作 者丨李莎,楊志錦

央行重磅宣佈!房貸利率還要再降?

8月15日,央行公告稱,爲維護銀行體系流動性合理充裕,8月15日開展4000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對8月16日MLF到期的續做)和20億元公開市場逆回購操作,充分滿足了金融機構需求。中期借貸便利(MLF)操作和公開市場逆回購操作的中標利率分別爲2.75%、2.0%,均下降10個基點。

中國利率市場化改革後,利率調整不再是存貸款基準利率,而是央行政策利率。1年期MLF利率和7天逆回購利率是最爲重要的政策利率,其調整具有風向標的意義,對各類市場價格均會產生影響。此次降息是今年1月政策利率下調後的又一次降息。

值得注意的是,此次MLF爲縮量續做,這在市場預期之內。而MLF、逆回購降息則超出市場預期。那麼爲何此時降息,對市場又會帶來哪些影響?

“當前數據疲弱,MLF縮量降息‘一箭雙鵰’,是個合理的組合。MLF縮量可以提升短端利率水平,避免脫實向虛;MFL利率調降後,長端LPR利率下降,有助於刺激需求。”中信證券聯席首席經濟學家明明稱。

降息的兩大目的

目前我國已基本形成了市場化的利率形成和傳導機制,以及較爲完整的市場化利率體系,主要通過貨幣政策工具調節銀行體系流動性,釋放政策利率調控信號,在利率走廊的輔助下,引導市場基準利率以政策利率爲中樞運行,並通過銀行體系傳導至貸款利率,形成市場化的利率形成和傳導機制,調節資金供求和資源配置,實現貨幣政策目標。

其中政策利率居於核心位置。政策利率包括公開市場操作(OMO)、中期借貸便利(MLF)、常備借貸便利(SLF)、抵押補充貸款(PSL)、超額準備金利率等,並有不同期限。其中,1年期MLF利率和7天逆回購利率是最爲重要的政策利率,其調整具有風向標的意義。

今年1月,1年期MLF和7天逆回購中標利率分別爲2.85%、2.10%,均下降10個基點,主要貨幣政策提前發力穩增長。8月,二者中標利率再度下降10BP至2.75%、2%。記者採訪瞭解到,央行此次降息主要有以下兩大原因:

一是經濟下行壓力加大,貨幣政策需發力穩增長。從宏觀經濟運行看,7月經濟恢復情況不及預期,主要經濟指標增速相比6月有所下滑。

國家統計局8月15日發佈的數據顯示,7月規模以上工業增加值同比增長3.8%,低於市場預期4.6%,前值3.9%;7月社會消費品零售總額同比增長2.7%,市場預期增5.3%,前值3.1%;1-7月固定資產投資同比增長5.7%,市場預期6.2%,前值6.1%。

二是爲了激發實體經濟的信貸需求。今年新增信貸月度間的波動非常明顯,其中1月、3月、5月好於市場預期,但2月、4月低於市場預期。在33條一攬子穩住經濟大盤的措施作用下,6月份信貸總量、結構均改善,市場預計7月原本會延續該勢頭,但7月信貸、結構雙雙走弱。

央行公佈的數據顯示,7月份人民幣貸款增加6790億元,同比少增4042億元。其中,票據融資外,其他分項均少增,顯示銀行用票據衝量,居民部門、企業部門實體信貸需求很弱,而通過降息可激發實體經濟融資需求。

華泰證券研究所副所長張繼強表示,7月信貸走弱很大程度上源於房地產,居民部門仍在延續降槓桿趨勢。對於房地產而言,保交樓是核心,但穩房價是關鍵,促進需求回暖才能讓整體行業重回正常軌道。目前二三線城市的房地產銷量同比跌幅還在30%-50%,對穩信貸和穩投資的拖累依然嚴重。這些因素決定了5年期LPR以上下調的必要性大增。

“此次降息與近期經濟修復勢頭較緩、寬信用進程再生波折直接相關,顯示當前貨幣政策仍以穩增長爲主要取向,國內結構性通脹壓力和海外央行收緊,都未對國內央行政策性降息構成實質性障礙。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示。

MLF爲何縮量?

2019年8月LPR報價改革後,央行形成每月15日(遇節假日順延)進行MLF操作的慣例,爲每月20日的LPR報價提供參考。數據顯示,8月16日MLF到期規模爲6000億,由於資金利率大幅低於政策利率,市場預期8月MLF存在縮量的可能,以適度提升資金利率水平。

央行公告稱,8月15日開展4000億MLF操作,意味着8月MLF縮量續做,意味着央行從市場回收流動性。這打破此前連續4個月的等量續做模式,符合市場普遍預期。

4月以來,在貨幣政策與財政政策的協同發力下,市場流動性始終處於充裕的狀態,驅動隔夜資金利率、7天期資金利率以及1年期銀行同業存單收益率等主要市場利率持續走低。8月初,DR001回落至1%附近,DR007跌破1.3%,均達到今年以來最低水平。

民生銀行首席經濟學家溫彬表示,在流動性較爲充裕、貨幣市場利率偏離政策利率的格局下,一級交易商對逆回購和MLF操作的需求下降,銀行可通過發行同業存單等方式進行融資。且8月以來資產荒格局延續,資金運用壓力較大,銀行司庫對於同業存單發行的需求同樣不高,在此背景下,性價比更低的MLF“被動”縮量符合市場選擇。

Wind數據顯示,當前國股行一年期同業存單利率在1.9%左右,低於一年期MLF利率90BP(此次降息前)。從一級交易商主觀選擇來看,當前MLF不太划算,可通過發行同業存單的方式進行融資,即央行是“被動縮量”。

在《二季度貨幣政策執行報告》中,央行解釋了7月之後逆回購縮量且頻繁調整的原因,明確是因爲資金供給充足,需求減少,一級交易商投標量隨之減少,央行才相應降低逆回購操作量,即逆回購縮量是需求導致,央行更多是“被動”響應。

據21世紀經濟報道記者梳理,6月下旬以來,央行7天逆回購操作量變化頻繁:

6月24日-6月30日,逆回購操作量上升至數百億,主要是應對季末流動性偏緊的情況;

7月1日-7月15日,逆回購操作量先降至100億,然後進一步降至30億,市場分析目的主要是打擊套利交易、降債市槓桿;

7月18日逆回購操作量先是增加至120億,7月19日則降低至70億,7月20日-22日再進一步降至30億,7月25日-26日操作量則上升爲50億,7月27日以後則降至20億。

從市場利率看,8月15日上午DR001徘徊在1%左右,和上日持平,但DR007在1.44%左右徘徊,相比上一日上行了10BP左右。市場預計,後續隨着寬信用的實現,DR007可能逐步向7天逆回購政策利率迴歸。

市場影響幾何?

1年期MLF利率和7天逆回購利率是最爲重要的政策利率,其調整具有風向標意義,對債券市場、信貸市場、匯率市場甚至股市價格均會產生影響。

債券市場方面,央行降息消息公佈後,債市出現明顯上漲。銀行間主要利率債收益率快速下行,10年期國開活躍券220210收益率下行3.25bp,10年期國債活躍券220010收益率下行3.3bp。在債券市場上,債券收益率與債券市值成反比:當收益率走低時,債券市值上升,債市走牛;反之則是走熊。

國債期貨則大幅高開,10年期主力合約漲0.37%,5年期主力合約漲0.20%,2年期主力合約漲0.13%。溫彬表示,後續在利率中樞整體下移、流動性寬鬆和經濟復甦進程緩慢等因素疊加作用下,債市利率“易下難上”,上行空間不大,整體將維持低位震盪。此外,降息有利於提振股市,短期利好。

信貸市場方面,2019年8月,央行推進貸款利率市場化改革。改革後的LPR由各報價行按照對最優質客戶執行的貸款利率,於每月20日(遇節假日順延)以公開市場操作利率(主要指MLF利率)加點形成的方式報價。換言之,LPR=MLF利率+加點。

近期房地產的問題不僅僅是房企信用危機,需求端也已經明顯弱化。本次政策利率降息之後,1年期和5年期以LPR都可能同步下調,貸款利率(包括房貸利率)也將有所下降。

一些市場人士預期,爲穩定房地產市場,5年期以上LPR降幅可能會更大,相應帶動居民按揭貸款利率下降。這在此前已有先例,5月存款利率下降後,1年期LPR未調整,但5年期以上LPR下降15BP。

張繼強表示,自2019年LPR報價機制改革後,由於房住不炒政策的長期約束,5年期以上LPR的下調幅度相對1年期較小。截至目前5年期以上LPR共下調5次,累計下調40BP。而1年期共下調6次,累計下調55BP。因此5年期LPR還有更大的下調空間。  

王青認爲,伴隨貸款利率較大幅度下行,加之結構性貨幣政策工具和新設立的政策性金融工具充分發力,8月金融數據將顯著回升。這將對沖近期經濟下行波動,爲下半年GDP增速儘快迴歸合理區間奠定基礎。

匯率方面,由於中美利差收窄,人民幣匯率可能面臨一定的貶值壓力。此次降息後,中國7天期逆回購利率爲2%,美國聯邦目標基金目標利率爲2.25%-2.5%,二者出現明顯倒掛。央行8月15日降息消息宣佈後,人民幣匯率也走弱。

央行8月10日發佈的《二季度貨幣政策執行報告》稱,下一階段加大穩健貨幣政策實施力度,發揮好貨幣政策工具的總量和結構雙重功能,主動應對,提振信心,搞好跨週期調節,兼顧短期和長期、 經濟增長和物價穩定、內部均衡和外部均衡,堅持不搞“大水漫灌”,不超發貨幣,爲實體經濟提供更有力、更高質量的支持。 

溫彬稱,因9-12月MLF到期量較大,在當前流動性寬裕的環境下,後續MLF可能繼續縮量續做。在後期美聯儲加息節奏有所放緩、“以我爲主”的政策基調下,也不排除再次降息的可能。三季度降準的概率不高,但若四季度房地產融資有所改善,寬信用進程加快,在結構性流動性短缺框架有所恢復的情況下,爲給銀行體系提供長期流動性、進一步降低負債成本,也不排除會適時進行0.25個百分點的小幅降準操作。

61城二手房價格低於去年同期

8月15日,國家統計局發佈7月70城房價數據。數據顯示,7月70個大中城市商品住宅銷售價格下降城市個數略增。

環比看,新房和二手房價格下降城市分別爲40個和51個,比上月分別增加2個和3個;同比看,新房和二手房價格下降城市分別爲48個和61個,較上月分別持平與增加4個。

國家統計局城市司首席統計師繩國慶分析,一線城市商品住宅銷售價格環比微漲、同比漲幅回落,二三線城市環比整體呈降勢、同比降幅擴大。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄表示,疊加疫情防控得力與前期寬鬆政策逐步發酵,6月市場企穩回升,但7月受業主停貸事件等因素影響,市場信心受挫,樓市修復之路生波折。在系列政策支持下,預計後續市場信心將逐步提升,房價跌幅有望收窄。

70城房價下降城市數量增加

隨着政策組合拳效應逐步釋放,6月70城房價同比雖然繼續走低,但環比總體趨穩,環比上漲城市個數增加,房地產市場初現修復特徵。但受到業主停貸事件影響,疊加開發商推盤節奏和高溫天氣影響看房等因素影響,6月的市場修復趨勢並未延續至7月。

環比看,一線城市房價韌性較強。受北京、上海和廣州7月新房、二手房價格繼續上漲影響,一線城市房價維持漲勢,但同爲一線城市,深圳7月新房價格由漲轉跌,環比下降0.2%,二手房價格跌幅收窄,仍下跌0.5%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示,房價指數環比下降是多方面因素共同作用的結果,不能完全將其理解爲房價均價下降。今年深圳市場整體處於恢復狀態,短期房價指數下跌不影響中長期市場復甦趨勢。

二線城市房價表現不及一線城市,新房價格環比由上月上漲0.1%轉爲持平,二手房價格則出現下降。儘管7月相當一部分三線城市有支持政策推出,但三線城市的房價表現相對差,新房、二手房價格環比均下降。

同比來看,7月,48城新房價格同比下降,61城二手房價格低於去年同期,較上月增加4個。

陳霄向21世紀經濟報道記者指出,二手房市場更能真實的反映市場。二手房回溫態勢不如新房,一方面,今年以來各地出臺的寬鬆政策主要集中於新房市場,針對二手房的措施尚不集中;另一方面,去年二手房降溫較新房更顯著,當前購房者觀望情緒仍存在,業主降價出售現象仍然較爲集中,二手房價格難以上升。部分城市仍在執行的二手房指導價,亦會限制二手房價格。

將時間拉長,不同能級城市之間的房價變化的分化情況更加顯著。一線城市新房和二手房價格同比繼續上漲,二線城市則下降,其中二手房降幅更大,同比下降2.5%。三線城市新房、二手房同比降幅亦有所擴大,同比分別下降3.2%和3.9%,降幅明顯高於二線城市。

7月房地產市場再降溫,不僅表現在房價下降城市數量上,在整體房價變化上也有所反映。7月70城新房價格環比下降均值接近0.11%,較6月略有擴大;二手房價格環比下降均值爲0.21%,較上月亦略增。

不僅如此,1-7月全國房地產開發投資增速、全國商品房銷售面積增速和全國房企本年到位資金增速等指標的降幅也較1-6月擴大。如1-7月全國商品房銷售面積同比下降23.1%,降幅較1-6月增加0.9個百分點。與之相對,1-7月商品房銷售額降幅較1-6月收窄0.1%個百分點,下降28.8%。

多地寬鬆政策助力預期修復

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出,市場預期減弱是房價修復動力不足的原因。一方面,7月以來部分期房項目停工引發業主停貸事件使得購房者觀望情緒加重,市場預期修復受阻。另一方面,局部地區疫情反覆、經濟下行壓力加大的大背景下居民消費意願不足。

針對7月市場銷售數據下滑,新房市場出現階段性降溫情況,許小樂認爲,除了受部分城市業主停貸事件影響外,房企衝刺半年銷售任務結束,開盤減少也是原因之一,市場銷售出現季節性回落。

由於前期成都、杭州、南京、武漢等重點城市均已有相關政策推出,7月各地支持政策繼續推出,但力度減緩,且多爲三四線城市。

據中指研究院不完全統計,截止到7月底,年內已有超210個省市累計出臺樓市支持政策近600次,其中7月全國有83個省市出臺93次房地產相關政策,其中有50次政策爲公積金相關政策,20次涉限貸相關政策。

7月28日,中央政治局會議召開,定調房地產調控,將穩定房地產市場放在首要位置,在重申“房住不炒”定位的基礎上,提出要“因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,壓實地方政府責任,保交樓、穩民生”。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認爲,這意味着穩定房地產的工作重點開始變化,從之前的防風險與穩市場,轉移到穩市場、防風險與穩民生並重。

從中央到地方,近期“保交樓、穩民生”的舉措陸續推出,多地多個停工項目已復工。

另外,8月以來各地政策又有加碼趨勢,如環京樓市重地廊坊近日官宣取消住房限購,“北三縣”和環雄安新區周邊地區等重點區域的非本地戶籍家庭限售年限要求亦取消。近日南京、蘇州等地的市場上也有二套房首付比例調整的消息傳出。

基於近期各地政策,日前中信期貨分析認爲,後期或可期待更高能級的城市出臺力度更大的寬鬆政策。

展望後市,許小樂認爲市場預期修復是關鍵。8月以來地方住房支持性政策仍在加碼,較寬鬆的信貸和調控政策之下,新房項目有序復工、交房,加快房企風險化解才能修復市場預期。

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