有22個省會二手房價格低於1年前，有13個省會城市低於2年前同期，有10個省會城市低於3年前同期水平。

省會城市作爲所在省域的政治、經濟、文化、教育、醫療、交通等各個領域的中心，也是城鎮化過程中，人口流入的主要方向。近三年來，省會城市房價變化情況如何？

第一財經記者根據國家統計局發佈的2022年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況和歷年同期數據，對拉薩之外的26個省會城市二手房近三年來的走勢變化梳理發現，有22個省會二手房價格低於1年前，有13個省會城市低於2年前同期，有10個省會城市低於3年前同期水平。整體上看，成都、廣州、海口、杭州等省會城市房價漲幅位居前列，近3年下跌的城市主要集中在東北、華北、黃河流域以及西南的貴陽、長江中游的南昌等地。

需要說明的是，國家統計局每個月發佈的房價數據，是一個用來反映住房銷售價格總體變化趨勢和變化幅度的相對數。由於一手房價格受限價、限售、結構性等因素影響，相比之下，二手房市場更能反映各地房價變化的實際情況。

表：近三年26個省會城市二手房價格變化

（來源：第一財經記者根據國家統計局數據計算整理）

數據顯示，相比去年7月，26個省會城市中，僅四個省會城市二手房價上漲，分別是成都、海口、廣州和杭州，全部來自南方地區。26個省會城市房價同比下跌，其中有不少城市去年7月時房價正處於高位，在去年下半年價格回落，因此目前價格低於去年同期。

58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，今年7月跟去年同期相比，大部分城市房價已經出現了一定程度下降，但是去年7月跟前年同期相比，房價上漲的城市就比較多。因爲很多城市在2020年下半年尤其是四季度開始上漲，去年上半年上漲較爲明顯。到去年四季度明顯回落。

相比之下，把時間範圍擴展到2年乃至3年以來的變化，則區域房價的分化要更加明顯。這是因爲，在2020年初新冠疫情暴發後，樓市的區域分化十分明顯，不僅一二線與三四線城市在分化，在一二線城市內部，分化也十分明顯。這其中，2020年下半年，部分省會城市房價上漲明顯。同時，一些省會城市則持續下行。

數據顯示，相比兩年前，漲幅前五的省會城市分別是成都、廣州、海口、杭州和西安。張波說，房價上漲較多的城市，與人口流入、需求變化有關。比如，一些大學生落戶、人口流入多的城市，支撐的動力也比較足。

當然這些城市，內部不同板塊的分化也十分明顯。以一線城市廣州爲例，廣州兩年來的房價漲幅也達到了12.9%，在省會城市中位居第二。不過，從城市內部區域板塊來看，天河、海珠東等核心區域的不少樓盤漲幅超過四成，但一些外圍區域的漲幅要小很多，有不少板塊基本與2019年持平。

圖：廣州廣鋼新城一角（林小昭/攝）

相比之下，有13個省會城市房價低於2020年7月的水平。這些城市主要位於東北、華北、黃河流域和西南的貴陽等地。降幅最大的5個城市分別是哈爾濱、太原、貴陽、長春和石家莊，降幅均超過了6%，其中哈爾濱下降幅度達到了9.8%。

相比2019年7月，3年來房價漲幅靠前的省會城市分別是成都、廣州、銀川、杭州、西寧、瀋陽、海口、南京等，主要集中在東南沿海以及西部的一些省會城市。相比之下，有10個省會城市房價低於3年前的水平，主要集中在華北、東北、黃河流域以及西南的貴陽等地。貴陽、太原、石家莊、鄭州、濟南跌幅居前。其中，貴陽三年來下降了11.2%

張波說，部分中心城市的基本面不錯，也不缺乏發展潛力和動力，只是由於前些年土地供應過大、賣地太多，供大於求比較明顯，因此需求也出現透支。加上一些地方受到樓盤爛尾、斷供的影響，市場的整體信心不夠。

他認爲，未來整個市場分化仍會持續，其中，庫存量比較大的一些城市，或者是市場景氣度不佳的一些城市，後續還會繼續調整。