转自：华商报

8月17日，济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心、市司法局等宣布，创新推出二手房“带押过户”登记，对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。

济南“带押过户”新规在全国实属首创，对市场的影响作用明显。业内人士认为，该新规会盘活二手房交易，加快市场活跃。

全国重点城市  二手房市场复苏艰难

近日，上海易居房地产研究院发布的7月热点城市二手住宅数据报告显示，7月份热点城市二手住宅成交量环比下降5.5%，复苏过程较为艰难。

在14个热点城市中，整个7月份二手住宅成交量约为7.2万套，环比下降5.5%。同比方面，成交量在连续下降13个月后，略有增加，增幅为2.3%。其中，东莞、佛山、苏州、扬州、南京、成都和厦门7个城市二手房成交量环比上涨；青岛、无锡、杭州、深圳、大连、金华和北京等7个城市呈下跌态势。

国家统计局发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格指数显示，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比下降城市有51个，比上月增加3个。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。济南2022年7月份二手房价格环比下降0.2%，同比下降3%。

有业内人士分析，近年来，全国二手房占全部房屋交易比重有所下降，主要原因之一就是二手房交易成本太高、周期太长。热点区域，只要挂牌价不低于市场价，二手房交易就要6-12个月的周期，其中赎楼和贷款就占了其中的一半，导致“卖一买一”的换房需求受阻，影响了新房交易，冲击到房地产良性循环。

济南新规节省资金成本  提高交易活力

据了解，在全国楼市松绑救市背景下，针对二手房市场，大多数城市的行动是“取消限价”、降低首付和利率等。从各地的二手房交易数据中不难看出，“取消限价”的作用在各地的效果不一。比如，7月二手房成交爆火的成都，就是缘于二手房限价的取消，使得市场被压制的需求集中释放。数据显示，今年7月，二手住宅成交17296套，环比增长3.6%，同比暴增386.1%，创下2012年1月以来的最高月度成交记录。

但这仅是个别现象，据克而瑞研究中心统计，截至目前，包括西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡，已有13个城市取消或放松二手房限价政策，但是促进效果并不理想。拿西安来说，目前西安二手房挂牌量超12万套，成交量在今年的6月达到峰值后，7月又开始略有下滑。

对于济南推行的“带押过户”新政，政策预示着在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款，此方式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。“济南模式”也为其他城市提供了参考借鉴，预计未来将有更多城市跟进，在二手房交易方面给予政策支持。

西安市场暂不适宜借鉴“带押过户”政策

“带押过户”算的上是全国首例盘活二手房市场的新政策。不难看出，济南这一政策有助于加快换房需求入市，提升新房交易量，促进新市民购买二手房及在该城市落户。那么，此政策对于西安市场是否有着借鉴作用呢？

沈视楼市主理人沈玮表示，目前西安市场的数据还是在底部徘徊，也就是说限价的取消，并没有完全激活整个市场，比起杭州和成都，西安的二手房政策还需继续松绑。

西安房地产行业资深分析师朱郁认为，目前西安二手房市场的运行特性及交易现状，同济南新政的市场背景反差较大，暂时不具备借鉴、执行性。从数据看，新房、二手房阶段筑底，明显企稳回升，特别是近两个月二手房挂牌量与成交价都有上升。二手房活跃，首先对市场供需结构平衡有积极作用；其次二手房已经进入品质改善型产品的交易活跃期；最后，二手房未来市场供应份额仍将进一步提高，满足首置、刚改、高改客群对综合产品功能的实际需求。

责任编辑：吴剑 SF031