本文转自：西海都市报

老旧小区居住环境不尽如人意，很大程度上源于物业管理的缺失。随着生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高，居住在老旧小区的居民，不再仅仅满足于小区公共环境的卫生有人打扫，对于小区绿化、安全、停车秩序、设施设备维护等方面的物业服务需求不断增加，这就要求专业的物业服务公司进驻小区参与管理。社区和物业公司根据老旧小区的特点，在摸索中逐渐总结出了一些管理模式，切实提升老旧小区服务品质。

改造后的水利厅家属院焕然一新

良好服务赢得居民认可

8月7日16时许，西宁天气炎热，家住黄河路12号院的郑先生和几位老人坐着小板凳在树下乘凉。

“以前小区绿化跟不上，垃圾有时候也没人清理，车辆也乱停放。现如今，你看看我们小区，地面干净整洁，绿化也好了，这全靠物业人员。”73岁的郑先生已经在这里住了二十多年。5年前，西宁景辉物业服务有限公司进驻小区，155户居民有了“管家”。物业打扫楼院卫生、清理大件杂物、修剪树枝、修整花园……

西宁景辉物业服务有限公司相关负责人介绍，公司共管理着160多个楼院，大多是“破、旧、散”的老小区，基础条件差、费用收缴难、盈利项目少，管理难度大，矛盾比较突出。

朝阳小区保洁人员打扫卫生

“有居民家里半夜漏水，老人家里洗衣机的管子、灯泡坏了，都是我们物业人员免费上门维修。”物业公司赵经理说，物业人员就是靠着这样一点一滴的细致服务，赢得了居民的认可。只有全心全意为业主服务，想业主所想，急业主所急，主动沟通，积极作为，为业主解决问题，才能不断积累老旧小区管理经验，创新老旧小区物业服务模式，建立老旧小区长效管理机制。

记者调查发现，一些老旧小区从无物业到引入物业后，管理运营情况虽然有所改善，但仍然存在困难。随着居民对物业服务质量要求的提高，管理成本相应增加，提高物业费成为一些老旧小区的突出矛盾。

多名受访的物业企业负责人认为，老旧小区的改造和维护需要投入大量经费，短期内政府可以提供一些专项补助，但长期看，还需居民提高对物业服务价值的认识，通过依法、公开、居民协商的方式合理提高物业费，并督促物业公司提升服务水平。

社区探索“大物业”管理模式

位于城中区小新街19号的和谐小区，建设于1996年，有5栋楼205户居民，由于在夜市小吃一条街上，以前小区环境卫生脏乱差，大门敞开无人管理，一到晚上，外来人员随意进出，在小区内随地大小便，小区居民苦不堪言。

2014年小区进行棚户区改造后，由社区牵头成立了业主委员会，设立收发室、安装天然气、修建花园和文化长廊，实行垃圾分类，通过一系列措施，小区面貌焕然一新。

“门禁安装了，堆满杂物的消防通道清理了，宣传栏、楼道墙、马路牙子等破损修复了，我们住着也舒心了。”小区居民吴女士说。

城中区文化街社区副主任黄远说，社区管辖着39个楼院，老旧小区多、规模小、布局散，如果单独管理，不仅投入大，物业公司也难以操作。针对老旧小区不成规模、物业公司不愿接管的难题，社区将老旧小区“化零为整”，将无人管理、无人清洁、无人维护的多个相邻老旧小区，“打包”交由物业公司管理，使多个小区拥有了同一个“大管家”，共享保洁、秩序维护、投诉维修等各种资源。大物业管理，不仅有效解决了很多难题，也降低了管理成本，提升了服务质量。

“住了二十多年的小区，环境有了很大的改善，原来坑洼的路面、裸露的下水管道重新改造铺设，小区安装门禁后，减少了外来人员随意进出。”小区有了“大管家”后，居住在兴隆小区的王先生有了切身感受。

黄远说，除了“大物业”管理模式，还有部分小区是由社区代管或者业主自治管理，社区代管实行网格化管理模式，由网格长、楼长、单元长共同管理，互相帮扶。业主自治虽然有一定的效果，但涉及的纠纷也多，众口难调，物业服务仍是社区管理的瓶颈。

发挥红色物业引领作用

老年人多，困难群众多，物业服务收费难，使老旧小区成为城市管理的老大难问题。在推进老旧小区改造过程中，不少物业公司创新工作方法，推行党建引领下的“红色物业”管理模式，有效解决了部分老旧小区的管理难题。

8月7日，记者在城北区光明小区门口看到，身着制服的安保人员面带笑容与出入的业主打着招呼，遇有陌生人要进小区，安保人员会仔细询问，确认身份并登记后才放行。

位于祁连路419号的光明小区，是建成30多年的老旧小区，由于建设年代较早，且年久失修，小区下水管网老化，道路也坑坑洼洼，环境卫生较差。在社区、物业公司党支部和党员志愿者的共同努力下，小区居住环境有了很大改善，居民也从物业服务的点点滴滴中感受到了温暖。

“公司在党建引领下，发挥党员先锋模范作用，将各项物业服务做到前面，业主不管遇到什么问题，都能找红色物业帮忙，就这样，业主慢慢认可了我们。”西宁隆聚物业管理有限公司负责人王经理说，他们将持续深入“红色物业”和智慧安防建设，把管辖的老旧小区打造成更加安全有序、整洁优美、文明舒适、保障完善的美丽家园。

记者了解到，在老旧小区物业管理中，凸显的问题和矛盾较多，西宁不少社区开始着手以党建引领，打造红色物业，探索小区物业管理体系。相关部门也在想办法，解决问题、化解矛盾，督促物业服务企业做好服务，引导业主履行业主义务，积极缴纳物业费，破解老旧小区物业管理难的现状。

据了解，2018年至2021年，在省级政策指导和改造资金支持下，相关部门对西宁市基础设施缺失、环保节能效果较差的老旧住宅小区按片区整体实施改造，共完成老旧住宅小区综合整治8.08万户。2022年，在充分尊重居民意愿的基础上，按片区整体申报改造计划，对281个楼院，实施城镇老旧住宅小区综合整治改造项目3.06万户。

老旧小区改造，是为了给居民提供更舒适的居住环境，而环境改善后还有维护和管理，这就需要加强这些改造后的老旧小区的物业管理。相关人士表示，老旧小区物业管理较为复杂，还需要专业的人来干专业的事。而要想维护好老旧小区的居住环境，还要业主和物业公司共同付出、相互信任。物业公司要努力做好服务，居民也得增强购买服务的意识，主动缴纳物业费，让小区管理进入良性循环。