四次償債高峯分別是2022年9月、2023年1月、2023年3月和2023年4月。

8月16日,A股、港股地產板塊雙雙強勢拉昇,消息面上,市場傳言監管將給示範房企提供流動性支持。

據稱,監管機構計劃通過指定國有企業擔保和承銷示範性房企的人民幣債券新發,爲這些房企提供流動性支持;監管部門近期指示中債信用增進投資公司(下稱“中債增信”)對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”,涉旭輝控股(00884.HK)、碧桂園(02007.HK)、龍湖集團(00960.HK)、遠洋集團(03377.HK)、新城控股(601155.SH)等示範民營房企。

截至收盤,A股藍光發展、陽光城漲停,金地集團和新城控股漲超5%。港股方面,龍湖集團、旭輝控股和時代中國漲幅均超10%,碧桂園漲超9%。

對此消息,龍湖集團表示,監管計劃給予積極支持,目前正在溝通中;旭輝控股則回應稱,和監管保持暢通溝通,相信監管對示範性民營房企會有進一步支持,具體信息,請以公司公告爲準。碧桂園等房企暫無回應。

儘管利好消息暫時提振市場情緒,但國際投資者仍高度關注即將到來的償債高峯。瑞銀證券表示,超過30家開發商已違約或進行債務重組。未來12個月還有四次償債高峯,到期規模合計超百億美元。目前四大開發商(旭輝、碧桂園、龍湖、世茂)的閒置現金餘額相當於2021年的11%~41%,需關注中期的資金可持續性。

地產支持措施不斷

此前的房貸“斷供”問題導致房地產銷售復甦被推遲,前100家開發商的合同銷售在7月環比下降27%,同比下降40%。在這一背景下,各類支持政策也加速發力。

16日早盤,港股內房股集體暴漲,就緣於政策支持的消息。公開信息顯示,中債增信是我國首家專業債券信用增進機構,由中國銀行間市場交易商協會聯合中國石油天然氣集團有限公司、國網英大國際控股集團有限公司等共同發起成立。

該消息15日就已在離岸市場傳開,即監管機構計劃通過指定的國有企業擔保和承銷示範性房企的擬新發境內債,從而爲這些房企提供流動性支持。有知情人士表示,這些示範性房企包括龍湖集團、金地集團、碧桂園和旭輝控股等。這些房企的境內外債券二級市場價格都在過去一段時間內受到市場情緒打壓而持續下行。消息傳出後,15日碧桂園和旭輝控股美元債報價也普遍上漲5~6美分。

第一財經記者獲悉,早在5月27日,上交所就進行了一場民企地產路演會,上百家民企地產代表參加,路演企業包括龍湖集團、碧桂園、美的置業、旭輝控股、新城控股等。會議內容爲推動民企地產債券發行。目前,民企境外美元債發行的通道基本關閉。

8月5日,中國華融公告稱,與陽光龍淨集團有限公司簽署《紓困重組框架協議》,並召開紓困戰略合作會議。

同時,各地AMC也在積極行動。繼7月19日河南資產管理有限公司和河南鄭州地產集團有限公司擬聯合設立鄭州市地產紓困基金後,8月5日,鄭州市已下發《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》,規模暫定100億元。

穆迪高級信用評級主任尹勁樺對記者表示,預計AMC將主要通過投資面臨流動性問題的房地產項目來提供支持,而非向受困開發商直接提供融資。AMC可與第三方投資人合作設立房地產基金或使用自有資金來支持未完工的項目。監管機構爲了鼓AMC參與房地產業紓困,拓寬了它們可收購的資產範圍,並下調了相關資產在計算資本比率時的風險權重。

“但資本限制和商業考量將制約AMC參與房地產業紓困的規模。”他稱,自2018年起,大型國有AMC必須滿足一系列資本充足率與槓桿率要求,儘管目前這些公司的資本充足率滿足最低監管要求,但資本緩衝不大。例如,截至2021年底,中國信達核心一級資本充足率爲 11.22%,較9%的最低監管要求高得不多。同時,AMC需要考慮股東和債權人的利益,缺乏意願投資於經濟上不可行的房地產項目。

償債高峯引關注

儘管風險情緒有所好轉,但由於房企境內外債券的償債高峯臨近,國際投資者尤爲關注償付情況。

未來12個月的償債高峯分別是2022年9月、2023年1月、2023年3月和2023年4月,到期規模分別爲20億美元、18億美元,34億美元、29億美元。

事實上,目前市場正值2022年最具挑戰性的一波償債高峯之中。相關數據顯示,7、8月爲年內第二波償債高峯,單月到期餘額超千億元。

也正因此,外界預計下半年融資相關政策或在當前導向基礎上,講一步做出適當調整,以滿足房企合理的融資需求。這也和當前監管層面發力的趨勢相符。

瑞銀方面認爲,在四大尚未違約的頭部開發商中,旭輝控股可能是最具挑戰性的,其次是碧桂園、萬科和龍湖集團,這是基於它們的現金消耗、閒置現金以及未來6個月即將到期的債券量來判斷的。不過,由於上述頭部房企資質仍較爲優質,根據瑞銀的分析,這四家公司都有足夠的閒置現金來滿足它們的立即再融資需求。

例如,未來6個月內(截至2023年2月),旭輝控股有一筆價值3億美元的離岸債券將於2023年1月到期。如果該公司的房地產銷售保持2022年上半年的水平,即現金消耗保持在106億元,瑞銀估計,該公司的閒置現金可能在6個月內降至48.7億元,其中的41%可用於屆時的債券償付。

房企兩極分化加劇

未來,多數房企仍面臨現金流壓力,且央企國企性質的房企和民企的信用利差加速分化。如何加速銷售回款、拓展融資端是當務之急。

DM研究的數據顯示,2022年上半年,房企違約規模達513.03億美元,佔當期全部主體違約規模的99.46%。雖然從年初至今,地產政策暖風頻吹,但是在整個地產行業系統性衝擊下,危機邊緣的房企仍接二連三走向違約。

從企業性質來看,央企、國企和民營房企存在顯著的兩極分化,且分化態勢快速拉大,央企國企性質的房企信用利差一直保持較爲平穩的狀態,民營房企信用利差則在年初開始快速走闊,目前已超過4000BP。

房企境外融資縮量嚴重,境內融資分化明顯。今年上半年房企境外發債規模收縮至近70億美元,較2021年上半年同比下降近78%,淨融資方面,上半年地產行業中資美元債累計淨融資大致在-312億美元,同比下降約280多億美元。

上半年房企境內發債1631億元,同比下降約24%。年初中央提出支持房地產企業合理融資需求,鼓勵優質房企發行公司債券兼併收購出險房企項目,大型央企、國企率先受益;5月,碧桂園、龍湖集團、新城控股、旭輝控股和美的置業被選爲示範房企,獲准發行債券並設立信用保護工具,民企融資迎來邊際改善。雖然房企境內發行政策有所回暖,但融資規模仍然呈現下降趨勢,且受益主體仍集中於大型國企央企以及部分優質民企。

1~6月和1~7月,前100房企銷售額均值分別同比下降48.6%和47.3%,降幅持續收窄,主要是由於各地出臺相關樓市利好政策疊加疫情防控態勢好轉,以及部分城市前期需求積壓帶來邊際回暖,但機構預計,要看到更大的趨勢性修正還需時間。

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