21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

8月16日,國內首批保障性租賃住房REITs正式公開發售,受到市場資金的追捧。

三隻產品分別爲華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT,預計募資總額約38億元。據悉,截至今日下午,三隻產品的公衆投資者認購全部超募。此前網下詢價結果也顯示,首批保障性租賃住房REITs引起機構投資者搶籌,三隻產品擬認購份額數量均超過100倍,其中,紅土深圳安居REIT戰略配售的申購倍數達到了133倍,刷新了公募REITs新紀錄。

以保障性租賃住房爲底層資產的公募REITs順利上市,標誌着國內公募REITs覆蓋的基礎設施類型及底層資產正在加速擴容,更重要的是,標誌着我國住房租賃產業“投-融-建-管-退”的閉環正式合攏。

保障性租賃住房REITs有利於拓寬保障性租賃住房建設資金來源,更好吸引社會資本參與,促進行業向新發展模式轉型。受訪專家認爲,保障性租賃住房REITs的正式發售,意味着產業的金融鏈路得到打通,從而形成一個“增量正循環”,將有效增加市場供給,有力推動保障性租賃住房的長久健康發展。

優質資產走向證券化

公募REITs的核心競爭力離不開底層資產的優質價值。

首批保障性租賃住房REITs的底層資產分別位於北京、廈門和深圳,租戶穩定,出租率長期處於高水平,運營能力也較強,使得項目具備持續分紅能力。

其中,華夏北京保障房REIT的底層資產是兩處公租房,也屬於保障性租賃住房的類目,分別爲北京市海淀區文龍家園和北京市朝陽區熙悅尚郡。目前兩個項目已進入運營穩定期,總建築面積約11.28萬平方米,有2168套可出租房,總估值約11.51億元。

中金廈門安居REIT的基礎設施資產爲園博公寓和珩琦公寓,是位於廈門市集美區的兩個保障性租賃住房項目,共擁有4665套房源,建築面積約19.86萬平方米,資產估值合計約12.14億元。

紅土深圳安居REIT項目的基礎資產包含四個保障性租賃住房項目,分別爲安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目和鳳凰公館項目,分別位於深圳市福田區、羅湖區、大鵬新區和坪山區,總建築面積合計13.47萬平方米,共包含1830套保障性租賃住房,估值約11.58億元。

以華夏北京保障房REIT的底層資產爲例,文龍家園和熙悅尚郡的出租率都在94%以上,資料顯示,兩個公租房項目的收入十分穩定,2019年、2020年和2021年兩個項目的年度營收達到了6301.83萬元、6592.49萬元、6916.71萬元,淨利潤分別爲1411.69萬元、1594.66萬元、1935.15萬元。華夏基金管理預測,2023年上述兩個項目的營業收入將爲6946萬元。

中信證券首席經濟學家明明認爲,華夏北京租賃住房REIT項目的底層資產運營時間較長,具備“高出租率、高續租率、高收繳率”的特徵,該產品的落地將爲推動公共租賃住房服務模式向市場化、專業化轉型起到良好的示範作用。

千億資金搶籌

在網下詢價階段,三隻保障性租賃住房REITs即受到了機構的歡迎。華夏北京保障房REIT的認購倍數是113倍,中金廈門安居REIT的認購倍數是109倍,紅土深圳安居REIT的認購倍數達到了133倍。

根據三隻產品公告的網下擬認購規模測算,將有約1220億元的機構資金搶購首批保障性租賃住房REITs產品,投資者類型涵蓋了券商、保險、公募、私募以及銀行、信託等大部分金融機構。

爲什麼保障性租賃住房REITs產品會有如此高的熱度?北京大學光華管理學院中國REITs研究中心執行主任張崢認爲,不同於股票、債券和普通的公募基金,公募REITs的底層資產是運營穩定的基礎設施,同時又有強制分紅比例,它的投資價值是未來它產生的現金流,底層資產的情況決定了收益相對可預測,相對穩定,而且透明度也很高。

高和資本執行合夥人周以升告訴21世紀經濟報道記者:“保障性租賃住房REITs相對來說收益穩定,屬於優質資產,尤其是在當前優質資產相對難尋的情況下,疊加利率下行預期,所以受到熱捧並不意外。”

此外,保障性租賃住房REITs也搭乘了政策暖風,更多政策紅利預期也支撐了投資者的參與熱情。

今年3月18日,證監會發文表示,要深入推進公募REITs試點,並會同相關部委研究推動保障性租賃住房REITs試點工作,儘快推動項目落地;5月27日,證監會聯合發改委發佈《關於規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)有關工作的通知》,正式公佈了保障性租賃住房項目申請REITs的具體要求;就在同一天,深圳和廈門的兩隻保障性租賃住房REITs率先上報,並分別在45天和48天之後迅速審覈通過。

據悉,浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個省份均在加快發展保障性租賃住房相關政策中明確提出,支持開展保障性租賃住房REITs試點。上海、重慶、杭州、西安等地區也有保障性租賃住房企業正在積極籌備參與公募REITs試點,預計未來將逐步登陸資本市場。

推動保障性租賃住房專業化轉型

住建部信息顯示,40個重點城市將在“十四五”期間建設保障性租賃住房共計650萬套(間),多數城市的保租房計劃佔新增住房的比重達30%,巨量的供應規模正在倒逼保障性租賃住房向專業化、市場化轉型。

保障性租賃住房從建設、改造到運營,往往需要大量的資金投入,且週期較長,僅靠租金收入短期內難以收回成本,這一問題也使得部分企業對於保障性租賃住房項目的投入持觀望態度。

“而公募REITs的發行能夠解決資金退出的問題,形成模式閉環,能夠增加企業參與建設、改造保租房項目的積極性。”貝殼找房高級分析師黃卉告訴21世紀經濟報道記者,保障性租賃住房REITs有利於吸引社會資本共同參與保障性租賃住房的投資。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然進一步指出:“保障性租賃住房REITs的回收資金用途有嚴格的閉環管理機制,淨回收資金優先用於新的保障性租賃住房項目建設,從而形成一個‘增量正循環’,增加有效供給。”

趙然認爲,隨着供給的上湧和金融的打通,住房租賃行業將切換至資產管理邏輯,住房租賃企業未來將更加註重資產管理能力,這也意味着行業的運營管理能力迎來了一個新的契機。“在產品端,公募REITs會迫使企業去深入思考如何通過優化產品,以提升整體收益、降低運營成本。”她說。

周以升則表示,保障性租賃住房REITs的落地有助於推動保障性租賃住房服務模式向市場化、專業化轉型,進而推動我國保障性住房的長久發展。

雖然目前發行的保障性租賃住房REITs底層資產尚未涉及市場化主體,但已發行公募REITs的擴募,仍有希望讓更多市場化租賃住房企業參與其中。

對此,趙然建議,保障性租賃住房REITs標的衡量準繩是資產合規性和收益率,目前,一些市場化租賃項目還需在合規性上攻克,而對於收益率已達標、規模則不夠的項目,可以把握住已經上市的公募REITs將來擴募的機會。

另據趙然提供的一份統計數據顯示,包括萬科泊寓、旭輝瓴寓、華潤有巢、保利公寓等知名長租公寓品牌在內,一些市場化租賃住房企業也在積極將自身項目納入保障性租賃住房的供給體系中去,未來亦有望通過保障性租賃住房REITs渠道,成爲推動保障性租賃住房建設的市場力量。

(作者:孔海麗 編輯:張偉賢)

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