備受市場關注的保障房REITs發售工作落下帷幕，作爲基礎設施公募REITs創新品類，保障房REITs面市後獲得資金熱捧。以其中聚焦北京區域保障性質租賃住房的華夏北京保障房REIT（簡稱：京保REIT 代碼：508068）爲例，根據華夏基金最新公告，京保REIT公衆發售部分的配售比例爲0.64%，此次發行累計吸金超639.12億元（比例配售前）。京保REIT等具有保障性質的租賃住房REITs的成立，是對“房住不炒”住房發展定位的具體實踐，將助力有效盤活存量資產，進一步豐富REITs市場的種類，讓普通投資者也能參與到保障房的建設中來，享受到優質資產項目帶來的發展紅利。

公開資料顯示，京保REIT戰略投資者認購基金份額數量爲3億份，合計參與的戰略投資者數量達14家。根據公告，戰略投資者皆已根據戰略配售協議，按照網下詢價確定的認購價格認購其承諾的基金份額並全額繳納認購款，認購規模爲7.53億元。

在網下詢價階段，京保REIT就受到資金關注，共收到71家網下投資者管理的211個配售對象的詢價報價信息，擬認購數量總和爲158.72億份，爲初始網下發售份額（1.4億份）數量的113.37倍。剔除無效報價後，有效認購數量總和爲157.2億份。而且網下投資者中，參與的機構衆多，券商、保險、信託、私募、基金子公司等各類投資者雲集，足見專業機構投資者對京保REIT投資價值的認可。根據公告，最終網下投資者有效認購申請確認比例爲0.89%。按照基金髮售價格計算，網下發售比例配售前的募集規模約爲394.57億元。

京保REIT的公衆發售部分更是獲得踊躍認購。公告顯示，其公衆投資者的有效認購基金份額數量爲94.43億份（公衆發售的初始基金份額數量爲0.6億份），公衆投資者有效認購申請實際確認比例爲0.64%。按照發售價格計算，基金公衆發售部分比例配售前募集規模約爲237.02億元。

據此計算，京保REIT此次發售比例配售前的募集規模達639.12億元（含戰略配售、網下發售和公衆發售）。按照公告，網下投資者發生配售，未獲配部分認購資金將於募集期結束後的3個工作日內退還至原賬戶。公衆投資者發生配售，未獲配部分認購資金將於本基金募集期結束後的3個工作日內劃付至場內交易所會員單位或場外基金銷售機構，退回至公衆投資者原賬戶的時間請以所在場內交易所會員單位或場外基金銷售機構爲準。

京保REIT能如此受歡迎離不開項目本身優質的投資價值，該項目是北京保障房中心、中信證券、華夏基金強強聯合打造的公募REITs產品，項目底層資產爲北京市海淀區文龍家園和朝陽區熙悅尚郡兩處北京市具有代表性的公共租賃住房項目。原始權益人北京保障房中心有限公司是北京最大的住房保障政策實施和落地平臺，已運營超過11年，積累了豐富的基礎設施運營管理經驗。項目ABS管理人中信證券是中國第一家A+H股上市證券公司，各項業務保持市場領先地位，佈局REITs十餘年，在REITs領域擁有豐富的經驗。基金管理人華夏基金早在2015年就組建專門REITs團隊，開展REITs研究儲備，在管公募REITs規模超百億元，管理經驗豐富。值得一提的是，隨着京保REIT等保障房REITs的順利完成募集，全市場公募REITs數量增至17只，公募REITs底層資產也將新增具有保障性質的租賃住房項目。

風險提示：1、公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風險收益特徵，其預期風險和收益高於債券型基金和貨幣市場基金，低於股票型基金，屬於中高風險品種（R4），具體風險評級結果以基金管理人和銷售機構提供的評級結果爲準。2、公募REITs爲基礎設施基金，大部分資產投資於基礎設施項目，具有權益屬性，受經濟環境、運營管理等因素影響，基礎設施項目市場價值及現金流情況可能發生變化，可能引起本基金價格波動，甚至存在基礎設施項目遭遇極端事件（如地震、颱風等）發生較大損失而影響基金價格的風險。3、公募REITs在基礎設施之外投資固定收益資產，可能面臨信用風險、利率風險、收益率曲線風險、利差風險、供需風險和購買力風險。4、公募REITs採取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，存在流動性不足的風險。5、本基金存在其他與公募基金相關的風險和與基礎設施項目相關的風險，詳見招募說明書等法律文件。6、基金管理公司不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。7、投資者在投資基金之前，請仔細閱讀本基金的《基金合同》、《招募說明書》和《產品資料概要》等基金法律文件，充分認識本基金的風險收益特徵和產品特性，認真考本基金存在的各項風險因素，並根據自身的投資目的、投資期限、投資經驗、資產狀況等因素充分考慮自身的風險承受能力，在瞭解產品情況及銷售適當性意見的基礎上，理性判斷並謹慎做出投資決策，獨立承擔投資風險。8、本資料不作爲任何法律文件，資料中的所有信息或所表達意見不構成投資、法律、會計或稅務的最終操作建議，我公司不就資料中的內容對最終操作建議做出任何擔保。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本資料中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。我國基金運作時間較短，不能反映股市發展的所有階段。市場有風險，入市需謹慎。

責任編輯：石秀珍 SF183