恒基天汇获批13.8万/㎡，北京期房售价新纪录贵不贵？

乐居新媒体星雯发自北京

13.8万/㎡，总价3700万和5600万元以上。

8月1日，北京市建委网站上批售了朝阳区孙河一个楼盘的售价，创造了北京房地产历史上批准销售新房价格的新高度。

“五环外卖14万？不嫌贵吗？”有市场人士这样评论。

这个楼盘，由香港开发商恒基集团开发，取名“恒基天汇”。13.8万的售价比5年前批售的西城区德胜片区中骏天宸项目13.5万高出3000元。

问题来了，恒基天汇为何能取得13.8万批售价格新高，这个价格在当前北京楼市里贵吗？

比市区豪宅贵了1-3万

中骏天宸

近些年，为了稳定市场，北京一直执行着较为严格的新房限价政策。自新房限价以来，除了2017年中骏天宸120套住宅约2.4万平方米获批售价格13.5万/㎡外，北京新房批售价格多不超过10万元。

此种情形一直持续到2020年，才偶尔有豪宅项目单价突破10万。

据不完全统计，2020年9月底，四季青颐和金茂府和香山壹号院获批售单价11万+，其中香山壹号院最高单价11.5439万/㎡。

2020年11月，丰台造甲村中海甲叁号院批售单价超11万，最高楼栋单价12.0515万。

2021年9月，朝阳“分钟寺豪宅三兄弟”东叁金茂府、世茂·北京天誉、合生·缦云获批单价略超10万，其中东叁金茂府售价最高一栋楼是10.9499万每平米。

截至日前，2022年北京商品房预售许可预售价格超过10万+的项目，已达10个：天坛府三期取证均价12.8万元/㎡；中建壹品学府公馆取证均价10.08万元/㎡；润景园取证均价11.47万元/㎡；北京瑞府取证均价10.25万元/㎡；端礼著取证均价11.2万元/㎡；懋源璟瑜取证均价11.13万元/㎡；懋源煜泽台取证均价10.45万元/㎡；懋源璟廷取证均价11.13万元/㎡；葛洲坝中国府取证最高价12.47万元/㎡；恒基·天汇取证均价为13.8万元/㎡。

可以看出，虽然近两年豪宅批售单价突破10万，但只偶尔有楼栋或个别户型达到12万+/㎡，大部分依然控制在10万—11万+之间。

恒基天汇这个位于五环外的项目比近些年的市区豪宅批售价高了1-3万。

低于上海广州，略高于深圳

放眼到同为一线城市的上海、广州、深圳，同样由于限价的原因，房价都不同程度受到抑制。

上海近两年最高批售价格的项目是翠湖天地五集，单价16.5万元/㎡。

这个项目是沪上老牌豪宅，临近上海新天地，最早一次开盘记录可追溯至2002年，此后数次开盘均以火爆收官，不少名流巨贾在此置业。尤其是其2018年公布的开盘摇号名单中，还出现了不少公众人物的信息。2021年10月，翠湖天地加推五期106套房源，单价16.5万元/㎡，总价起步在2500万元左右，最贵户型已超亿元。

广州汇景台

广州近两年批售价格最高的应该是今年2月开盘的天河高端楼盘汇景台了，售价14万+。

对于汇景台这个楼盘，相信有关注广州楼市的人都不会陌生，它就位于天河区汇景新城龙熹山组团北侧，超过 20 年的片区开发，已经成为整个广州有口皆碑的高端居住区，从区域配套和整体的资源板块来看，毫无疑问是全广州最 TOP 级别的地段。

深圳获得最高批售价格的项目是润玺一、二期，备案均价13.2万/㎡。2020年11月，华润城润玺一期开盘，均价13.1万/平，开盘后13个小时，1171套房源全部售罄。2021年12月，华润城润玺二期进行线上选房，均价13.2万/平，千人选房17小时后，整体去化约9成。

相较而言，北京近两年的豪宅最高批售价格低于上海广州，略高于深圳。

“豪宅市场不应限价”

为更好地落实房价调控，从2017年至今，北京推出的住宅地块几乎都实行了“限房价、竞地价”方式来规定未来的销售均价和较高售价。

而在这期间，北京经济社会发展不断取得新成就。据数据显示，全市地区生产总值在2018年突破3万亿元，2021年超过4万亿元，从3万亿跃上4万亿“台阶”仅用3年。北京人均GDP在2017年突破2万美元，2021年超过2.8万美元，几年间增长40%，继续居全国省级地区首位。

如此看来，与2017年中骏天宸13.5万/㎡的售价相比，5年时间，恒基天汇13.8万/㎡单价仅涨了3000元，涨幅很慢。

其实，关于“豪宅市场应不应该限价”这个话题，业内也一直存在争议。

有业内人士认为，刚需房，是用来保证普通老百姓住的，要严格实行限价，让利于百姓。而豪宅本就是供给社会少数群体的。花更多的钱，追求更好的产品，对普通百姓的住房市场毫无影响。而豪宅放开限价，可以带动对应土地的出让金水涨船高，增加土地收入，对政府税收也是一大助力。同时，放开豪宅限价，还可以增加开发商的利润空间，造出更高品质的房子。

恒基天汇等待进入北京豪宅史

2022年京城楼市下半场，仍有不少10万+的内城豪宅等待入场，恒基天汇的竞争者不少。

位于西城区的中信城四期，毫无争议的内城豪宅，周边二手房价格在16万元/㎡左右。

融创2019年收购的北京泛海国际项目1号地块，已公布案名融创壹号院，位于东四环，紧邻朝阳公园，生活配套和生态环境非常优质，下半年也将要入市。

位于东二环与长安街交汇处东南角的建国门9号，项目主打270㎡-500㎡的大平层产品，属于绝版的二环地段。

另外还有新城国际23、东外39号、丽苑太和这些占据绝对内城稀缺地段的豪宅。

与之相比，五环外的恒基天汇最大优势来自于户型。