重回十強,全靠同行襯托。

記者丨李惠琳

當下,“現金爲王”成爲房企生存的共同法則。即便是龍頭企業,手握“餘糧”的不多。

近日,金地集團亮出家底,截至今年6月末,手上握有現金約648億元,以及1700億元可用銀行授信規模,自證家底豐厚。

身爲昔日房地產四大金剛的“招保萬金”之一,金地曾因股權變動、戰略保守,掉出第一梯隊多年。

如今一衆同行爲過去的激進買單,“保守派”金地站穩,殺回行業前十。

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透露家底

8月初,金地的股票與債券價格劇烈波動,市場流言四起,有稱資本在做空,也有人懷疑金地股東或者合作項目生變。

無風不起浪。

7月初,標普將金地的展望從“穩定”調整至“負面”,理由是其財務指標惡化、合資項目風險增加。

爲了自證無恙,金地打響保衛戰 。8月4日,距離中報發佈還有24天,金地緊急召開投資者會議,拿出了一份“自檢報告”,回擊質疑。

對於外界擔憂的償債能力,金地表示,今年以來已5次足額還債,償還金額合計約98億元

截至6月30日,其有息負債爲1223億元,短期有息負債417億元。“剔除受限資金後對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數仍有1.38 倍。”金地表示。

至於公開債,從今年8月1日至明年6月30日,金地的到期金額將爲150億元。

年內僅有一筆約27億元的境內債需償還,將於10月到期。

境外債券方面,未來兩年,金地僅有一筆將於2024年8月到期的4.8億美元債。

金地管理層披露,公司未售貨值7150億元,計劃下半年推出貨值1200億元左右,集中於一二線核心城市。

預計到2023年6月30日,經營性現金流的淨流入約400億元,覆蓋未來一年公開市場到期債

而且,當下金地保持了較爲暢通的多元融資渠道。

2022年,其銀行新增授信規模超150億元。另有兩筆公開市場融資,成功借新還舊,2月發行了17億元中期票據,7月設立17億元的資產支持專項計劃,且成本極低,利率分別爲3.58%、4.8%。

市場的另一個擔憂,金地較多參與其他房企的合資項目。

標普認爲,金地在合資項目上的大量敞口,降低了財務透明度,增加了經營風險。

管理層回應稱,涉及實質出險的合作方項目數爲26個,總未售貨值369億元,佔總貨值4%,其中金地的權益貨值是135億元。

金地歸結爲9個字,“總體可控,風險敞口小。”

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多元股東

悲觀情緒下,市場信心脆弱,就算是穩健型房企的上空,也有“禿鷹”盤旋。金地特殊的股權結構,更容易引發猜測。

2021年下半年開始,原金地第二大股東大家人壽(原安邦保險)先後減持金地6.77億股份,套現超70億元,持股比例降至5.43%,成爲第三大股東。

如此“清倉式”撤離,引發股價波動,嚇跑了不少小股東。

爲了穩定市場,金地董事長凌克罕見出手護盤,增持金地10萬股,這是他自2016年期權行權後首次增持。

8月初的股債波動,也有人猜測,福田國資(現二股東)與管理層出現矛盾。

對此,管理層解釋,“福田區政府是創始股東,股東關係良好,多年來常有風言風語,三大股東對公司的發展非常支持。”

金地的多元化股東結構,有其歷史原因。

2013年前,金地的第一大股東是深圳國資企業——福田投資發展公司,但持股比例只有7.85%。這導致長期以來,金地股權較爲分散,主要由職業經理人操盤。

現任董事長凌克是金地的靈魂人物,他在40歲時掌舵金地,至今已有23年。趕上了房地產早期發展的紅利,他帶領金地成功上市、邁過千億門檻,成爲地產龍頭。

2013年,兩位“野蠻人”生命人壽、安邦保險盯上金地,頻繁增持,最終成爲前兩大股東。

凌克通過修改股東提名的條例,控制了險資代表在董事會中的席位和話語權,並悉心培育了金地置業這個高管“後花園”。

兩大險資入局後,在金地14個董事席位中,各自僅佔一席。生命人壽亦對外宣稱,“對金地僅是財務投資”。

不過,在業內看來,正因爲國企、險資組合的多元化股東結構,讓金地具有更強的融資優勢。

金地前10大股東名單中,還有“國家隊”全國社保基金、華潤深國投信託在列,在一定程度上爲金地提供了信用支持。

當然,凌克的謹慎管理,也關係匪淺。凌克是理工科出身,爲人低調沉穩、不喜張揚。

2008年和2011年的兩次樓市低谷,金地沒有出手,錯過了低價拿地的窗口,在後續的規模競爭中失速。

凌克並沒有急於追趕,強調長跑邏輯,對財務槓桿保持自律,“一下子猛漲,沒必要,風險大。”

在他的治理下,金地“三道紅線”爲綠檔,債務規模雖連年擴大,總體仍保持穩健。

截至2021年末,其淨負債率爲56.5%,剔除預收款的資產負債率67.6%,現金短債比爲1.58,債務融資加權平均成本僅4.56%。

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重回前十

過去多年,金地的銷售排名處於12名至15名之間,給外界的印象較爲佛系,增速多在30%以下。 

直到2017年,金地開始追趕,喊出“3年衝擊銷售2000億元”的口號,之後快速爬坡,於2019年完成了目標。

在寒冬蕭瑟的2021年,金地銷售額衝至2867億元,壓線完成目標,重回十強席位

進入2022年,金地前7個月累計簽約金額1191.6億元,同比降幅36.78%。不過,全靠同行襯托,金地的座次排名進一步上升到第9位。

一位房企人士告訴《21CBR》記者,金地排名屬於被動上升,有些房企掉下來,金地便被推上去了

在業內看來,金地的表現已算不錯,36.78%的降幅跑贏大市。根據克而瑞的數據,同期百強房企累計業績同比降幅達49%。

在規模擴張的路上,金地付出了一定的利潤代價。

2019年以來,金地的毛利率開始走低,2021年其整體毛利率只有21.18%,其中地產開發業務毛利率爲19.65%,同比大降13.91個百分點,拖累金地整體淨利潤同比減少9.5%。

管理層解釋,主要與市場整體下行有關,公司爲緩解資金壓力而打折促銷,進一步拉低了價格。今年1-7月,金地的平均每平米單價爲2.04萬,比年初的2.11萬元下降了700元。

根據穆迪推算,2022年金地銷售額約爲2450億元,同比下降約14.55%。這一預測,在一衆房企中表現樂觀。而從拿地動作看,金地對自身也有信心。

2021年不少同行已在節衣縮食,金地拿了111宗土地,總投資額約1309億元,新增總土地儲備約1636 萬平方米。

今年金地仍在拿地,但規模有所收縮,克而瑞數據顯示,前7個月,其拿地金額約140億元。

凌克曾比喻,金地就像一列上了軌道的火車,或會審時調速,但不會偏離其原有軌道。

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