證券日報 朱寶琛

高通脹抑制了美國居民實際購買能力，美聯儲激進加息又大幅提高了借貸成本，多種因素作用下，美國房地產市場面臨衝擊。

近期數據顯示，美國房地產市場借貸活躍度、成屋銷售量都出現了下降。8月10日（當地時間，下同），美國抵押貸款銀行家協會（MBA）公佈8月5日當週數據，當週購房抵押貸款申請人數環比下降1%，同比下降19%，維持下行態勢。作爲房地產市場的重要指標，貸款申請量下跌反映出市場活躍度較低。

“即便就業市場緊俏，購房市場還是繼續表現低迷。過去的六週中，有五週活躍度都在降低。在購房成本飆升，公衆對未來經濟看衰的情況下，大部分購房者都選擇了觀望。”MBA經濟及行業策略副總裁喬爾·坎（Joel Kan）說。

根據美國房地產經紀人協會（NAR）最新數據，全美成屋銷售量同比下滑的趨勢已經持續了較長時間，從2021年8月份開始持續負增長，2022年6月份更是出現了兩位數的同比下降，達到-14.2%，當月成屋銷售量創出兩年新低。

美聯儲激進加息以期遏制通脹，持續攀升的政策利率向房貸傳導，陡升的成本不斷侵蝕着購房者的購買能力。

數據顯示，美國30年期抵押貸款固定利率從2022年初至7月末已經上漲超過64%。而MBA預測2022年美國抵押貸款借貸總量將下降18%。

“美國經濟可能在2023年上半年步入衰退，那麼後續的借貸活動將進一步受到抑制。”MBA商業地產研究副總裁傑米（Jamie Woodwell）表示。

伴隨借貸走低，8月8日，房利美最新數據顯示，美國房屋購買情緒指數在7月份下降2個點達到62.8，是2011年來最低水平。調研對象普遍對當前的購房及售房環境持悲觀態度，僅有17%的受訪者認爲當前適宜購房，賣房意願也持續下降。

NAR旗下網站Realtor.com發佈的報告也顯示，7月份，美國活躍掛牌房屋庫存同比增長30.7%，創歷史最高值。待售房屋庫存同比增長3.5%，爲2019年9月份以來首次增長，業內人士認爲，購房需求下滑也是導致待售房屋庫存增長的重要原因。

房地產市場表現不佳，導致美國第二季度GDP環比出現負增長，有可能繼續拖累經濟。“房地產投資增速回落是拖累二季度GDP增長的重要原因，房地產直接投資佔美國GDP的比重不到5%，但增速大幅回落至-14%，同時商業建築增速也回落至-11.7%，共計拖累GDP增長1個百分點。”東北證券認爲，在高利率、需求回落和建築商信心回落的背景下，預計房地產投資可能持續影響GDP增速。