一線城市7月共成交297萬平方米,同環比分別增長4%和6%。

其中,上海成交規模最高,成交面積達到134萬平方米,高於北京和廣州之和。從增幅來看,上海和深圳同環比均爲正增長,且漲幅較大,而北京和廣州熱度回落。其中廣州市場尚處於低位築底階段。

深圳表現也比較亮眼,7月成交面積同環比分別增長了15%和14%。

30個重點城市中3個同環比齊漲的城市,一線城市就佔了兩席。

一線城市中,上海最爲典型。

上海疫後重啓滿兩個月,供需兩端雙增也表現出了這座城市的韌性。

7月,上海新建商品住宅成交面積達到134萬平方米,創2021年以來單月成交新高,環比上漲48%,同比大漲72%。從環比漲幅來看,上海自5月以來連續3個月環比上漲。

從供應的角度來看,上海可謂不斷放量,7月三批次集中供應新房上線,新增供應112萬平方米,環比增5%,前7月累計同比增12%。

其中,三批次集中供應房源涉及的40個項目,備案價超10萬元/平方米的項目多達5個,面積佔比約12.2%。

這一部分房源入市,撬動了上海中高端需求釋放,推動整個樓市熱度回升。受此影響,7月上海商品住宅成交金額達到888億元,同比增長109.6%,達到近五年單月成交之最。

26個二三線城市市場熱度穩步回落,環比下降21%,同比下降39%,前7月累計同比下降48%,跌幅顯著超過一線。

即便如此,依然有城市走出獨立行情,比如成都。

2022年以來,成都樓市快速復甦,回暖指日可待。7月成都商品住宅成交面積達到168萬平方米,環比增長31%,同比增長7%。單月成交面積甚至超過了上海,領先全國。

2021年下半年至今,受全國市場大環境影響,成都市場同步下行,但成交併未明顯滑坡,成交面積基本保持在100萬平方米以上,今年5月,成都接連兩次放鬆房地產政策,隨後市場加速復甦,6月商品住宅成交面積達到128萬平方米,同環比齊增20%左右。

前7月累計成交面積達到898萬平方米,同比跌幅收窄至11%,但前7月累計成交創下2018年以來同期次新高。

從去化的角度來看,成都排在調研的重點20個城市首位。7月項目開盤平均去化率爲63%,較6月下降了3個百分點,但相較於5月增加了29個百分點,且高於2021年平均去化率水平。

去化率提升,受益於530政策利好持續發酵,疊加一圈層麓湖生態城、保利中環廣場、保利天府時區等改善盤集中入市,彌補了此前供應空白的同時也拉昇了整體城市的平均去化率。

成都二手房市場也走出獨立行情。

3月成都二手住宅成交量破萬套,4月、5月稍有回落,但依舊維持在1.2萬套以上的高位,6月成都二手房市場交易尤爲活躍,突破1.6萬套,7月成都二手住宅成交17296套,環比增長3.6%,同比增386.1%,創下近10年新高。

實際上,成都房地產市場規模優勢來自於強大的人口支撐。截止2021年末,成都常住人口達到2119萬,是中國第四人口大市。

2015年以前,成都是全國唯一一個市場規模達2千萬平方米的城市,成交面積排名常年穩居全國第一。2018年-2021年,受供應縮量、調控加碼等多重因素影響,成都商品住宅成交規模下滑至1500萬平方米上下,全國排名保持在前10位。

今年上半年,成都GDP達到9965.55億元,位列全國第七位。

其“兄弟”省會城市西安樓市也在快速修復。6月新建商品住宅成交面積同環比齊增20%以上,7月新建商品住宅成交面積環比增10%,同比微降4%。

實際上,對比成都,西安基本面稍顯弱勢,但這兩年搶人方面也比較突出。尤其是2018年,西安遷入人口高達76.5萬人,其中人才落戶接近50萬人,佔比達到60%。

樓市下行壓力在於,7月重點30城中仍有9成城市同比下降,下降數量達到了27個。

無錫同比下降幅度最高達到了83%,7月成交面積只有22萬平方米。此外,長沙、徐州、福州和海口等7個城市成交面積同比下滑幅度也在60%以上。

從前7月累計成交面積來看,杭州、重慶、徐州、常州、無錫和廈門7個城市降幅超60%以上,比如,杭州前7個月累計下滑了63%,重慶下降73%。

實際上,購房者信心仍在低位,這是市場行情低迷的主要原因。

從率先復甦的城市來看,寬鬆的政策對市場復甦起到了很大的促進作用,結合目前從中央到地方多舉措保交樓,穩定房地產市場,市場信心將進一步得到修復。

7月28日,政治局會議定調“因城施策用足用好政策工具箱”,這意味着下行壓力較大的城市調控政策尚有鬆綁空間,後續購房補貼、減免交易稅費等刺激性政策力度有望加大。市場下行壓力更大的弱二線和三四線城市進一步打好救市“組合拳”。

政策暖風之下,房地產市場有望築底回穩,成交同比跌幅或將有所收窄。

往往面對下行週期,也是檢驗城市底色的時候。

分化仍然是未來樓市發展的關鍵詞,比如上海、成都、杭州、西安等城市,市場熱度將慣性延續,成交緩慢復甦直至回暖。救市政策力度加碼的城市,短期利好刺激或將拉動成交穩中有升。鄭州、武漢此類行情低迷的城市,短期市場觀望情緒難以緩解,成交或將進入下降通道。

而更多的三四產城市,還將艱難探底。

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