在各地保交樓壓力下，AMC（不良資產管理公司）正積極參與房地產項目盤活。

今年以來，中國信達在各地充當“白武士”紓困房企，其上市地產平臺信達地產（600657.SH）現身也愈加頻繁。

最新的一起案例是，信達地產9月16日在武漢以33.95億元的底價，從法拍網上競得泛海控股的兩宗地塊。

這則拍賣的起緣也是“信達系”。2018年，泛海旗下兩家武漢子公司向信達金融租賃有限公司（簡稱“信達金租”）申請融資17.90億元，但並未按期清償，隨後信達金租向法院申請執行，上述拍賣地塊則爲已查封的相關資產。

這兩宗位於武漢中央商務區的地泛海拿地已有15年，至今大部分並未開發。信達此次拿下地塊將重新恢復建設，既能讓信達金租從泛海處收回債務，也可以讓地產平臺信達地產繼續擴大業務規模。

至於參拍的資金來源，信達地產9月16日的一份公告顯示，其全資子公司安徽信達房產與關聯方中國信達、信達資本共同參與認購蕪湖同匯投資合夥企業股份，總認繳規模不超過40.01億元。其中，中國信達出資36億元，安徽信達房產認繳不超過4億元，資金用途爲武漢區域某項目法拍。

9月份至今，信達已經公告了三個類似上述“合夥基金”的模式，總規模達113億元，其中就包括參與法拍的武漢泛海地塊。

在這三個項目中，信達地產僅實際出資約10億元，屬於小額帶資代建模式。但這種模式需要依靠信達系債權重組、資金實力，有時也需要外部合作，是信達地產特有優勢。

這種由中國信達主導、體系內其它平臺參與出資，並由信達地產負責代建的開發模式，近期已完成數起。

公開信息顯示，在信達內部，他們自己把這個叫“內部協同（信達系債權重組及增量投入）+ 外部合作”模式。

從落地情況來看，信達這種模式不僅能盤活提升資產價值，爲資產處置和變現提供有效渠道，“信達系”從中獲得相應股權收益，信達地產還能賺取一定的代建費用。

“在紓困背景下，代建項目其實也有巨大的風險。”信達地產執行董事、總經理郭偉認爲，能否有“五個帶着”去盤活項目非常重要，即帶着資金的解決能力、帶着風險隔離化解的能力、帶着產品適銷的解決能力、帶着項目優化提升能力、帶着項目資源整合能力。

“市場整體的至暗時刻已經結束，局部的機會開始出現。危中有機，大有可爲。”郭偉強調，面對新一輪房地產行業週期，不要放過每一次危機。

信達系加速紓困房企

自去年下半年以來，信達便開始參與到遇困房企風險化解的事務中。

去年12月，中國信達副總裁趙立民加入恒大成立的風險化解委員會。今年1月23日，信達香港原董事長梁森林也加盟恒大，任非執行董事。

有業內人士認爲，中國信達參與恒大風險化解事務，與其子公司南陽商業銀行是近年恒大主要往來銀行之一有關。

匯生國際資本總裁黃立衝對界面新聞表示，信達系其實在這次房地產行業調整中受影響較大，從自身業務結構來看，信達也必須出手清理自己的不良資產，特別是在各地加強保交樓的趨勢下。

信達參與恒大風險化解已有落地項目。今年7月29日，恒大在安徽8000畝規模的陽光半島爛尾項目迎來新主人，作爲二股東的信達收購了項目50%股權，負責注資並引入重慶華宇集團代建。

據瞭解，陽光半島項目自2011開工，至今並未建成，最初的開發商在資金鍊斷裂後工程停滯，2017年，恒大投資100億元接盤，並更名爲“恒大陽光半島”，項目在同年9月底復工，但從去年下半年開始，這個安徽空港新城最大的住宅項目再次陷入停工，直至此次信達入場“保交樓”。

在黃立衝看來，AMC機構負責接管操盤，投入增量資金，找自己的平臺代建和第三方公司代建，在項目能如期銷售的前提下，能保證前期投入和一定的管理利潤，也能保證其它債權人的利益，反而是安全的路徑。

從目前已落地的項目看，信達參與的房企紓困不止是恒大。今年2月份底，融創方面開始跟四大AMC機構洽談合作，每家規模都超百億，但並不是簡單的資產出售。

當時有接近信達人士向界面新聞透露，融創當時意圖出售一個位於上海外灘的董家渡項目。

但半年過去，信達實際紓困融創的落地項目並不多，更多的則是融創退出二者合作項目，信達接手其股權。比如4月份浙江寧波兩個並未有明確交易對價的項目股權，以及信達地產最近將以1.57億元收購的合肥項目50%股權。

有業內人士對界面新聞表示，在目前的市場環境下，房企想加快資產出售也比較艱難，需要項目盡調、壓價、議價等多個步驟，而且長期低價出售資產也不利於出險房企的債務化解，所以包括融創在內的很多房企今年出售的核心項目並不多，市場上整體收併購熱度也不高。

除恒大、融創外，信達還參與了紓困佳兆業、新力控股等開發商的項目。已經落地的有廣州南沙悅伴灣項目、廣州增城海石洲悅項目。另外還有一些位於山東、武漢的小房企項目，也由信達系注資，信達地產代建或聯合建設。

今年6月1日，浙江房企佳源國際也與中國信達香港簽署了合作備忘錄，後者將幫助其盤活存量資產、優化資源配置、改善流動性及企業紓困等。

界面新聞了解到，信達香港對佳源國際的澳門相關項目已有進展，不排除後續將對佳源國際其他一些項目進行紓困。

另外，信達還大手筆與地方國資合作，參與成立地產方面紓困基金。

今年4月份，信達與陝建地產集團共同設立總規模不超過100億元的併購重整基金，將圍繞危困房企併購開展合作。8月份，信達在河南也與中豫建投集團達成共識，將在地產紓困基金等方面展開合作。

除了信達以外，其他全國性的AMC也在積極參與房企紓困，但從實際落地項目來看，信達的整體進展較快。

今年4月19日，央行、銀保監會曾聯合召開金融支持實體經濟座談會，此後AMC開始就風險房企紓困併購業務情況佈置相關工作。

中國華融已與中南建設、新華聯集團、陽光龍淨集團等簽署紓困框架協議，開展保交樓、爛尾樓盤活等合作全面參與推動重組紓困。8月16日，中國華融稱運用“債權+股權”“金融+產業”等工具箱，化解風險、盤活資產，推動多地項目重啓，實現交房逾千戶。

另一家AMC長城資產則與央企開發商招商蛇口合作，從今年4月開始參與到佳兆業的紓困中，但項目側重深圳的舊改，目前還未有明確的落地。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示，AMC的優勢是資產管理，能夠騰挪和藉助的資源比較多，在前期與政府配合進行項目審計之後，爲了貫徹保交樓，可以引入一些資金去運營，常規的不良資產不是說建造項目去賣，而是通過引入招商、公共設施完善等，再二次運營補回現金流。

中國華融類似的紓困模式，更多爲直接或聯繫其他機構提供資金，繼續由房企操盤建設。相對而言，中國信達的“金融機構接管+代建”的模式複製落地的更爲快速，相對效率也更高。

中國信達披露的中期業績顯示，上半年已落地佳兆業廣州南沙悅伴灣等一批受困房企風險化解項目，保障4424套商品房按期交付，解決拖欠農民工工資近1億元，兌付200戶、10億元房地產企業理財產品，支付271戶、5.8億元上游供應商欠款，帶動354億元存量項目復工復產。

據信達地產披露的消息顯示，上述項目爲中國信達對出險房企進行救助的首個成功落地的項目。

去年11月，佳兆業將該項目全部股權轉讓給平安信託，今年7月份，信達系、平安信託以及華建國際實業（信達系）深度合作，由中國信達深圳分公司折價收購項目債權，華建深圳提供增量資金借款，再由信達地產進場操盤代建。

李宇嘉認爲，信達是家擁有全牌照的央企AMC，接管並讓信達地產進場，實際上也是一種信用修復，能夠協調各方資源，包括供應商、施工單位、金融機構、小業主等。

“但該模式有個重要的問題，首先是能否實現折價收購，畢竟現在不是火爆的市場，各房企應該以讓利思維看待存量資產的價值評估，另外就是項目的資金問題。”李宇嘉表示。

有房企人士對界面新聞表示，在“金融機構接管+代建”這種模式中，能夠參與代建的房企能力很重要，“沒有金剛鑽就別攬瓷器活”，否則代建遇困的情況也時有發生。

信達地產也並不是中國信達紓困地產項目唯一的代建平臺，也會選擇第三方公司。

信達在安徽恒大項目上引入的華宇集團，是一家重慶的非上市房企，雖然並無代建經驗，但和信達地產曾在安徽有諸多合作項目，二者有較好的合作關係。

機構分析師認爲，在AMC紓困模式中，代建的機會很大，能夠參與到其中的房企，要有值得信任的品牌和口碑，也得有各個資源方的協同能力。

在房地產新的調整週期，一些財務相對穩健、當地政商關係良好的本土房企，也將獲得與信達等AMC合作紓困出險房企項目的機會。

責任編輯：吳劍 SF031