華夏時報

距離深圳二手房指導價政策發佈已經過去一年半了，然而近期二手房指導價再次成爲市場熱議話題。

2021年2月8日，深圳住建局出臺《關於建立二手房成交參考價格發佈機制的通知》新規，首次公佈深圳全市3595個小區的參考價格。隨後有多個城市跟進發布，如西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、北京等。

8月以來，多地鬆綁了這項政策。據克而瑞研究中心統計，有13個城市已取消或放鬆二手房指導價政策。只有深圳和上海還在嚴格執行這項政策。

8月16日，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《華夏時報》記者採訪時表示，多地鬆綁二手房指導價政策主要因爲現在市場對加槓桿買房的預期，並不是很強烈。

各地執行政策力度不一致

所謂的“二手房指導價”，主要是指政府給小區設立二手房交易參考價，而商業銀行在發放二手住房貸款時需參考這一價格。

由於二手房參考價通常低於實際成交價格，對此，有不少業內人士指出，二手房指導價政策可以看作是一種貨幣調控政策，變相提高購房首付。

從各地執行的情況來看，二手房指導價政策執行之後，二手房成交量急劇下降，尤其是深圳。

據樂有家內部成交數據顯示，在二手房指導價政策出臺之後的半年，即2021年2月至2021年7月，深圳二手房市場過戶量普降，單個區域過戶量過千的情況也已逐漸消失。

其中，以深圳2021年7月二手住宅市場來看，該月過戶2557套，環比下跌1%，同比下跌81%。同時，過戶量也影響成交價，相應的二手房成交價格也應聲下滑。

此外，據樂有家研究今年8月初發布數據顯示，深圳二手樓市近1年總成交量2.4萬套，月均交易量1866套，近期維持在2000套的水平，且有下滑趨勢。

圖源：樂有家研究中心

相比於深圳二手房指導價政策執行力度嚴格，廣州的二手房指導價政策早就“僅供參考”，對市場幾乎沒有影響。

早在今年5月26日，廣州房產中介黃強（化名）就向《華夏時報》記者透露，“廣州現在二手房交易是參考銀行的評估價的，指導價現在沒那麼重要了。”

據記者瞭解，目前廣州的二手房都是按實際成交價進行貸款的。然而，深圳的二手房指導價政策還在嚴格執行。

深圳資深房產中介張磊（化名）在8月16日向《華夏時報》記者透露，目前深圳二手房的銀行貸款大多數是按指導價來的。

以深圳南山中心區一套86平的房子爲例，房源參考總價爲482萬元，參考單價5.6萬元/平，實際成交價需530萬元。也就是說，實際成交價比參考價上漲近1成，而這1成會加在首付上。

此外，樂有家研究中心還指出，上海實現的二手房覈驗價政策，也是根據小區近期成交價變化的，對市場影響較小。

據樂有家研究數據顯示，2021年7月到2022年7月，上海二手樓市共成交17.3萬套住宅，是深圳同期二手房交易總量的8.65倍。

對此，李宇嘉指出，各個城市二手房指導價的政策力度和信息公開性是不一樣的，像深圳有明確的要求，全市所有二手住房的小區都要有指導價，而且銀行要參考指導價作爲貸款評估價，並要求三價合一（網籤價，計稅價，貸款評估價）。而上海的二手房指導價，並沒有明確向社會公示。

多地二手房指導價政策取消

據克而瑞研究中心統計，自2021年2月，深圳率先推出二手指導價政策後，截至2021年底，全國至少有15個城市陸續建立二手房指導價發佈機制。

目前除深圳和上海之外，其餘13個城市的二手房指導價已經“實質性取消”。

據瞭解，這13個城市分別爲：西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京、無錫。

截至到目前，西安是首個且是唯一一個官宣取消二手房指導價政策的城市。

2021年7月，西安發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》，推出了西安市部分住宅小區二手住房成交參考價格。

據陝西廣播電視臺報道稱，西安建立二手住房成交參考價格發佈機制，主要是爲了提高西安二手住房市場信息透明度，穩定市場預期，引導買賣雙方理性交易。

今年7月4日，西安明確表示將暫停發佈二手房指導價，這距離西安發佈二手指導價政策還不到一年。

此外，今年5月份，西安住建局還發布《關於調整商品住房交易政策有關問題的通知》，提到，已購買或新購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》滿2年的，可上市交易。在該政策調整之前，西安的二手住房在取得《不動產權證書》滿5年之後才能交易。

圖源：浙商證券

浙商證券研究報告指出，成都、寧波等城市二手房掛牌價可超指導價，銀行不再根據指導價放款。而廣州、東莞二手房掛牌價仍需低於指導價，但實際交易和貸款基本不受指導價影響。

此外，北京、無錫指導價高於一般掛牌價，對二手房市場影響較小。而金華、溫州、合肥等城市一直未出臺政策細則，目前指導價基本已未實際執行。

值得注意的是，深圳、上海依然堅持二手房指導價政策。但根據浙商證券調研，近期上海二手房評估價也由實際成交價的6成上升至8成左右。

據上海鏈家研究院的數據，7月份上海共成交二手房2.0萬套，環比6月1.6萬套的數據，增長了28%，成交金額659億元，環比增長37%。

值得一提的是，今年3月底，曾有傳言說深圳二手房參考價將上調3%-5%，隨後深圳市住建局便回覆稱，“會視調控要求和市場形勢適時對價格做出相應調整，並於近期在深圳市住房和建設局官方網站、微信公衆號等官方網絡平臺發佈。”

然而，直到目前，深圳二手房參考價仍沒有變化。同時，《華夏時報》記者也諮詢多名深圳房地產從業人員深圳二手房指導價是否會有變化，均得到“難以確定”的回覆。

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