估值回落、增速放缓，手握超40亿现金的越秀服务谨慎并购

记者 | 黄昱

越秀服务交出了上市一周年成绩单。

财报数据显示，2022年上半年越秀服务的总收入为10.9亿元，同比增长13.8%，其中来自非商业物业管理及增值服务的收入为8.1亿元，同比增长19.5%；来自商业物业管理及运营服务的收入为2.8亿元，同比下跌0.2%。

越秀服务的收入增速已经回归到一个稳定的区间，要知道，去年上半年以及去年整年越秀服务的总收入增速分别为108%、64.2%。

在收入保持稳定增长的同时，越秀服务的毛利率也基本维持在一个稳定的区间，上半年约为31.7%，同比减少4.1个百分点。此外，越秀服务今年上半年的归母净利润约为2.1亿元，同比增长18.6%，而去年同期的增速为128.6%。

对于这一业绩表现，越秀服务的管理层也早有预期。在年初越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰就曾表示，2022年公司的利润增长目标是不低于行业平均增长水平。

收入回归稳定的同时，手握一定现金的越秀服务在收并购上也十分谨慎。越秀服务资本运营总监万思蕴在8月11日的业绩发布会上表示，因为公司上半年没有进行并购，所有大部分上市融资的资金都还在账上，截至今年上半年底手头的现金及现金等价物共有41.5亿元。

林峰进一步表示，去年以来地产行业流动性趋紧，有一些物业标的开始释放出来，估值也有所回落，越秀服务有在积极地接洽，但其还是要做高质量的并购，不仅仅为了并购而并购。

除了合理的估值水平外，越秀服务选择收购标的还有两个要求，一是符合整个战略布局，增加越秀服务所布局的五大区域的城市密度；二是有可持续发展的能力，同时包括较高的协同效应。

虽然收并购还未有收获，但越秀服务在外拓上初见成绩。越秀服务曾提出，要通过第三方外拓+收并购的方式，来实现非关联方新增管理面积的翻倍增长。

2022年上半年，越秀服务新签约项目37个，新增合约面积501万平方米，同比增长19.4%。其中，第三方外拓合约面积达387万平方米，同比增长151%。

林峰指出，越秀服务年初定下的目标就是新增700万平方米的外拓面积，上半年基本上超过了时间进度。“外拓方面我们还注重质量，不盲目参投，因为每次投标都是有成本的。上半年我们的整体的中标率大概是50%。”

截至2022年6月底，越秀服务在管面积约为4350万平方米，同比增长24.3%；合约管理面积为6260万平方米，同比增长18.8%，覆盖大湾区、华东、华中、北方和西部五大区域的33个城市及香港。

去年上市的时候，越秀服务管理层曾提出要在三年内实现亿平方米在管面积目标。林峰强调称，这一目标并没有改变，并有信心达成。

TOD物业管理这一块业务是越秀服务一直以来的独特优势。今年上半年，越秀服务TOD物管首次走出广州外拓，先后中标福州地铁2号线、长沙地铁6号线及青岛地铁4号线项目，实现TOD综合物管走向全国、承接大湾区以外地铁项目的突破。

截止2022年6月30日，TOD在管面积为657万平方米，合约面积为658万平方米，上半年新增合约面积46万平方米。期内，TOD物业管理业务所得收入为人民币1.39亿元，同比增长18.9%，占总收入比例为12.7%。

除了业务发展外，物管公司在资产市场的表现也是外界关注的重点。

对比年初，截至7月底，59家上市物企总市值下降32%，市值较年初上涨的物企仅有8家，其中越秀服务市值较年初上涨了15.5%，但较上市首日市值还是下降了22%。

事实上，自去年下半年以来资本市场急剧降温，大部分物企市值距离峰值几近“拦腰斩”，除了修复过高的估值以外，房地产行业下行压力传导也成为重要原因。

对此，林峰表示，资本市场需要时间对物管股重新建立信任。“这一轮的调整实际上是一个价值体现和优胜劣汰的过程，行业内独立性比较高、拥有比较强大外拓能力以及较好品牌信誉度、财务经营比较稳健的物管公司应该能够得到市场更多关注，股价也有机会根据经营表现有所体现。”