦中駿，1989年黃朝陽的老鄉許榮茂創辦的世茂也進入房地產行業，在蘭州投資東方紅商業城。1990年，晉江人許健康在澳門創辦寶龍。隨着經濟市場化改革方向明確，1992年，僅廈門就新增100多家房地產開發商，1994年禹洲在廈門成立，拓荒海西房地產市場。1996年，從新加坡留學歸來的林騰蛟在廈門開發首個項目“陽鴻新城”。

1999年，世茂在上海黃浦江沿岸建造首個高檔住宅“上海世茂濱江花園”大獲成功，成爲閩系佈局全國的先行者。2002年，泰禾在北京通州區宋各莊拿地，打造成了“運河岸上的院子”。

2008年，受益於四萬億計劃和央行新一輪寬鬆，閩系房企的全國化進入機遇期，寶龍、禹洲、中駿、泰禾先後上市融資，此後十年閩系崛起，多個房企躋身千億規模之列。

在閩系房企的輝煌年代，福建出了很多地產大佬，他們口號響亮、敢想敢幹。

2002年泰禾老闆黃其森揮師北上，當時北京房價只有幾千元一平米，他卻表示要打造“中國第一豪宅別墅”。2018年時，黃其森還曾表示：“泰禾的目標是能夠成爲像華爲、阿里這樣偉大的企業，在地產行業做到第一品牌。”

2006年陽光城銷售額才2億元，老闆林騰蛟就豪邁地提出2010年地產銷售目標要達到100億。結果2010年陽光城銷售額僅爲40億，林騰蛟又提出2015年要實現500億目標。

2017年時旭輝異軍突起，被稱爲“地產界黑馬”，創始人林中在一場內部會議上宣佈了旭輝的3000億目標，並稱未來要實現“高層收入過億、中高層收入千萬、中層洋房豪車、基層車房齊備”。

莆田“歐氏兄弟”中的歐宗洪創辦的融信，2016年時以樓面價10.02萬元/平方米拿下上海靜安中興路一號地塊，刷新當時的全國最高樓面價。那一年，全國單價地王前十中，閩系房企佔據4席，因此閩系還獲得了“地王收割機”的稱號。

因爲閩系房企的高歌猛進，它們一度橫掃全國土地市場。根據克而瑞統計，到2020年時，百強房企榜單中的16家重點閩系房企已經全部完成全國化佈局，這16家企業當時在全國的年總銷售額達到1.8萬億，在福建的銷售額是3244億元，福建本省銷售額的佔比僅爲18%，可見它們的主要合約銷售額都來自於全國其他地區。

此外，2020年福建全省房地產銷售金額7497.75億元，16家百強榜單中的閩系房企在福建大本營的市佔率達到43%，可見它們也守住了福建市場，是區域內的主導性力量。

成敗皆因高槓杆

2021年下半年以來，閩系房企成爲本輪地產下行週期中的爆雷重災區。但實際上，撇開政策收緊、市場走弱等原因，早在2019年、2020年就出現的福晟、泰禾資金鍊危機，已經給閩系房企擴張模式敲響了警鐘。

克而瑞研究中心認爲，閩系房企的高週轉、高負債運作模式是一把雙刃劍，早期閩系房企的優勢在於能夠通過“高負債+高週轉”快速將規模做大，然而2020年之後，隨着樓市調控的深入，閩系房企的運營模式難以爲繼，他們開始集體剎車，轉而追求收縮範圍、多元化拿地節約成本。

中銀證券夏亦豐表示，激進擴張、多元融資等內因是閩系房企的危機根源，在閩系普遍追求全國化戰略時，曾有3-5年激進擴張期，部分企業盲目推進全國化，高溢價、高成本拿地，過高的成本擠壓項目利潤空間，使項目虧損、營收和利潤下滑。

從2019年閩系危機隱現端倪開始，許多閩系房企爲了避開負面標籤，不願意跟“閩系”搭上邊，更願意自稱“非典型閩系房企”，或乾脆稱港資房企、總部位於上海的華東房企等。

但也有曾供職於閩系房企的職業經理人對第一財經表示，閩系房企的成敗史中，有不少可圈可點的經驗。

“最讓我印象深刻的是閩系老闆的勤奮，他們對事業的追求、對企業事無鉅細的過問，而且善於利用資金、敢於賭風口。”一位曾經在兩家閩系房企擔任過高管的職業經理人表示。

另一位供職於閩系房企多年、還曾參訪過老闆老家的職業經理人則對記者表示：“閩系老闆非常團結，比如他們紛紛把總部搬到虹橋，這其中就有老鄉帶老鄉的案例，都聚集到虹橋以後，他們抱團發展，合作拿地、招採。”

不過，閩系房企的擴張模式最終還是走下了神壇。截至目前，16個曾經是全國百強的閩系房企中，僅有旭輝、中駿、建發、聯發尚未出現公開債務違約問題。而在克而瑞最新公佈的2022年上半年全國百強房企榜單中，泰禾、融僑、福晟、大唐、中庚等房企已經消失了。

責任編輯：劉萬里 SF014