8月14日，界面新闻大湾区频道记者独家获得的一份盖有深圳银保监局工作印章的《银行保险违法行为举报调查意见书》（下称《调查意见书》）显示，由中信银行深圳分行负责监管的“龙光前海天境花园”项目的预售资金，存在被挪用的情况。

8月15日，记者就《调查意见书》的真实性向深圳银保监局求证，对方表示情况属实，事情还在进一步处理当中。

《调查意见书》显示，上述部分预售资金在划转到龙光工程建设有限公司深圳分公司、深圳市龙光骏荣房地产有限公司（以下简称龙光骏荣）其它账户后，随即全部转到深圳市龙光控股有限公司（以下简称龙光控股）在工商银行的账户。

另外，部分资金在划转到深圳市众亚实业有限公司其它账户后，用于归还中诚信托相关贷款本息。

“龙光前海天境花园”由深圳房企龙光集团开发，该项目的项目公司龙光骏荣、中海监理有限公司（以下简称中海监理）与中信银行深圳分行（以下简称中信深分）签订了《预售款监管协议书》。按协议，中信深分负责预售资金的监管，中海监理负责书面通知中信深分向龙光骏荣划款。

深圳银保监局认为，上述部分资金全部转回龙光控股的情况不符合《深圳市房地产市场监管办法》中“商品房预售款必须专项用于购买预售项目建设必须的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费、行政罚款，不得挪作他用“。

一般情况下，开发商想要挪用银行监管资金，需要项目施工方、监管银行、监理单位三方的通力配合，方能实现。 

记者从业主处了解到，中信银行深圳福华支行是前海天境的监管银行。天眼查显示，中信银行深圳福华支行目前的法人为刘润蓁，但在2021年11月30日之前，它的法人为刘艳。刘艳目前是深圳市龙光骏景房地产开发有限公司董事，该公司为龙光集团旗下控股子公司。 2021年1月19日，前海天境取得预售许可证。此时的刘艳还是中信银行深圳福华支行的法人。

前海天境业主伍芳（化名）向记者提供的一份“关于对中信银行深圳市分行涉‘龙光前海天境花园’项目相关违法违规事项的举报和投诉”显示，业主们推断，认为刘艳当时“身兼多职”可能严重影响了中信银行深圳分行作为前海天境项目预售资金监管账户开户行履行相关义务，并要求相关部门彻查并追究中信银行深圳市分行监管行责任，并负责追回违规释放的预售监管资金。

8月15日，记者致电中信银行深圳福华支行，工作人员表示对上述情况不清楚。

同日，伍芳告诉记者，有前海天境业主在8月8日收到来自前海管理局的短信回复，前海管理局表示，目前已成立工作专班，以确保项目按期竣工交付；近期每天有约350余人在项目现场工作，工程款可以按期支付；已开设新监管账户，正在积极协调追回被挪用预售款。

关于项目资本金监管情况，中信深分对深圳银保监局反馈，该行根据深圳住建局2020年3月11日发布的《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》的通知，“申请预售的商品房项目，不再要求提交项目资本金余额证明”，未监管该项目的项目资本金。

深圳银保监局认为，虽然中信深分对监管账户资金划款均按照《预售款监管协议书》的约定并经过龙光骏荣、中海监理和中诚信托等授权支付，但中信深分在按支付指令划转资金时存在未收集施工计划、施工进度说明等材料的情况，未严格按照《深圳市房地产市场监管办法》执行。

对于中信深分在预售资金监管中存在的不审慎行为，深圳银保监局表示将依据中国银行业监督管理规定采取相应监管措施。

“龙光前海天境花园”项目于2021年1月28日入市，均价11.2万元/平方米，总价1153万元/套起，推出1003套住宅房源，有2857批客户成功认筹，是深圳名噪一时的网红楼盘。

8月14日，伍芳告诉记者：“项目在开盘当天就卖完了，合计预售资金有100多亿。但中信银行相关工作人员透露，该楼盘预售资金监管账户余额完全不足以支付到楼盘竣工所需工程造价。在现在这种环境下，我们怕交不了楼。”

另一位业主向记者表示：“前海天境预售资金被挪用是真的，这个已经求证过，政府部门那边也知道。”

今年7月，前海天境被曝出停工、烂尾，为了辟谣，7月10日，龙光集团发布声明称，前海天境项目目前保持正常的施工建设，已完成主体机构封顶。为确保项目按时（2023年12月）保质交付，龙光集团积极与业主、监管部门、金融机构等方面沟通协调，制定详细的保交楼方案。  

中国房地产行业由于前两年的严格调控政策进入调整期，而随着越来越多的地产开发商陆续“出事”，前海天境的业主们认为，预售资金若不能及时追回，他们耗资千万买的房子，将面临停工、烂尾风险。

伍芳坦言，她不奢望房价能涨，只求项目到时能顺利交楼。而龙光集团在8月7日的一则违约公告，让她的神经再次绷紧。

8月7号晚间，龙光集团宣布暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息，正式宣布违约。

公告称，2021年下半年以来，接连出现部分市场参与者的离岸债务拖欠，削弱了行业持有者的信心，使得流动性进一步收紧。融资渠道减少，购房者情绪低迷，融资性和经营性现金流逐步萎缩。

公开资料显示，龙光集团成立于1996年，于2013年在港交所主板上市，是中国综合实力最强的房地产企业之一，在业界有“地王专业户”之称。

这家发迹于汕头、总部位于深圳的粤系房企，自2015年开始，由于频频在深圳斩获“地王”项目，开始为外界所关注。直至2021年上半年，龙光集团依旧在深圳土拍市场高歌猛进，在深圳首轮集中供地中豪掷80亿成为最大赢家。

在全国城镇化浪潮以及积极纳储策略之下，龙光集团销售业绩突飞猛进。过去几年，公司年销售额同比增速均保持在30%以上的水平。据克而瑞数据，2021年龙光集团以1588.2亿操盘金额在房企中排第20位；以934.2万平方米操盘面积位居第25名，属于TOP20大中型房企。

但随着中国房地产行业下行，龙光集团也难以独善其身。克而瑞数据显示，今年前7个月，百强房企累计销售操盘金额为35796.1亿元，同比降幅49%。龙光集团今年前7个月的销售额只有323亿，同比跌幅69%，风光不再。

年初至今，标普、惠誉和穆迪三大国际评级机构已数次下调龙光集团评级，导致公司境外再融资能力快速中断。在3月与债权人的交流会上，龙光集团管理层表示，自从去年第4季度以来基本没有公开市场融资。龙光集团的资金链紧张可见一斑。

前海天境的预售资金为何能够轻而易举被挪用？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻大湾区频道记者表示：”预售资金被挪用其实是一个普遍现象，过去几年，不管大开发商还是小开发商都在挪用。”

商品房预售资金是房地产开发商的重要现金流来源，也是项目建设的重要资金来源。但根据相关规定，房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发商需要将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

为什么预售资金这么容易被挪用？李宇嘉分析：“对地方来讲，挪用预售资金让开发商有了更充足的资金，拿更多的地，创造更高的地价；对开发商来讲，可以加快周转，提升规模；对银行来讲，开发商的规模越大，不管拿地还是开工、销售，对银行的贷款业务而言，好处也是越大；对业主来讲也没什么影响，因为他们只要房价上涨就可以。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者：“预售资金被挪用一是由于监管不到位，二是因为开发商资金压力大，有挪用动机，因为它是最早接触到这部分资金的。”

“预售资金一旦挪用，没有进入到重点监管账户，监管账户空缺就会产生很多问题，造成项目容易烂尾，影响购房者权益。”严跃进补充道。

1995年，我国《城市商品房预售管理办法》发布，但目前国内对于预售资金监管并未有统一的标准，而是由地方政府制定具体的监管细则。

作为管住“房地产账本”的重要抓手，加强预售资金的监管成为近期各地热门的政策工具。长沙、九江、东莞、杭州等多地已出台新规强化监管。比如江西省九江市就直接将预售资金账户透明化。8月1日，九江市住建局公示了中心城区85个在售楼盘139个商品房预售资金监管账户。

李宇嘉认为，预售资金总体趋势是“监管趋严”。“很简单，过去监管得太松了。从出事的企业案例看，没有不挪用或套取预售资金的。如果再从‘保交楼’的楼市新任务来看，也应该严格监管。”