每經記者 王佳飛 每經編輯 魏文藝

8月中旬，即使尚未取得預售證，大興星光城售樓處也已經開放，這距離北京興創置地房地產開發有限公司（以下簡稱興創置地）以48.2億元競得該地塊僅僅過去6個月。

但需要注意的是，如今該項目的開發商已經變成了在今年3月註冊成立的北京品創建合房地產開發有限公司，背後存在多個關聯方，這也一定程度上反應瞭如今北京興創投資有限公司（以下簡稱北京興創投資）的開發風格。

事實上，北京城投類公司積極拿地始於今年上半年。據中指研究院統計，今年前6月北京累計成交31宗住宅用地，成交金額接近1000億元。雖然排名前三的拿地企業分別是華潤、中海、綠城，但城投類公司已經嶄露頭角，北京興創投資以66億元排在第五位，城建發以53億元排在第六位。

獨自拿地到變身小股東

興創置地是北京興創投資的全資子公司，該公司的實控人爲北京大興區的國有資產監督管理委員會，主要業務是根據大興區政府授權，負責大興新城北區、生物醫藥基地東配套區、大興新城核心區、西紅門商業綜合區、黃村七街、京開東側天宮院村、採育中心鎮區等土地一級開發，配合土地上市工作，進行區域市政、公益公建設施建設。

同時，北京興創投資還在拓展房地產二級開發業務，僅今年一季度便以48.2億元、35.7億元拿下兩宗地塊。

具體到這兩宗地塊，京土儲掛（興）［2022］008號大興區黃村鎮DX00-0202-6007、6014、6011、6002地塊（以下簡稱黃村地塊）是北京興創投資以48.2億元底價拍得，而京土儲掛（興）［2022］009號大興區西紅門鎮B2-08、DX04-0101-6004、6006、6008地塊則是北京興創投資和中建壹品聯合以35.7億元底價摘得，中指院稱之爲北京興創投資“託底大興區西紅門和黃村地塊”。

其實近年來北京興創投資在北京土拍市場，尤其是大興區域表現亮眼。除了上述外，根據Wind，2020年2月住總和北京興創投資聯合以6.56億元摘得大興區採育鎮DX10-0001-6004地塊，2021年10月，中鐵置業和北京興創投資以37.84億元的總價拿下大興區黃村鎮DX00-0102-0208-6026、6020地塊，條件之一是5.4萬平方米的“現房銷售”。

就在北京興創投資“託底”之後不久，市場就傳出該公司計劃退出黃村地塊的傳言。今年5月底，《每日經濟新聞》記者曾致電北京興創投資覈實該消息，對方工作人員向記者推薦了中建壹品的相關負責人，其在電話中表示：“興創投資並沒有退出黃村地塊，只是引入了其他投資方，分別有中建壹品、聯投置業、大興城建，我們中建壹品來操盤。”但當時該相關負責人並沒有透露相關各方的持股比例。

根據啓信寶，黃村地塊目前的開發商北京品創建合房地產開發有限公司股東確實是中建壹品、聯投置業、大興城建、北京興創投資4家，中建壹品是佔股50.086%的大股東，北京興創投資佔股16.6%，也就是說，北京興創投資已成爲了小股東。

暫無擬開發房地產項目？

早先北京興創投資的風格是單打獨鬥，根據其介紹，“公司房地產開發業開發項目類型以商業地產和高端住宅爲主。其中，興創屹墅和興創榮墅爲高端住宅；興創國際中心（西紅門三期和四期）、核心區企業總部以及採育企業交流中心等爲商業地產項目，主要用於出售，部分對外出租。”

根據北京住建委官網，早先北京興創投資開發的高米店南里、創採嘉園、興創科創中心等項目都是由該公司獨資開發，而此後便開始逐漸引入合作開發。

如今年3月23日取得預售證的諾德逸境小區，便是由北京興創投資和中鐵置業共同開發，也就是上文所提到的與中鐵置業的聯合拿地，北京興創投資佔股僅有35%。而上文提到的和住總的聯合拿地，2020年11月取得預售證的住星家園，北京興創投資也僅有30%的佔比。

上海清算所公示的一份《北京興創投資有限公司2022年跟蹤評級報告》（以下簡稱《報告》）顯示，2021年北京興創投資營業收入同比下降13.79%。其中受土地開發進度影響，公司土地一級開發收入同比下降21.60%；房地產開發收入同比變化不大；受交房進度影響，保障房開發收入明顯下降。

償債能力方面，2021年底受流動負債增加影響，北京興創投資流動比率、速動比率和現金短期債務比均較2020年底有所下降。2022年3月底，受臨時性的資金拆借增加影響，上述三項指標均較2021年底繼續下降。

此外，北京興創投資整體債務負擔重，2022~2023年集中兌付壓力較大。2021年底及2022年3月底，公司全部債務資本化比率分別爲70.50%和75.70%；2022年4~12月及2023年分別需償還有息債務73.27億元和74.53億元（已考慮含權債券的提前回售）。

房地產開發在一定程度上成爲了北京興創投資的一種壓力。《報告》表示，截至2022年3月底，北京興創投資主要在建房地產項目預計總投資144.48億元，已完成投資113.36億元，未來尚需投入31.12億元。

整體看，北京興創投資的房地產在建項目尚需投資規模較大，面臨較大的資金支出壓力。“公司部分在售房地產項目面臨去化壓力、資金支出壓力大，整體債務負擔重、2022~2023年集中償付壓力較大等因素對其信用水平可能帶來不利影響。暫無擬開發的房地產項目。”