報告：28城市平均住房空置率12%，深圳、北京、上海最低

8月5日，爲探索城市住房空置情況，貝殼研究院重點研究國內28個城市的3萬個小區，發佈《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》（以下簡稱報告），首次盤點了主要城市住房空置率水平。調研結果顯示，28個大中城市平均住房空置率爲12%，相對處於較高區間。

具體到調研城市，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上，而深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。據悉，本次報告基於貝殼平臺交易數據，結合對5萬經紀人的調研結果，橫向比較各城市的住房空置現狀，並從微觀和宏觀分析其影響因素，進而分析該地區市場的真實狀況。

住房空置率城市PK

南昌廊坊佛山空置率TOP3

對於空置住房的定義，國內外並無統一標準。在此次調研方法上，貝殼研究院選取平臺連接的資深經紀人——即入職三年及以上業務“老人”，對其業務範圍內的小區摸底調研，將3個月以上無人居住的住房定義爲“空置住房”，並對不同小區的空置戶數、小區總戶數分別加總，設定空置戶數/總戶數即爲城市住房空置率。

住房空置率的區域差異，直接反映房地產市場發展的潛力。通常來說，空置率在5%—10%之間是合理的，低於此區間則認爲空置率過低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高於10%則認爲空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫存積壓風險。

此次貝殼研究院統計發現，我國28個大中城市平均住房空置率爲12%，相對處於較高區間。住房空置率隨城市能級依次遞增，一線平均7%，二線平均12%，三線16%。其中僅有9個城市空置率處於合理區間之內，大部分城市處於10%-15%之間，6個城市高於15%。

分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。

需要特別說明的是，本次調研範圍未包括期房和現房待售部分，故較其他統計口徑會整體偏低。即便如此，內地28個大中城市的平均住房空置率依然處於較高水平，僅低於日本，高於美國、加拿大、法國、澳大利亞、英國。

那麼，爲何不同城市、不同區域結構性差異較大呢？影響空置水平具體有哪些因素呢？

人口老齡化、購房門檻與租金回報

影響住房空置率的宏觀指標

從宏觀層面分析，購房門檻、老齡化程度、租金回報均會影響住房空置率變化。

首先，人口年齡結構與住房需求存在顯著的相關性。國內研究表明，當老齡化達到一定程度（65歲以上人口占比達18%），住房需求會下降。

比如，南通老齡化人口占比爲23%，空置率爲15%；重慶老齡化人口占比達17%，空置率爲17%，兩個城市的老齡化及空置率均處於較高水平。而在深圳、廈門和廣州，65歲以上人口占比和空置率均低於10%。尤其是深圳老齡化人口占比爲3.2%，空置率僅5.3%，反映出強勁的市場潛力。

同時，城市購房門檻的約束。房價越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例僅37%，全國購房門檻最高，但其住房空置率僅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房價也越低。

此外，持有空置住房的機會成本，即租金回報的高低也是決定空置率的核心因素。據貝殼研究院數據，重點城市租金（中位數）與住房空置率的相關係數爲-0.70，租金與住房空置率顯著負相關。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海，其月租金中位數在5000元以上，而空置率排名後兩位的南昌、廊坊，其月租金中位數在1600元以下。

核心城市中心區空置率低於2%

“高樓齡成熟住宅”更喫香

在微觀層面，樓齡和物業類型是影響小區空置率的兩大因素。

就房屋本身的屬性來看，住房空置率隨着小區樓齡的增長逐漸變低。五年以內樓齡的小區，空置率隨樓齡的增長從30%依次遞減至12%；15年以上樓齡的小區空置率沒有明顯差異。

老舊小區的空置率較低，因爲大部分老舊小區通常都位於市中心，交通配套都比較便利，住房需求比較旺盛，導致很少有住房空置，像北京的阜成門、金融街附近，空置率均在2%以內。此外，較早建成的城市中心區域，也是優勢教育資源的聚集區，數據顯示，學區附近的住房空置率比其他區域低5%。

反觀次新小區，業主通常出於裝修或通風等原因不着急入住，購買新小區的投資客也不以居住爲目的。此外，從地理位置來看，次新小區多位於離市中心較遠的郊區，小區配套不齊全，出租或出售的難度相對較高，因此住房空置率更高。

從物業類型看，同一個城市不同類型小區的空置率有明顯差異，住房空置率由低到高依次爲住宅<公寓<別墅，其中住宅類小區的整體空置率較別墅小區低5%。

如北京整體空置率爲6%，順義商圈某些別墅小區的空置率高達20%。公寓和別墅的空置率較高主要與其多元化的使用場景有關，比如部分公寓用於投資經營，部分別墅用於度假等。

結語警惕過高的住房空置

對於當前的國內城市住房空置率現狀，貝殼研究院認爲一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但過高的住房空置率值得警惕，其潛在的風險不容忽視。

其合理性在於，中國整體城鎮化進程依然較快，仍有較多的人口向城市聚集，特別是產業發展較快的熱點城市，比如成都、杭州和合肥等。相對較高的空置率，有助於平穩接納人口湧入，避免了住房供應緊張導致房價、房租過快上漲，空置房屋起到了較好的緩衝作用。

其風險在於，從市場供需角度來看，空置住宅意味着潛在供給，高空置率等同於大量潛在供應。當房價下跌預期較強時，大量空置房屋進入存量房市場會導致短期供給激增，加劇供求失衡而放大房價下跌風險。今年二季度部分城市放鬆限售，二手房新增掛牌房源激增，一定程度上也是空置住房過多的體現。