來源：斑馬消費

兩年前，閩系房企站上業績巔峯，一時風光無兩。激進擴張中彰顯出的狼性基因，讓這個羣體成爲中國房地產市場裏一支風格鮮明的流派。

2020年，閩系房企佔據行業百強13席，年銷售規模超1.6萬億，其中，世茂集團以3003億元銷售規模躍進行業前十。

彼時，不少人以爲這場盛宴還會持續，閩系房企的野心會再度膨脹。現在看來，當時預測並不準確，融資環境稍有風吹草動，閩系房企草木皆兵。它們一家接着一家爆雷，沒人知道，下一個是誰。

雷聲滾滾

在8月9日舉行的2022年博鰲房地產論壇上，旭輝控股集團董事局主席林中公開表示，房企自救“不要選擇輕易地打破自己的信用”，向外界闡釋了自己做事的原則。

次日，林中、林峯及林偉作爲旭輝控股集團的控股股東，斥資6.74億港元買下公司香港一處物業60%股權，變相爲上市公司輸血。

公司去年歸母淨利潤錄得2014年以來的首降，降幅5.22%。今年前6個月，公司銷售額、銷售面積分別爲631.4億元、414.46萬平方米，同比分別下降53.62%和48.02%。

隨着銷售回籠資金能力降低，評級機構標普、穆迪已陸續下調公司信用評級。旭輝算是閩系房企中，爲數不多尚未爆雷的一家。它的老鄉們，就沒那麼幸運了。

7月26日，寶龍地產官宣一筆於7月25日到期的本息合計2129.4萬美元票據尚未償還，且另一筆於今年11月8日到期的3725.9萬美元票據亦未必能夠償還。

這意味着爆雷閩系房企陣營再添一員。

在寶龍地產出事前後，已經有弘陽地產、融信中國、正榮地產等官宣違約。初步統計，這兩年半以來，陸續已有不少於11家閩系房企陷入債務泥潭。

2019年，福晟集團陷入流動性危機，拉開閩系房企爆雷的序幕。當年8月，福晟集團與鉅派投資共同發起的“鉅福光晟併購專項基金”逾期未付，金融機構要求福晟方面提前還款，潘偉明領導下的福晟債務壓力突然增大。

2020年初，福晟集團和世茂集團（00813.HK）“合作”，儘管福晟擁有千億貨值，但其債務並未得到清理，因而頻陷訴訟。今年5月，潘偉明家族控制的唯一上市平臺福晟國際（00627.HK），已易主順安集團。

曾經的地王收割機融信中國（03301.HK）也嚐到血淚滋味。7月10日，公司披露兩筆美元債利息合計2786.55萬美元到期未能支付，官宣爆雷。

在2021年報裏，公司曾明確，已償還2022年上半年到期全部優先票據，不料又出了岔子。今年前6個月，公司合約銷售額387億元，同比下降53%。

泰禾集團的苦日子早在2020年上半年就來了。它是閩系房企較早“出事”的一批，由於債務無法及時償還，引發連鎖反應，如今在泥潭中無法自拔。

7月初，閩系房企老大哥世茂集團也因一筆10億美元公募債券未能償還本息構成違約，加入到爆雷的閩系房企陣營中。

跌落神壇

1987年，黃朝陽創立中駿集團控股，1989年許榮茂創辦世茂集團，1990年許健康創立寶龍地產，1994年林龍安在廈門設立禹洲集團，1999年林騰蛟回到廈門創辦陽光城，還有從福建莆田走出來的歐氏兄弟領銜的正榮地產、融信中國。

起初，閩系房企的發展偏安一隅，在上一輪房地產週期裏，他們嗅到了商機，膽大敢賭，加足槓桿，迅速成爲行業佼佼者。

沒“出事”前，閩系房企到底有多強？從年銷售百億衝上千億規模，正榮地產花了5年，融信中國只花了3年。

融信中國迅速躥升，得益於其獨狼式拿地。僅僅2016年，在老闆歐宗洪主導下，公司在全國拿下21幅地塊，土地儲備建築面積超過500萬平方米。爲了拿下土地，公司慣常以高溢價震懾對手。

業內最知名的一場鏖戰發生在2016年8月。融信與金茂、中鐵、龍湖等幾十家房企爭奪上海靜安區N070202地塊，地價由46億元飆至110.1億元，競價超過400輪，樓面均價超10萬元，融信當仁不讓，成爲史上最貴地王，外界首次見識到歐宗洪的兇狠。

在這之後，融信中國在土地市場銳不可當，2017年拿下78個項目，建築面積合計1481.53萬平方米。

在這一點上，福晟集團毫不遜色。2015年，潘偉明組織300人拿地隊伍奔赴全國，其後幾年拿下107個項目，建築面積合計2000萬平方米。2018年底，公司土地總貨值8100億元，並喊出十年銷售1.68萬億的目標，讓同行們瞠目結舌。

據統計，2017年，福晟集團耗資810億元，新增建築面積1787萬平方米；2018年耗資212億元獲得新增建築面積411萬平方米。

泰禾集團（000732.SZ）在2017年發起46起併購，耗資495.5億元，超過上一年度全年銷售額。其中，耗資108.62億元從華僑城手中接盤北京豐臺區的地王地塊，爲業內少見。

2016年和2017年，是閩系房企的“地王年”，大城市必進、土拍必來、來後必搶，哪怕與實力雄厚的央企同臺競技也毫不膽怯。

不過，若論發展速度之快，可能非陽光城（000671.SZ）莫屬。2011年至2014年，公司收入規模從23億元增至230.7億元，3年實現10倍增速。2018年，跨進千億俱樂部，當年銷售額1628億元。

短短几年間，知名閩系房企快速完成全國化佈局。至2020年，13家閩系房企躋身百強，當年銷售總規模超過1.6萬億元。

這些房企尋求迅速擴張的同時，也遭到反噬。一個例子是，陽光城從千億規模跨進兩千億規模，盈利水平未能改善。2019年，陽光城淨利率7.08%，遠低於百強房企13.7%的加權平均淨利率。

中駿集團控股、融信中國、禹洲集團、泰禾集團及旭輝控股集團等均出現盈利水平下行。

今年上半年，泰禾集團、福晟集團、融僑集團、中庚集團等多家閩系房企，已從行業百強名單中消失。

禍起高槓杆

福晟集團兩年耗資超千億拿地、泰禾集團全國擴張院子產品系列，花錢速度沒能趕上賣房速度，給閩系房企和正在衝刺千億的房企們敲響警鐘。

房地產行業從來沒有高增長、高利潤及低負債的三角平衡狀態。它們通過高週轉+高負債做大規模，隨着樓市政策一步步落地，借債擴張、借新還舊的弊端越來越明顯，已到了踩剎車的時候。壓縮規模、多元拿地以及尋求穩健發展成爲主流。等到回心轉意之時，已經晚了。

閩系房企走出福建實施全國化擴張，一般有3到5年的激進期，高溢價、高成本拿地，過度擠壓了盈利空間，業績下行成爲家常便飯。

旭輝控股集團（00884.HK）營收增速從2017年的43.20%增至2021年的50.19%，歸母淨利潤增速由71.97%降至-5.22%。

融信中國歸母淨利潤增速從2017年的29.96%降至2021年的-46.66%；同期，正榮地產從19.07%降至-69.48%；中駿集團控股從37.05%降至-19.28%；大唐集團控股從220.41%降至1.55%，世茂集團歸母淨利潤增速從51.60%降至2020年的15.88%……

另一方面，閩系房企債務規模飆升。截至去年底，旭輝集團控股、融信中國、正榮地產、中駿集團控股、大唐集團控股，負債總額分別爲3253.50億元、1931.59億元、2128.99億元、1523.06億元和508.94億元，分別是2017年的2.77倍、1.39倍、2.26倍、3.07倍和1.97倍。截至2021年上半年，世茂集團負債總額4636.33億元，是2017年上半年的2.59倍。

因房子越來越不好賣，更是影響了房企現金流。泰禾集團開發的院子系列產品週期長，長期以存貨週轉天數居首，從2017年的2347天增至去年底的12181天。截至今年3月，公司貨幣資金19.33億元，遠不能覆蓋短期借款50.90億元和一年內到期非流動負債273.5億元。

陽光城情況也差不多，截至今年一季度，公司短期借款44.86億元、一年內到期的非流動負債380.5億元，在手貨幣資金僅155.8億元。

閩系房企習慣利用資金借新還舊，敢賭敢幹，時至今日，這個遊戲越來越難玩。

5月下旬，大唐集團控股成功交換6月到期的一支美元票據，這是今年以來閩系房企中爲數不多的幸運兒。

大佬轉身

很難說，這些閩系房企是踏錯了哪一步。在上一輪行業週期，無論是潘偉明衝鋒式拿地，還是融信中國駕駛着“地王收割機”，賭的都是寬鬆的融資環境。以至於後來風向一變，覆水難收。

它們選擇了一個錯誤的時間。中國房地產市場已經歷4輪政策調控週期，當棚改貨幣化安置機制退出、去庫存紅利消失，國內樓市迎來考驗。在這一時期，閩系房企們大步向前衝擊千億。

進入行業新週期後，房企老闆們命運各異。

隨着泰康系逃離陽光城、朱榮斌任職4年半後黯然離場，甩手掌櫃林騰蛟不得不親自出馬救企業，不惜房放棄對ST龍淨（600388.SH）的控制權。

福晟集團潘偉明從早年一位鎮長到千億房企掌舵人，至今在化債這方面未見有較大進展，且訴訟纏身；兒子潘浩然控制的福晟國際（00627.HK）拱手讓人。福晟集團可能是閩系房企陣營中，命運最爲悲催的一家。

今年6月，林龍安退出禹洲集團管理層。在此之前，他將禹洲物業賣給華潤萬象生活，獲得10.6億元資金，以緩解流動性危機。今年以來，公司流動性進一步惡化，違約事件接踵而至。他轉身之後，將問題留給了妻子郭英蘭。

在閩系房企中，三盛控股（02183.HK）規模並不大，同樣千億夢碎，如今情況更爲緊急。隨着實控人林榮濱與大哥林榮東交惡，兄弟鬩牆，日子愈發雪上加霜。

債務壓力之下，寶龍地產（01238.HK）對拿地相當謹慎，在去年1月的2020年度業績會上，總裁許華芳表示，不拿貴地，該拿的地堅決拿，該不拿的地堅決不拿。今年5月，寶龍商業擬以購買公司在上海辦公大樓方式，向公司“輸血”，醞釀一個月後自行終止。

擴張和債務本就是很難調和的矛盾體，幸虧旭輝控股集團和廣西彰泰果斷“分手”，將機會留給了更激進的融創中國。

現在的泰禾集團更爲焦慮，隨着3月黃其森被有關部門帶走協助調查，公司羣龍無首，鉅債難還。