轉自：華商報

8月17日，濟南市自然資源和規劃局協同濟南住房公積金中心、市司法局等宣佈，創新推出二手房“帶押過戶”登記，對於存在抵押的房產要上市交易的，無須提前還貸或墊付資金，即不用先歸還原來的房貸，就可以完成過戶、重新抵押併發放新的住房貸款。

濟南“帶押過戶”新規在全國實屬首創，對市場的影響作用明顯。業內人士認爲，該新規會盤活二手房交易，加快市場活躍。

全國重點城市  二手房市場復甦艱難

近日，上海易居房地產研究院發佈的7月熱點城市二手住宅數據報告顯示，7月份熱點城市二手住宅成交量環比下降5.5%，復甦過程較爲艱難。

在14個熱點城市中，整個7月份二手住宅成交量約爲7.2萬套，環比下降5.5%。同比方面，成交量在連續下降13個月後，略有增加，增幅爲2.3%。其中，東莞、佛山、蘇州、揚州、南京、成都和廈門7個城市二手房成交量環比上漲；青島、無錫、杭州、深圳、大連、金華和北京等7個城市呈下跌態勢。

國家統計局發佈的7月份70個大中城市商品住宅銷售價格指數顯示，70個大中城市中，二手住宅銷售價格環比下降城市有51個，比上月增加3個。一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同。濟南2022年7月份二手房價格環比下降0.2%，同比下降3%。

有業內人士分析，近年來，全國二手房佔全部房屋交易比重有所下降，主要原因之一就是二手房交易成本太高、週期太長。熱點區域，只要掛牌價不低於市場價，二手房交易就要6-12個月的週期，其中贖樓和貸款就佔了其中的一半，導致“賣一買一”的換房需求受阻，影響了新房交易，衝擊到房地產良性循環。

濟南新規節省資金成本  提高交易活力

據瞭解，在全國樓市鬆綁救市背景下，針對二手房市場，大多數城市的行動是“取消限價”、降低首付和利率等。從各地的二手房交易數據中不難看出，“取消限價”的作用在各地的效果不一。比如，7月二手房成交爆火的成都，就是緣於二手房限價的取消，使得市場被壓制的需求集中釋放。數據顯示，今年7月，二手住宅成交17296套，環比增長3.6%，同比暴增386.1%，創下2012年1月以來的最高月度成交記錄。

但這僅是個別現象，據克而瑞研究中心統計，截至目前，包括西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫，已有13個城市取消或放鬆二手房限價政策，但是促進效果並不理想。拿西安來說，目前西安二手房掛牌量超12萬套，成交量在今年的6月達到峯值後，7月又開始略有下滑。

對於濟南推行的“帶押過戶”新政，政策預示着在購買尚存按揭貸款的二手房時，不用先還清按揭貸款就可以過戶、重新抵押併發放新的住房貸款，此方式在節省資金成本的同時，也可以提高二手房交易效率，有利於激發二手房市場的交易活力，促進住房消費。“濟南模式”也爲其他城市提供了參考借鑑，預計未來將有更多城市跟進，在二手房交易方面給予政策支持。

西安市場暫不適宜借鑑“帶押過戶”政策

“帶押過戶”算的上是全國首例盤活二手房市場的新政策。不難看出，濟南這一政策有助於加快換房需求入市，提升新房交易量，促進新市民購買二手房及在該城市落戶。那麼，此政策對於西安市場是否有着借鑑作用呢？

沈視樓市主理人沈瑋表示，目前西安市場的數據還是在底部徘徊，也就是說限價的取消，並沒有完全激活整個市場，比起杭州和成都，西安的二手房政策還需繼續鬆綁。

西安房地產行業資深分析師朱鬱認爲，目前西安二手房市場的運行特性及交易現狀，同濟南新政的市場背景反差較大，暫時不具備借鑑、執行性。從數據看，新房、二手房階段築底，明顯企穩回升，特別是近兩個月二手房掛牌量與成交價都有上升。二手房活躍，首先對市場供需結構平衡有積極作用；其次二手房已經進入品質改善型產品的交易活躍期；最後，二手房未來市場供應份額仍將進一步提高，滿足首置、剛改、高改客羣對綜合產品功能的實際需求。

責任編輯：吳劍 SF031