來源：財經十一人

讓沒有作弊動機的機構支配錢，讓有風險承擔能力的機構保交樓

文 | 張光裕

七月以來，爛尾樓風波、業主停貸抗議，讓商品房預售制度成了輿論熱點。人們討論，預售制度到底出了什麼問題？是否應該叫停預售制？

放眼全球的成熟市場，預售制是房產交易的標配，預售制本身沒有原罪。關鍵在於，如何在預售制的框架下，預判哪些環節存在漏洞，提前做好規則設計。

在這方面，中國香港的做法可供參考。香港與內地有諸多相近之處，都實行土地公有制，都實行預售制，基於相近的文化，消費者的購房態度和行爲也相近。不同的是，香港上一次出現爛尾樓，還要追溯到2003年的均來事件。

那麼，香港是怎麼做到的？

多位與預售制相關的香港律師、銀行高管、房屋交易中介等，向《財經十一人》還原了真實的香港經驗。

香港如何預防爛尾樓？

預售制度下，防範爛尾樓的核心是管好預售金。香港在這方面的最大特點是，預售金監管主體不是銀行，而是律師行。

在項目開啓預售之前，香港的開發商都要先委託律師行，代表開發商處理預售的法律文件。交樓之前產生的所有預售金，無論是購房者自掏腰包的首付，還是銀行發出的按揭貸款，都要打到這家律師行名下的專設賬戶內，律師行以保證金保存人的身份持有、監管。

與之相比，內地的預售金監管賬戶，是立在開發商名下的。所以內地開發商挪用預售金很方便，只要銀行一時疏忽沒有盯嚴，或者銀行睜一隻眼閉一隻眼地“被動配合”，開發商就能把錢轉走。

但在香港，要想違規支走預售金，需要律師行做出主動行爲，把錢打給開發商。違規難度顯然更大，違規證據很容易被固定。

在內地，地產開發商是銀行重要的貸款客戶。理論上，銀行有動機配合開發商違規。但在香港規則下，律師行幾乎沒有這樣的動機。對於律師行，預售監管只是一項客單價不高的常規業務，並不靠它吸金。而一旦違規，代價卻很高昂，很可能被吊銷從業執照。

說回香港的規則設計，在交樓之前，香港規則允許預售金被提前支取，用於施工。如何保證錢不會被濫用、挪用？當中有兩個要點。

首先，如果開發商要支取預售金，首要目的必須是用於建築施工，且是必須支付的款項。爲了證明這一點，他們必須要得到獨立第三方的認可人士（香港的一種建築師職稱，由香港政府屋宇署授予）簽字。律師行覈實後，也是直接將錢款打到建築商賬戶，不過開發商的手。

另外，施工用款的支取規則是先幹活，後付費。建築商必須先完成一定比例的工程進度，再拿着證明材料，去申請相應的施工款。

這兩條規則幾乎堵死了預售金被濫用的可能。錢不經過開發商賬戶，他們要想作弊就只能找建築商配合，但建築商沒有動力這麼做。

內地開發商挪用預售金，多是爲了快速週轉，開發新項目。但建築商作爲乙方，不需要做大筆的前期投資，基本沒有必要靠弄虛作假去預支工程款。更何況，類似於律師行，建築商如果僞造工程進度文件，代價極其高昂。

在香港，認可人士不僅受行業自律守則約束，還對負責的項目、簽署的文件有法律責任。如有不當行爲，輕則除名，重則入刑。

先幹活後付款的模式，也避免了預售金因任何“估算失誤”被超額支走。

香港的近律師行首席合夥人蔣瑞福律師說，香港規則裏，預售金使用按優先級分爲三檔。建設施工用款排第一，優先級最高。施工用款和剩餘建築費得到保障的前提下，開發商可以用預售金來償還該項目在銀行的抵押貸。因爲開發商將項目土地抵押給了銀行，所以只有先解除抵押，才能給買家交房。以上兩項滿足後，如果還有餘裕，開發商纔可將預售金用於新項目。

2021年，隨着房企經營風險增加，不少內地城市抬高了新項目的預售金監管比例，嚴控放款。一些項目被管住的預售金，遠高於建成該項目所需要的費用。房企需要用更多自有資金，或借更多負債來建設，反而讓企業出現流動性危機風險更高了。

香港經驗展現了在合理的規則設計下，是能夠做到既提前使用預售金，又控制好爛尾風險的。不需要把錢堵在監管賬戶裏。

另外值得一提的是，近期有文章寫道，香港買房者在付完首付後，整個預售階段都不必向銀行申請貸款，也就不必承擔爛尾後還要還貸的風險。這種說法並不完全準確。

香港買房的支付方案非常多元。可以一次性全款付清；可以像內地一樣，首付後就辦按揭，在收房前就開始還貸；也可以隨着工程進度，週期性地每隔幾個月付筆款；還可以付完首付後，交樓前再也不付，直到開發商交房、簽署完所有文件、交易關閉之後，再辦按揭。

應該說，付款方式和防範爛尾沒有關聯。買房者選擇什麼方式，只需要考慮哪種最經濟適用。

例如，一位香港地產中介告訴《財經十一人》，近兩年，因爲對房價繼續上漲的信心動搖，越來越多的人選擇付完首付就儘早辦按揭，收房前就提前還貸。

因爲，貸款金額是根據銀行對物業的實時評估價計算的，而不是成交價格。所以，如果到了收房時房價跌了，銀行能放的貸款也就少了，買房者只能自付更大比例的購房款。

不靠付款方式防爛尾是合理的。住房一事有民生屬性，不同財力的人都有置業需求，理應有權利選擇各自最可承擔的付款方式。好的規則要能一視同仁保障所有消費者。

如果出現爛尾樓，香港如何補救？

對於爛尾樓的補救規則，香港政府的思路是，盡最大努力保交樓，同時給買房者留下退出選項。

在香港，政府新批土地上的商品房要想拿到預售許可，需要滿足諸多條件。其中爲防爛尾最重要的一項是，預售之前，開發商必須已經與銀行簽了建築貸款協議（抵押物一般是土地開發權及上蓋物業），或者拿到銀行的擔保承諾書。

即使一家開發商實力雄厚，不需要銀行的錢，打算用自有資金開發建設，也不能跳過這一流程。蔣瑞福告訴《財經十一人》，開發商必須二選一，要麼拿到銀行的建築貸款，要麼有銀行的承諾書，否則就無法預售。

這一規則的目的就是防爛尾。一旦項目建設途中開發商出了問題，無以爲繼，承諾書就發揮作用了。建設交樓的出資義務就落到了銀行頭上，他們負責出資把項目建完。銀行也不會喫虧，畢竟他們手握抵押，而且售樓款都在律師行賬戶裏完好保存着。

有文章寫道，到房子建成交付時，香港開發商才與政府進行地價結算。開發商也不能在項目開發前，將土地抵押給銀行。這一說法並不準確。

香港批地文件規定，開發商必須在拿地時就付清全部土地款，甚至不能分期付款。從上述介紹也能看出，要讓這套引入銀行的善後辦法運轉起來，項目的建築抵押是必不可少的一環。

在這種規則設計下，爛尾發生時的風險承擔能力、承擔順位，以及解決問題能力達成一致。銀行是風險承擔能力最強的，也就排在第一順位。內地目前的情況則不然，我們經常看到買房者這個風險承擔能力最弱的羣體，成了爲爛攤子買單的人。

按照香港批地文件，如果項目是在舊土地上拆遷改建而成，那它並不受政府監管，而是由律師公會監管。這類項目不必拿到銀行貸款或承諾書。不過，這類項目通常也會找開發商母公司或其它合作公司，爲項目出具擔保書。

從預防規則裏可看出，如果律師行嚴格盡到了監管職責，預售賬戶的錢理應足夠完成建設。假如爛尾，大概率意味着律師行工作有紕漏。對此，律師業也有一套擔責方案。

香港有執業資格的律師都要加入律師公會。律師公會名下有一個保險基金。對各種類型的律師服務，假如因爲律師的無意疏忽，造成了客戶財產損失，這個保險基金會做出賠償。律師行的預售金監管業務，當然也在基金覆蓋範圍內。

但假如律師行有欺詐行爲，造成監管資金流失，該保險基金就不負責了。這種情況下，買房者可以走法律渠道，起訴這家律師行賠償。

那麼，假如一個項目出現了開發異樣，但還沒有發展到爛尾的地步，買房者能怎麼保護自己？香港的規則給買房者留下了兩個退出窗口。

香港所有的商品房項目在預售文件中就要寫清交樓時間，如果到了交樓時間，卻還沒完工，買家有權在到期後的28天內取消交易，開發商要退還購房款和利息。

這是第一個退出窗口，如果買家已經不再信任開發商，在這28天內可以“下車”。

如果28天內沒有行動，就默認買家是想等待開發商交房。到期後的28天到滿6個月，買家不能隨意取消交易。

第二個窗口出現在6個月後。一般來說，如果開發商在超出預定交房時間6個月後，仍沒有交樓，那這項目遇到的不是小毛病，而是大麻煩了。一些一開始沒把延期當回事的買房者，現在也會開始緊張了。所以給買房者第二次機會，他們可以隨時取消交易，拿回房款和利息。

延期交付的開發商還可能面臨政府的處罰。中原集團測量師行董事總經理黎堅輝告訴《財經十一人》，香港政府對新批地塊有發展年限要求，大型地塊有5-10年，中小地塊常在5年以下。如果超時未落成，視情節輕重有罰款、警告、甚至收回土地重新拍賣等一系列處罰。

這條規則除了保護買房者，還順便限制了開發商捂盤惜售，靠囤地炒地皮。

項目的預售許可證也不是永久的，政府部門會不定期檢查項目情況。如果開發中途出現資金不足以覆蓋建設費用、嚴重拖延工期等情況，政府部門可能會收回預售許可，項目就只能等建成後現房交易。這個規則設計，既可控制事件波及範圍，防止出現新受害者，也能威懾開發商，讓其加快處置問題。

2021年8月，由高銀地產前主席潘蘇通開發的一樓盤，就因爲超期未交付，無法證明有足夠財力應付超支項目，被香港運輸與房屋局撤銷了預售許可證。

後來，潘蘇通將項目出手，接盤者中有曾任香港銀行公會主席的柯清輝。該樓盤也重新開始施工，時隔一年後，2022年8月，該項目重新向地政總署申請了預售許可證。這是香港過去20年最接近爛尾的案例。

總結香港預防和彌補爛尾的重要規則，最突出的兩大特點：一是，引入更多中立第三方監管、使用預售金，讓錢在沒有作弊動機的機構間流通；二是，把保交樓的責任，壓實在風險承擔能力最大、解決問題能力也最大的機構身上。不管買房者如何抉擇、如何索賠，房子是必須要建成的。