來源：中國經濟週刊

《中國經濟週刊》記者 李永華 

保交樓！

8月5日晚，中國華融官微發消息稱，近日，爲落實國家關於穩定房地產市場，保交樓、穩民生的有關要求，中國華融與陽光龍淨集團有限公司（以下簡稱“陽光集團”）簽署《紓困重組框架協議》，並召開紓困戰略合作會議。

深陷債務危機的陽光城（000671.SZ）就是陽光集團旗下主要的地產板塊。

週末過後的第一個交易日，8月8日一開盤，陽光城漲停。陽光城那些等待交房的業主們看到了更多希望。

然而，不少出險房企要做到保交樓，仍面臨極大的資金壓力。

6月24日，陽光城公告，截至公告日，公司已到期未支付的債務（包含金融機構借款、合作方款項、公開市場相關產品等）本金合計金額376.88 億元。

8月7日，龍光集團（03380.HK）公告稱，將暫停支付5筆境外美元優先票據到期利息。

8月6日，中南建設（000961.SZ）公告，截至公告日，公司及控股子公司對外擔保餘額爲 479.95 億元，佔公司最近一期經審計歸屬上市公司股東的股東權益的 204.98%。

中國奧園（03883.HK）公告顯示，截至8月5日，中國奧園已與境內多家金融機構訂立延長逾200億元的本金債務，其他未到期債務融資相關展期也在磋商及合同審覈階段。

當下，集體參與保交樓的AMC被外界視爲重要力量。不光是央企AMC，地產央企、地方房地產國企以及政府主導基金等更多力量正投入保交樓。

川財證券認爲，當前，解決保交樓、提振市場信心是重中之重，在房企端流動性壓力短期無法緩解的情況下，政府和金融機構或將承擔更多責任，相應支持政策和實質性應對方案有望在短時間內出臺，推進爛尾項目的盤活和復工，穩定市場信心。

五大AMC集體出手紓困房地產

目前，國內共有5家全國性AMC，包括中國華融、中國信達、東方資產、長城資產和銀河資產。除了中國華融，東方資產、長城資產、信達資產都已參與多個房地產公司的紓困、保交樓行動，而2020年正式成立的銀河資產動靜相對較小。

據公開報道，今年4月，央行召集多家銀行及5大AMC開會，圍繞出險房企紓困問題進行商討，要求支持包括陽光城、綠地控股（600606.SH）、華夏幸福等12家房企紓困。

5月8日，中南建設公告稱，其控股股東與中國華融江蘇省分公司，以及其他3家企業共同簽署了支持公司轉型發展戰略合作協議，通過有限合夥、基金等形式設立合作主體，針對公司及中南控股其他主體在建工程復工復產、優質項目併購、社會與資本合作項目盤活等開展業務，有關支持項目總規模不超過50 億元。協議明確，中國華融“作爲合作主體的管理人，負責具體項目實施工作”。

長城資產亦動作頻頻。3月14日，長城資產發行100億元金融債券，募集資金將主要用於重點房地產企業優質項目的風險化解及處置、房地產行業紓困等相關不良資產主業，及償還到期存量債券。

2022年4月，佳兆業集團（01638.HK）與招商蛇口（001979.SZ）、長城資產簽署《戰略合作協議》，盤活佳兆業的舊改項目。

克而瑞研究中心研究總監朱一鳴表示，長城資產與招商蛇口、佳兆業達成戰略合作，以佳兆業核心城市的城市更新項目爲基礎，設立三方合作平臺共同開發，這種“AMC+央企+出險房企”模式也被市場所認可。

長城資產官網7月8日發佈的文章稱，2022年上半年，長城資產通過“總總對接”“總分聯動”等方式，與12 家重點受困房企開展多輪對接及項目篩選。目前已成功落地增量投入帶動存量化解的深圳某項目，另有2個項目已批覆正在出資，同時圍繞7家受困房企的8個重點項目正在穩步推進中，金額合計約80億元。

今年2月18日，東方資產稱，其發行100億元金融債券的申請獲批，主要用於重點房地產企業優質項目的風險化解及處置、房地產行業不良資產紓困、房地產金融風險化解等相關不良資產主營業務。

這略早於上述長城資產的100億元金融債券，也是今年首家AMC獲批發行用於地產紓困的金融債。

目前，東方資產已介入多家地產企業的資產重組項目。

值得注意的是，除了這幾大AMC公司，另一巨型央企中信集團最近也有大動作。7月，中信集團旗下一級子公司中信城開披露，已接手佳兆業位於深圳的4個項目，合計權益貨值金額超500億元。

攝影：《中國經濟週刊》首席攝影記者 肖翊

鄭州落地我國第一個地方房地產紓困基金

8月5日，另一則保交樓的大消息是，鄭州推出100億元規模的房地產紓困基金。這是國內當前正式落地的第一個地方房地產紓困基金。

鄭州出臺的《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》稱，設立紓困基金目的在於“盡力解決房地產企業資金鍊斷裂的急迫困難，緩解當前房地產項目停工、停按揭月供造成的突出社會問題和可能引發的系統性金融風險，提振市場信心”。

此前，7月19日，河南資產管理有限公司官網發佈的消息顯示，鄭州地產集團有限公司與該公司將聯合設立鄭州市地產紓困基金，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

鄭州紓困基金備受關注，其操作細節或爲其他城市提供參考。

據上述方案，該基金採用母子基金方式運作，相關開發區、區縣（市）根據紓困項目，吸引不同類型社會資本共同出資設立子基金，並按照項目及子基金設立情況，資金分期到位，盤活“鄭州市域內未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目”。

一家頭部房企的管理人員向《中國經濟週刊》記者分析，鄭州方案很明確的思路就是保交樓，所以是救項目，而不是救房企。

鄭州規定，由子基金對項目實施全封閉管理，按照銷售進度逐步回收投資，並陸續退出；盤活資金專項用於危困房企問題樓盤；危困房企收到盤活資金後，應將資金全部用於其前期投資的若干已停工、停按揭月供樓盤，儘快實現復工復產。

當然，鄭州更希望的是，“紓困基金能帶動社會資本，盤活危困房企1-2個淨資產較高的存量項目，督促危困房企將置換資金專項用於緩解其他已停工、停按揭月供樓盤存在的資金不足問題，希望以此實現‘盤活一個、救活一批’的槓桿撬動效應，逐步化解潛在風險。”

鄭州動作快，還有更多城市均在籌備類似的房地產紓困基金。

4月28日，廣東省人民政府辦公廳發佈《廣東金融支持受疫情影響企業紓困和經濟穩增長行動方案》，明確要求做好房地產企業風險處置項目併購金融服務；督促涉險房地產企業積極自救化險；探索駐粵金融資產管理公司和地方金融資產管理公司參與高風險房企資產處置新模式。

6月7日，浙江省房地產業協會與浙江省浙商資產管理有限公司（簡稱“浙商資產”）達成合作協議，共同發起設立“併購重整合夥企業（有限合夥）”，推動危困房企項目併購重組，專項資金規模初步設定也是100億元。

浙商資產黨委委員、常務副總經理兼首席戰略官李傳全稱，優先選擇浙江企業和浙江的項目解危紓困。

天眼查顯示，浙商資產的控股股東是浙江省國際貿易集團有限公司，浙江省國資委則持有後者90%的股份。