來源：北京商報

40多萬平方米的金泉港都沒有激活大屯路這一商圈，北京SKP能做到嗎？近日，北京商報記者發現，北京華聯（SKP）百貨有限公司（以下簡稱“北京SKP”）旗下北京華聯美好生活百貨有限公司正式註冊了“DT51”及“DT51會員服務”微信公衆號。同期，DT51已經在各大招聘網站上進行人員招募。可見，DT51爲入市做好了鋪墊。不過，即便擁有多條地鐵換乘、多箇中高端社區以及北京高端私立醫院，大屯路商業多年來在北京市場仍未盤活。分析指出，該商圈雖具有很強的消費潛力，但商業規模難以形成，客流大多在此進行換乘而非停留。此外，北京SKP新作不僅要思考如何激活大屯路商圈，更應該思考如何在此打造北京新地標。

預計四季度入市

運營人員的招聘啓動，或多或少意味着一個商業項目即將步入開業階段。近日，北京商報記者從北京SKP官網上看到，招聘職位中多了不少針對北京DT51的崗位，例如媒體公關主管、營運管理員、顧服接待主管等。同時，在BOSS直聘上也有相似的崗位招聘。工作地址顯示，DT51所在位置爲北京朝陽區大屯地區2號綠隔產業用地1-7。

北京商報記者根據上述地址走訪看到，該商業所在位置緊鄰5號與15號地鐵換乘站大屯路東站，建築主體已經建成，場外草坪等基礎設施正在修整完善中。不過目前整個區域仍被圍擋遮蓋。

根據現場施工人員透露，該項目目前正在進行內部裝修，預計一個月左右可以完成內裝，開業時間暫定在今年四季度。

同樣，北京SKP相關人員也向北京商報記者證實了該項目的存在，但針對未來入市項目名稱、業態結構等細節性內容，該人員並未透露。

公開信息顯示，DT51作爲北京SKP旗下新項目，定位年輕潮流，總共覆蓋地下1層、地上7層。從招聘信息中不難發現，SKP SELECT和SKP BEAUTYSELECT等自營品牌也會進駐DT51。

此外，以“DT51”及“DT51會員服務”命名的微信公衆號已於近日成立，公衆號顯示，該賬戶認證主體爲北京華聯美好生活百貨有限公司。

DT51的入市其實早在一年前就埋下伏筆。去年9月，北京華聯商廈股份有限公司（以下簡稱“華聯股份”）發佈公告顯示，華聯股份與北京SKP簽訂了《股東出資協議》，雙方共同出資設立一家商業運營公司，命名爲北京華聯美好生活百貨有限公司，註冊資本金額爲2億元。其中，華聯股份以自有資金認繳出資0.6億元，佔北京華聯美好生活百貨有限公司註冊資本30%，北京SKP認繳出資1.4億元，佔北京華聯美好生活百貨有限公司註冊資本70%。北京華聯美好生活百貨有限公司主要承租並運營位於北京市朝陽區北苑路東側、五南路北側（2號地）的商業項目。

商業基礎有空白

北京SKP看上的大屯路商圈在一定程度上並不能算作商圈，北京商報記者走訪看到，該區域並沒有大型的商業綜合體，多爲住宅、社區。在商業方面，大屯路區域內多以社區商業和路邊店爲主，業態以餐飲爲主。

雖說大屯路商業空白，但這並不意味着沒有商業體關注或曾試圖撬動大屯路的潛力。40多萬平方米大型綜合體金泉港進駐大屯路時曾備受關注，但該項目目前只剩下超市和影院功能以及少量個體商戶。而金色的建築區域也淪爲了寫字樓及出租屋。同樣，太陽飄亮購物中心也難逃“怪圈”，多次調整也始終沒有完全盤活，處於冷冷清清的狀態。大屯路商圈的發展總是“一波三折”。

商業空白、沒有形成聯動，不代表大屯路沒有解藥。北京商報記者走訪時還看到，該區域的住宅水平在北京市場中並不算低，甚至可歸於中高端。該商圈的鏈家人員表示，周邊融華世家、凱旋城、紫薇·天悅等小區房價平均每平米在10萬元左右，屬於中高端小區。

同時，DT51所在位置的南、西方向正對和睦家、美中宜和高端私立醫院，這爲DT51未來發展提供了更加精準的客羣。北京華聯集團董事長暢丁傑曾在公開場合透露，“在華聯集團看來，高端時尚行業是否落子該城市，主要看兩大資源，一是教育，二是醫療”。

大屯路爲何始終難以在北京商業中佔有一席之地？北京國際商貿中心研究基地首席專家賴陽認爲，“超市加百貨的零售業態無法支撐整個商圈的發展”。大屯路商圈內的商場多爲百貨零售業態，這就使得商圈內商場爲同類型供應，缺乏多元素文化吸引消費者駐足。

“換乘站是天然的消費樞紐。消費者更傾向在地鐵換乘的商圈或商業體約會、聚餐，崇文門、西單等換乘車站就是較爲明顯的例子。”賴陽指出。

與此同時，賴陽還表示，大屯路商圈並沒有出色的首店優勢，也缺乏美術館、潮玩手辦店等休閒文化元素，留不住消費者的商場自然會出現大量商家退租、店鋪空置較高的現象。

探路商業窪地是福是禍

北京SKP選擇大屯路這一商業窪地，是福是禍？

賴陽指出，DT51應有區別於SKP的獨特發展模式。作爲自帶“SKP光環”的新項目，DT51應對大屯路商圈的發展弱項做針對性的改進，最重要的就是對多元素文化短板的修補，引進區域餐飲“首店”、親子體驗門店、互動體驗類店鋪等多個品類，打造室內休憩空間及室外場景空間等特色打卡地，通過強化休閒娛樂業態來增強家庭屬性及消費黏度。

“SKP商場的坐落位置與地處商圈無關，是商場品牌所具有的強大吸引力，如果DT51是對SKP的完全複製，則會存在商品同質化及客羣分流的風險。”賴陽表示。

今年2月，北京市商務局會同市財政局、市公安局等10個部門印發了《關於進一步促進商圈發展的若干措施》，提出了14條促進商圈發展的具體舉措。《措施》強調，應在創新商圈管理體制和運營機制方面，鼓勵因地制宜創新街區治理模式，建立多方共建機制，助力打造地標性商圈。

大屯路商圈下一步發展應做更充分的統籌性的針對消費人口和購買力的調研。中購聯購物中心發展委員會主任郭增利認爲，不論是屬地政府還是入場的新項目、新企業，都應對商圈進行精細的調研，針對所在商圈做增量補充，而非同質化競爭。儘可能和原有商業形成互補，給予輻射地區更大的商業影響力，釋放輻射地區更大的消費活力。

郭增利認爲，大屯路商圈擁有較大的消費人口和較爲便利的交通優勢，隨着需求側細分化、個性化、品質化趨勢的形成和深入，應找到更適合自身發展的商業特點，打造區域地標建築，彌補區域商業空白。

北京商報不等式調查組