21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

碧桂園於2022年8月18日早間發佈公告。碧桂園預計，今年上半年其核心淨利潤介乎約45億元至50億元，股東應占淨利潤介乎約2億元至10億元。

相比起去年同期，碧桂園這一利潤表現有所下滑，也引發了市場的反應。

在公告中，碧桂園解釋稱，淨利潤下滑主要是受房地產行業經營環境嚴峻持續影響，市場下行疊加工程進度減緩，已出售物業結轉確認的收入減少；此外報告期內部分低毛利項目結轉，導致房地產業務結轉毛利率下降；另外出於謹慎性原則，對物業項目計提的減值增加等所致。

18日午後，碧桂園召開了投資者電話會議，碧桂園總裁莫斌回應了市場普遍關注的問題。從投資者會上碧桂園管理層的陳詞看來，碧桂園對市場的預判以及應對做了較爲充足的準備，在保證活下去的前提下，碧桂園也展示了頭部企業的耐力。

就市而行

在投資者會上，莫斌坦言，從去年下半年以來，地產行業的發展面臨着很多挑戰，多重不利因素層層疊加，行業十分艱難，雖然也預見到了這些挑戰，但碧桂園也確實無法獨善其身，因此在今年中期的利潤表中產生了直接影響。

莫斌進一步解釋認爲，市場下行週期之久超預期，從去年6月至今仍然處在下行期，且今年上半年納入結算的項目銷售毛利較低，特別是2018年、2019年拿地的部分項目，受到市場下行的影響更爲明顯。

莫斌也指出，房地產行業風險出清的過程仍沒有結束，市場加劇下行，爲保障現金流的平衡，部分區域對尾盤資產和要出清的資產有一些量價平衡的安排，對毛利構成了較大壓力；另外基於謹慎性原則，碧桂園計提的減值也對毛利構成影響。

事實上，去年以來，受到房地產行業整體環境的影響，除了結算週期及毛利下滑等方面，計提減值也是一個能夠對利潤報表產生較大影響的因素。

雖然碧桂園未有具體披露這部分對利潤報表的整體衝擊，但此前發佈過業績報告或者預告的部分房企樣本也可以做一個參考。以多家頭部房企爲例，在2021年的年報中，萬科、招商蛇口的計提減值均超過30億元，當期利潤報表也受此影響有大幅下滑。

在投資者會上，碧桂園管理層對今年下半年的市場表現以及碧桂園的應對作出了表態。

碧桂園常務副總裁程光煜指出，今年下半年，市場整體還是在築底過程，基本認爲不會比上半年的情況更差，但也不會有很大的反轉，是在底部盤整、城市有分化的過程。這個市場築底的過程我們判斷不大可能出現大的改變，但要有策略。

程光煜指出，碧桂園的策略主要是幾個方面，一是碧桂園貨量比較充沛，有接近一萬億元的可售土儲；得益於均衡佈局，碧桂園也能比較好地對沖市場分化和比較嚴重的疫情影響。

此外，碧桂園也將通過調節貨量供給，採取“以銷定產”、“精準供貨”去對沖風險。關於產品，碧桂園主要以偏改善爲主，也將積極去調整產品，使得更加有適銷對路的安排，比較穩健去度過現在市場低谷情況。

“我們相信在政府積極的主導下，會因城施策、用足用好工具去穩定房地產市場。我們相信最困難的時候過去了，現在是在底部盤整，伴隨施策的深入和出臺，今年下半年碧桂園會保持在有序、合理的銷售節奏上，相信碧桂園銷售規模在下半年會穩定，和頭部同行是同步、優於同行的。”程光煜表示。

謀定後動

在當前的市況下，除了做好銷售鋪排以外，精細化管理和多元化融資也是比拼房企實力和韌勁的關鍵方面。

在投資者會上，莫斌對碧桂園短期與長期的安排也作出了回應。

莫斌表示，管理層在市場下行和市場築底的過程中，最重要的工作是以現金流爲核心，做好資產負債和利潤表的平衡，保證公司能夠活下去，活到健康的市場到來之後能活得更好。

根據市場情況，現金流方面，碧桂園也已將未來可能遇到的各個風險點都納入現金流鋪排的考量，做極致版本的壓力測試。中長期按季度、短期按周進行滾動更新，確保實現“削峯平谷”，以平滑可能存在的階段性波動，留足安全墊以應對外部的不確定性。

在融資端，碧桂園作爲示範房企，表現也較爲亮眼。

去年下半年至今，碧桂園境內發行公司債及中票合計61億元、供應鏈ABS及ABN合計87億元，是爲數不多能夠進行全品種融資的民營房企。

目前，碧桂園在交易商協會和中債信用增進公司的支持下，也在推進中票的發行，進一步穩定行業及公司的信用狀況。

而2022年下半年，碧桂園在境外已無到期美元債；境內有兩筆債達到可回售狀態，合計40億元。除此以外，下半年沒有到期的直接融資。

銷售方面，碧桂園保持略好於同行的水平。

今年上半年，碧桂園實現權益銷售1850億元，權益回款現金回款約爲1703億元，權益回款率92%，已連續7年回款率保持90%以上的區間。

莫斌認爲，房地產行業信心的恢復仍需要一段時間，行業的未來發展會逐步製造業化，對公司和產品提出更高的要求，但行業仍然會是一個在長效機制下健康、規模體量超10萬億規模的市場，活下來的企業將會有更大的機會。

“我們對未來還是很有信心，信心來自於，十萬億的市場一定是健康發展的市場，穿越暴風雨之後，誰的競爭力最強，誰就能佔領市場。我們也對碧桂園的管理有信心，全競提升後，管理競爭力上升到一定高度。”莫斌強調。

據莫斌介紹，在新業務方面碧桂園預計將會有較好的發展。今年6月，碧桂園將旗下建築子公司及原博智林旗下的總包單位進行整合成立科技建築集團，是一個建築機器人應用的企業。通過整合全產業鏈資源，實現“研發-生產-應用”的全過程貫通，目前已經開始在正在建設的項目上投入使用。

“我們建築機器人的發展，未來對主營業務發展，一定會像老虎插上翅膀一樣。現在建築機器人在發揮越來越大的作用，隨着市場健康發展的到來，相信我們的主營業務和建築機器人業務一定能爲公司帶來更多的收益，給投資者帶來更大的回報。”莫斌說。

（作者：吳抒穎 編輯：張偉賢）