來源：長江商報記者 陳然

千億房企新城控股（601155.SH）也未能逃過行業下行的影響，業績下滑之際，旗下樓盤也是維權不斷。

近日，因爲一條“業主維權被開發商粗暴掀翻在地”的視頻，讓新城控股再度被推到輿論的風口浪尖之上。

長江商報記者注意到，該事件中涉及的吾悅廣場，是新城控股旗下的綜合體項目，也是其努力打造的第二增長線。但在當前市場環境持續遇冷的境遇下，新城控股大肆融資，將吾悅廣場的30%抵押融資，並且還不斷髮債補血。

業績方面，2021年，因大幅計提資產減值54億元，導致新城控股陷入“增收不增利”困境，並延續至今年第一季度。與此同時，新城控股的毛利率也從2018年的36.69%降至今年一季度的19.05%，近乎腰斬。

從銷售額來看，今年1—7月公司累計合同銷售金額約760.50億元，同比下降43.48%；累計銷售面積約765.07萬平方米，同比下降38.42%。

二級市場上，自去年2月高點的50.56元/股算起，新城控股一年半跌去61%，市值蒸發約700億元。

業績下滑，激勵計劃被迫終止

新城控股在2021年的業績就已出現增收不增利的情況。

財報顯示，新城控股2021年實現營業收入1682.32億元，同比增長15.64%，雖然依舊實現增長，但增速在近5年排在倒數第一。此外，淨利潤137.6億元，同比下降16.43%；歸母淨利潤爲125.98億元，同比減少17.42%；扣非歸母淨利潤僅102.45億元，同比大幅下滑21.53%，自2015年以來首次出現負增長。

新城控股表示，淨利潤大幅下降的原因是其報告期內大額計提資產減值，共計54.04億元，其中計提壞賬準備、存貨跌價準備金額分別爲5.54億元、48.51億元，對歸母淨利潤的影響達到34.40億元。

此外，雖然新城控股房地產開發銷售業務收入保持增長，但由於營業成本的大幅上漲，導致其毛利率下滑較快，從2018年的36.69%降至今年一季度的19.05%，近乎腰斬。

此外，因業績下滑，新城控股的激勵計劃也受到了影響。7月27日，新城控股發佈了股權激勵限制性股票回購註銷實施公告。因2021年扣除非經常性損益後的歸屬於上市公司股東的淨利潤較2018年增長率僅爲34.86%，未達較激勵計劃要求增長率不低於120%，公司擬對激勵對象已獲授的共計305.07萬股限制性股票進行回購註銷。

2022年第一季度，新城控股雖然實現營收186.78億元，同比上漲5.91%，但歸母淨利潤卻出現5.94%的下滑，僅存5.09億元。

銷售低迷，評級遭遇下調

業績下滑，新城控股開始收斂拿地，今年前5個月，新城控股僅有其一家全資子公司出手拿下河南商丘一宗地塊，其他再無入手土地。

爲了促銷，新城控股更是絞盡腦汁，在6月份其位於南京的項目推出“西瓜換房，最高抵10萬元”的活動，宣佈以10元一斤的價格衝抵房款。

在業內人士看來，採用瓜果蔬菜抵首付的促銷活動主要目的還是加速去庫存，加強銷售回款。

新城控股最新發布的7月經營業績顯示，7月實現合同銷售金額約108.9億元，同比下降35.52%，銷售面積約107.87萬平方米，同比下降30.58%，再度出現銷售面積與金額的雙雙大幅下滑。今年前7個月，新城控股的累計合同銷售金額與銷售面積，同樣出現大幅下滑。

2021年，新城控股全年實現合同銷售金額2337.75億元，銷售面積2354.73萬平方米，均較2020年數據有所下滑，其中合同銷售金額不僅未能完成2600億元的銷售目標，而且較上年減少約172億元，降幅6.85%，是其近八年來首次未能完成銷售目標。

在2021年年報中，新城控股披露了2022年商業發展目標：全年計劃新開業吾悅廣場25座、到2022年底開業總數達到155座，全年商業運營總收入目標爲105億元。

但目前新城控股未公開2022年度業績目標，不過按照2021年2600億元的銷售目標來算，截至目前新城控股僅達成19.68%，就此來看去年的銷售目標新城控股也難以達成。

銷售低迷下，今年5月，穆迪將新城控股的家族評級從“Ba1”下調至“Ba2”，其高級無抵押評級從“Ba2”下調至“Ba3”。僅兩個月後，穆迪再次將其企業家族評級下調至“Ba3”。

穆迪預計2022年及2023年新城控股的合同銷售額將下降至1850億元和1800億元，並表示在市場環境不佳的情況下，該公司可能會提供價格折扣，以支持其合同銷售，從而給其利潤率帶來壓力。

債務承壓，抵押發債拓寬融資

新城控股雖然“三道紅線”指標全部達標，但也面臨不小的債務壓力。

截至2021年末，新城控股貨幣資金同比減少約72億元，爲552.26億元，剔除受限資金90.18億元后的現金及現金等價物爲462.08億元。流動資產的下滑也造成其年末的總資產比2020年末減少約35億元。

而同期，新城控股短期借款有5.59億元；應付票據達66.82億元，略有減少；一年內到期的非流動負債爲293.5億元，短債合計365.91億元。其中短期借款與一年內到期的非流動負債分別上漲24.28%和4.69%，債務壓力加大。

另外，新城控股應付票據、應付賬款分別爲66.82億元、532.46億元，合計599.28億元。不足以被貨幣資金覆蓋，需要依靠銷售回款，但其今年銷售額出現大幅下滑，讓其資金壓力較大。

據公開數據顯示，2022年第一季度，新城控股已償還境內外公開市場債券46.31億元，公司的合聯營公司權益有息負債合計爲99.11億元。

現金流方面，去年其投資活動產生的現金流量淨額和籌資活動現金流量淨額都出現下滑，分別減少了約65億元和260.6億元，爲-224.6億元及-113.4億元，同爲負數，這足以看出其現金流入並不樂觀。

穆迪副總裁稱，這反映了新城控股家族銷售和財務指標疲軟，流動性緩衝降低，融資渠道受限，以及財務靈活性的降低。

債務壓力和銷售額的下滑也直接使新城控股償債資金減少，只能通過自有資金及發債融資來償還。

僅五月份，新城控股就發行了今年首期總額10億元的中期票據，之後又向上交所提交註冊金額爲61.72億元的小公募，月底其子公司新城環球也發行了一筆1億美元的短期票據。

此外，5月31日，新城控股華西-新城吾悅綠色建築資產支持專項計劃項目狀態更新爲“已受理”，抵押品爲吾悅廣場，擬發行金額達13.16億元。據悉，在目前現有的吾悅廣場中，光用來被抵押融資的佔比就已經高達30%，其中十座吾悅廣場的融資方案是在今年設立。

責任編輯：吳劍 SF031