來源：財經五月花

摘    要

業內人士指出，雖然銀行通過渠道對接業務是常規操作，但經營貸若流入房地產領域顯然是不合規的。銀行系統一般會監測資金流向，只要查到，銀行就會要求一次性還清貸款，得不償失

文|嚴沁雯

“利率低至三釐，一年可以節省幾個點，銀行房抵貸了解一下？”在素來活躍的貸款中介人員朋友圈動態中，“房貸轉房抵貸”的推介正在增多。

《財經》記者從上海地區一位貸款中介處瞭解到，所謂“房貸轉房抵貸”，其目的是利用房抵貸與房貸間的利率差節省利息。以一套尚處於按揭貸款的房子爲例，若將房貸全部還清，可將房產用於抵押從而向銀行申請貸款，由此達到“房貸轉房抵貸”。

在部分購房者看來，相比此前申請的5%甚至更高的房貸利率，貸款利率在三點幾的房抵貸具有一定“誘惑”性。據多名中介人士反映，近期接到的房抵貸諮詢越來越多，諮詢客戶既包括資金緊張的小企業主，也包括購房者。

值得注意的是，一些房抵貸實爲經營性貸款。根據7月29日中國人民銀行公佈的《2022年二季度金融機構貸款投向統計報告》（下稱《報告》），2022年二季度末，本外幣住戶貸款餘額73.29萬億元，同比增長8.2%，本外幣住戶經營性貸款餘額17.75萬億元，同比增長15.1%，個人住房貸款餘額38.86萬億元，同比增長6.2%。

住戶經營性貸款增速遠高於住戶貸款增速和個人住房貸款增速，市場關注，經營性貸款流入房地產的現象是否會“捲土重來”？

“大熱”的房抵貸

“房抵貸是我們當前最重要的指標，現在特別‘卷’，銀行間還會打‘價格戰’，其作戰的砝碼在於額度與利率。”當問及房抵貸業務，一位股份行客戶經理告訴《財經》記者。

今年以來，在政策指引下，各家商業銀行加大了對小微企業的支持力度。多位從事貸款業務人士表示，作爲一項小微經營性貸款，房抵貸成爲近期的熱門業務。

《財經》記者以小微企業主身份諮詢了上海地區某股份行支行客戶經理，據其介紹，只要滿足“名下有房且名下企業成立滿一年”便可申請房抵貸業務。授信額度一般爲房屋評估價的七成，銀行根據還款情況可三年給予一次授信期限，最長可達20年。

“如果房子已經還清貸款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，還款時間滿12個月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不過給的額度要減去還在按揭的部分，會比已還清貸款的房子低一些。”上述客戶經理表示。

對比此前購房者所申請的5%甚至更高的房貸利率，房抵貸利率頗具優勢，這也讓不少人看到了其中的“套利”機會。

“有大量客戶諮詢這項業務，銀行辦房抵貸都要排隊了。”上海地區一位貸款中介人員表示，“有的客戶是做生意需要週轉資金，有的客戶則是用於置換房貸。”

2021年初在上海購入一套房產的李女士告訴《財經》記者，近期已有不只一個貸款中介在向自己推介房抵貸，“如果用房抵貸來替換房貸，可以節省不少錢。”

據李女士介紹，其所持房產總價約爲500萬元，此前向銀行申請約300萬元的住房貸款，貸款期限爲30年，房貸利率爲4.65%，累積支付利息約爲257萬元。

根據貸款中介提供的方案，以等額本息爲還款方式計算，若是將房子抵押轉換爲利率爲3.85%的房抵貸，總共可節省約50萬元利息。

銀行嚴控資金用途

在部分購房者看來，可以提供高額度、低利率且期限較長的房抵貸貸款，完美契合了其置換利率較高房貸的需求。

《財經》記者以購房者身份向一名貸款中介諮詢相關業務，在自己表示名下並無公司後，對方表示可以幫忙提供營業執照及相應流水包裝，通過銀行審覈。與此同時，在所持房產未還清貸款的情況下，該中介亦可提供墊資渠道以完成還貸，提高向銀行貸款的機會及額度。

“經營貸期限一般在5年-10年，到期需要再次藉助墊資還清本金後續貸，每次中介收取的費用價格不菲，再加上包裝企業的費用，全部算下來根本節省不了多少錢。”一名銀行業人士表示，如果個人單純出於節省利息的目的將房貸轉換爲房抵貸，可能並不能達到預期效果。

根據上述貸款中介提供的信息，中介會收取貸款金額的1.5%作爲服務費，包括提供墊資渠道、與銀行溝通、準備申請材料等，個人若需要申請房抵貸業務，還需要支付購買營業執照的費用（5000元起步）。此外，若需要墊資，費用在日利率0.07%左右。

在一位大行相關業務人士看來，對於購房者來說，無論是將正在按揭的房貸轉換爲利率較低的房抵貸，還是通過抵押房產獲得房抵貸用於購房，若被查出均有“抽貸”風險。

“雖然銀行通過渠道對接業務是常規操作，但經營貸若流入房地產領域顯然是不合規的。”上述大行相關業務人士告訴《財經》記者，銀行系統一般會監測資金流向，只要查到，銀行就會要求一次性還清貸款，得不償失。”

事實上，此前經營貸流入房地產領域的現象就曾經歷嚴查。

2020年疫情之後，在監管部門要求銀行讓利小微企業的背景下，經營貸與房貸間的價差就曾被當做套利手段，引發市場關注。

2020年4月20日，央行深圳支行下發緊急通知，要求全市各商業銀行鍼對2020年新發放的房抵經營貸（含借款人爲企業或個人）情況立即開展自查，包括且不限於借款人貸後新增房產的監測情況。

隨後，各地相關部門對於經營貸流入房地產市場的監管趨嚴。包括上海在內的多地監管部門要求轄內銀行排查轄內銀行消費貸、房抵貸等違規流入房地產市場的情況。

在此之外，中介提供的方案能否通過亦是未知數。

《財經》記者以貸款者身份諮詢了多家銀行的客戶經理，在提出要申請房抵貸時，對方均會事先詢問資金用途。同時，申請房抵貸對於名下公司成立時間及發票、流水均有要求。此外，有部分客戶經理表示需要前往經營場所實地考察。

購房者需理性

當下“房貸轉房抵貸”業務是否真如貸款中介所說“異常火爆”？

“確實聽說過這種情況，但是有過嚴格監管，現在這麼做的不多。”在問及日常是否有客戶通過抵押形式將房貸轉爲個人經營貸時，西南地區一位股份行相關業務人士對《財經》記者表示。

一方面，從住房銷售的情況來看，此前“盛況”已然不在。據國家統計局公佈的數據，2022年上半年，商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。

另一方面，對比去年房貸緊縮的情況，如今貸款環境已經較爲寬鬆。在國新辦7月21日的新聞發佈會上，銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞表示，銀保監會會同央行將首套住房貸款利率下限下調20個基點，指導銀行提高按揭貸款審批效率，目前放款速度已經達到2019年以來最快水平。

整體來看，當下經營貸流入房地產領域的數量並不大。

一位上海地區的購房者告訴《財經》記者，對比房貸，自己更加青睞利率更低的房抵貸。在已持有一套房產的基礎上，手中尚有閒錢的他將二套房列入計劃之中，“現在存款利率低，理財也不知道買什麼，感覺還是買房穩妥”。

由於已不具備首套房資格，二套房不僅房貸利率更高且需支付約70%的首付，上述購房者計劃將手中房產抵押，申請“利率較爲優惠”的房抵貸。

“有的銀行在審覈上不太嚴格，可能更多取決於客戶經理個人的情況。”一位銀行從業者表示，“現在有小微企業貸款指標要求，而且在銀行看來，借款人將錢用在房地產領域比拿去經營的風險還低一些。”

另一方面，上述銀行從業者表示，正常情況下授信主體爲公司用途都是日常經營週轉，但若有客戶將資金“轉幾手”依舊增加監測難度。

值得注意的是，8月1日某銀行發佈關於“調整提前還款補償金收費標準”的公告。雖然公告已在此後刪除，但背後折射出提前還貸現象增多。有市場人士直言，這反映出當下居民不願揹負利率過高的房貸。

“此類事件背後，至少也存在一種借提前還貸去申請房抵貸的業務，或申請經營貸的業務。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《財經》記者，“雖然經營貸利息確實很低，但若朝着這個目標變相套取低利率貸款，各地肯定會嚴查。購房者需要理性看待此類業務。”

（作者爲《財經》記者）