110平方米房子到手套內僅61平方米，公攤面積需不需要取消？

胡天祥

來源： 時代週報

公攤面積再起爭議

“110平方米的房子，到手卻發現套內面積只有60多平方米。”法制日報的一篇報道，使“公攤面積”再次成爲熱議話題。

8月16日，據法制日報報道，2018年4月，李黎全款購入青島市某小區一套總面積爲110.25平方米的住宅。據李黎回憶，當時銷售人員告訴她，因爲小區樓棟屬於超高層建築，達到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積佔比會達到31%，但實際收房時可能比這個數值小。

李黎向媒體出示的購房合同內容顯示，總價值120餘萬元的110.25平方米的房屋，套內建築面積爲75.24平方米，公用分攤建築面積爲35.01平方米，公攤面積占房屋總面積約31.8%。

然而，2021年9月，準備收房的李黎找驗房師測量後發現，實際套內僅有61平方米左右，3間臥室沒有一間超過9平方米，主臥甚至無法放下雙人牀。“差值主要體現在牆體的厚度上，將近1米的外牆，有一半的面積算業主的套內建築面積。但是開發商銷售時沒有說明，而且在銷售時有意混淆‘公攤’‘公攤係數’‘公攤率’‘套內建築面積’等概念。”

“這就意味着我們花了上百萬元買到手的房子，實際上將近一半都不是自己住的，如果一開始就知道這個情況，無論如何我都不會購買。”李黎說。

中原地產首席分析師張大偉告訴時代週報記者，公攤熱的背後是期房銷售制度的問題，只要變成現房銷售，公攤就不會有爭議了。

“現在主要問題是賣房時候樣板間和實際得到手的不一樣。現房銷售所見即所得，期房銷售的話，樣板房會通過各種設計手法，使得空間看起來很大，但實際收樓卻和預期有差距。”張大偉續稱。

“此次涉事樓盤有個特點，即牆體面積爲1米，這是購房者難以理解和接受的，類似牆體現象也使得購房者承擔的成本比較高。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代週報記者，對於一些明顯超出常規的高公攤現象，需要進行嚴管。尤其是要防範房企營銷人員各類虛假的、誤導的、含糊的或有歧義的營銷，導致購房者放鬆警惕和疑問，最終在購房中面臨各類問題。

公攤爭議

公攤面積過大，在實際購房案例中並不少見。

今年年初，瀋陽定居的李婷在社交平臺發文，不明白自己的房屋公攤比例爲何高達30%。“房屋建築面積139平方米，套內面積97平方米，公攤面積接近42平方米，求求你們別再跟我比公攤了。”

什麼是公攤面積？公攤比例達到多少纔是合理？公攤面積是指由整棟樓的產權人共同分攤整棟樓公用部分的建築面積，包括：電梯井、樓梯間、公共門廳、過道、值班警衛室等，以及爲服務公共用房和管理用房的建築面積。

公攤面積最早由香港開發商提出。上個世紀五十年代，香港賣房模式是一棟樓一棟樓賣，普通購房者難以承受。一家香港開發商看準了這商機，將投資的香港香檳大廈，改成一層層甚至一戶戶賣，買房者絡繹不絕。

和原來整棟樓出售相比，“散售”產權被分割，原本樓梯、樓道、牆體、電梯間等公共區域的費用由誰來承擔？於是，香檳大廈採用訂立“公共契約”的方式，要求每位業主按契約對公共部分承擔一部分責任和費用，“公攤面積”雛形就此誕生，並逐漸普及。上世紀八九十年代，內地開始學習香港房地產發展模式，“公攤面積”也隨之傳入。

對於哪些面積應計入公攤面積，在1995年建設部頒佈的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》中有具體的規定和標準。但公攤率，尚未有具體的標準。 

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，別墅公攤率最低，一般在1%-8%之間。其次是多層住宅，其中7層以下住宅公攤率爲7-12%；7-11層住宅公攤率爲10-16%。高層建築有電梯、電梯前室及安全通道等佔用空間，故高層建築的公攤面積更大，12-33層住宅公攤率通常爲14-24%。

“公攤面積之所以被消費者吐槽，主要是在預售制下，建築面積與實際使用面積之間存在感觀的差異，容易誤導消費者。”許小樂表示，其次，公攤面積不像室內面積那麼容易量出來，暗含較大的灰色空間。此外，包含公攤面積的衍生費用計算，存在不合理現象。

要不要取消？

近年來，關於取消公攤面積的聲音從未間斷。

2022年兩會期間，全國政協委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現象。取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本覈算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。

“目前，公攤面積沒有統一標準，最後只能由開發商說了算。”洪洋介紹，公攤面積還衍生出一系列不合理收費，如物業費、取暖費都是按公攤後的面積收費。與此同時，公攤面積既然攤給業主，所產生的收益（廣告、車位、會所、超市等收益）也應當攤給業主，可事實並非如此。

在一項媒體問卷調查中，支持“取消公攤”的網友表示，至少物業管理費和買賣房屋的費用能減少；反對者則擔心，房價會因此上漲。

合碩機構首席分析師郭毅告訴時代週報記者，關於公攤面積，如果開發商能夠實現公開公示，並且真實用到購房者生活居住本身，沒有私自盈利，就是合理的公攤，沒必要取消。

許小樂指出，公攤面積是小區建設的必要組成部分。適度的公攤能夠增加小區居住舒適度，過低的公攤部分則意味着公共配套設施的不完善。在市場競爭環境中，開發商並不會爲了賺錢而故意增加公攤面積，這樣的房子因使用效率低不好賣。

張大偉告訴時代週報記者，公攤面積並不是越小越好，不計入面積價格，意味着開發商同樣可以提高套內單價，另外如果開發商過度擠壓公攤，會導致社區品質下調，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。