出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

近日，保利置业集团有限公司（以下简称“保利置业”）发布了2022年7月未经审核销售数据公告，在继5、6月环比边际改善的情况下，7月份销售再度量价齐跌。

在情绪亢奋的2021年上半年，定下千亿目标后，保利置业在下半年就遭遇到了行业寒冬，至今一年仍未见有任何改善迹象。前几年大力拿地后的账面土储严重积压，仍踩两道红线的保利置业今年只能频繁融资，以时间换空间等待行业回暖的到来。

但问题是，房地产行业还能回到从前吗？

7月销售再度低迷 累计同比减少44%

经营公告显示，保利置业单7月仅实现合同销售额约26亿元，环比6月的58亿元下滑55.2%，合同销售均价约1.75万元/平方米，较6月的2.03万元/平米环比下滑约14%。

截至2022年7月，保利置业前七个月累计实现合同销售额约190亿元，同比减少达44%。累计合同销售面积约100.8万平方米，合同销售均价约为人民币1.89万元/平方米。

2021年保利置业实现全口径合约销售金额566亿元，其中下半年旺季仅销售253亿元，同比下滑22.15%，而今年以来的44%下滑幅度更加糟糕。

保利置业和保利发展同属保利集团旗下的房地产开发上市公司。不同之处在于，保利发展直接隶属于保利集团之下，规模更大、布局更广、财务更稳健。而保利置业则是保利集团旗下保利香港的子公司，规模较小、布局较窄、风格激进杠杆率更高。

尽管两个有着不尽相同的经营风格，但两者之间无疑是同业竞争关系，而在这对内部竞争中，保利置业无论是成长还是稳健，均远逊于保利发展。仅就今年1-7月，保利发展销售额达到2432.21亿元，同比仅下降25.7%，远高于百强房企腰斩的水平。

千亿目标太遥远 今年650亿也成空话

早在2021年初的业绩会上，时任保利置业董事会主席的张炳南就曾表示，要在“十四五”期间实现1000亿元目标，并为2021年定下620亿元的销售额目标。

千亿征程的第一年，保利置业就遭遇到了行业寒冬，2021年保利置业仅实现合约销售金额566亿元，未能完成预定目标，至今一年仍未见有任何改善迹象。而今年万宇清将保利置业的保底销售目标定为650亿元，但7个月过去了，却仅完成29%。更值得注意的是，在继5、6月环比边际改善的情况下，7月份销售再度量价齐跌，对于下半年销售来说并不是个好消息，今年650亿也大概率将成空话。

或是由于长期低保利发展一头，保利置业近几年一直有股“露峥嵘”的劲头。今年3月，万宇清就在业绩会上称，“保利置业可能前些年走的慢了一点，所以希望在下一轮当中我们能够快起来，而且越来越快，同时能够走得更远一些”。

在“快起来”的方向下，保利置业的近几年拿地力度持续扩张。2017-2021年，新增土储均明显超出同期销售面积，拿地与销售面积之比一直在1以上，土地储备也持续扩张。其中，2019年新增566.5万平米，为同期销售面积的2.4倍。

截止2021年底，保利置业土地储备达到2265万平方米，其中在建面积1269万平方米，占比达到56%，同比增长6个百分点。显然，保利置业在加快项目的开发速度，2022年保利置业原本计划了250亿-300亿的拓展支出资金，但实际拿地力度一改此前扩张风格，明显收缩，这背后的原因或都与销售预期遇冷、财务紧张有着本质关联。

土储积压仍踩两道红线 保利置业频繁融资

尽管近些年保利置业新增土储多聚焦在一二线，但目前两千多万平米土储中有不少是2017年之前就积攒下的，而克而瑞数据显示，到2021年末整体的土地平均成本达到8324元/平方米，同比增长23%，保利置业近几年的土储成本上升较快。

成本明显上涨的土储不仅将保利置业的净利润率卡在10%以下，同时也捆绑了保利置业大量资本和资金。截至2021年年底，发展中物业、持作销售物业、其他存货等账面价值合计1474亿港元，占总资产高达62.6%，为465.2亿净资产的3倍之多，多出来的无疑都是债务。

截止2021年底，利置业的负债规模达718亿元，剔除预收账款负债率为76.5%、净负债率为103.4%，作为央企集团下属房企，脚踩两道红线较为罕见。值得注意的是，保利置业的有息负债中，有近6成为2年内到期，短期内借新还旧的需求较明显。

进入2022年以来，保利置业频繁融资，包括与保利财务签订协议，后者将为保利置业提供存款、融资、担保等服务，还包括向投资者公开发行公司债券、获交行、兴业、平安银行得到4亿、10亿、45亿授信，以及一系列中期票据。仅在6月，保利置业就分别通过15亿公司债、5亿中期票据、上海保利10亿中期票据、完成平安银行45亿授信。

保利置业今年只能频繁融资，以时间换空间等待行业回暖的到来。如果销售持续不及预期，保利置业的融资需求将更加急迫。但问题是，房地产行业还能回到从前吗？