來源：北京商報

今年以來，在穩地產背景下，樓市鬆綁“新招”不斷。從控額到保額，銀行對房貸業務的態度也在悄然生變，在“一城一策”的背景下，如何用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，爲購房者提供更爲便利的金融服務成爲銀行未來發力的方向。

多地推“帶押過戶” 利率執行最新標準

這兩天，多個城市二手房放開“帶押過戶”火了！

“帶押過戶”指的是，存在抵押的房產要上市交易的，無需先行還貸或墊付，即可實現抵押變更、轉移登記及新抵押設立。而在此之前，國內二手房交易普遍要求賣方（原房主）先解押才能辦理過戶手續，而解押則意味着原房主需要還清全部按揭貸款。

當前，南京、蘇州、濟南、無錫、昆明等多地均創立了“帶押過戶”模式，“帶押過戶”不僅爲原房主避免了尋求社會“過橋資金”中存在的各類風險，新房主只能通過原房主貸款行進行貸款的方式也爲銀行保留了房貸額度，避免了優質資產出現流失。

“這是最近推出的新政。”南京地區某銀行個貸部門工作人員向北京商報記者介紹稱，“舉個例子，假如原房主目前想把手裏的房產賣掉，這時新買家就可以來我行進行貸款，比如原房主按揭貸款剩餘100萬元未還清，那麼‘帶押過戶’模式中就可以不用先還清這筆貸款，由新買家貸到資金後再將原房主100萬元的貸款結清，後續由新買家完成還款。”

對於利率執行情況，上述銀行個貸部門工作人員介紹，“新房主辦理按揭貸款的利率參考最新標準執行”。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華在接受北京商報記者採訪時分析稱，銀行通過“帶押過戶”保房貸額度主要還是落實樓市三穩任務，根據各區域房地產市場供需和區域宏觀調控政策需要，因城施策，精準調控，促進樓市需求恢復。“帶押過戶”有助於減輕部分售房者高額資金墊付，提升二手房交易效率等。

中原地產首席分析師張大偉認爲，從更高的層面上來看，“帶押過戶”政策有助於加快換房需求入市，會促進市民購買二手房及在該城市紮根落戶，並進一步促進房地產市場良性循環。

據張大偉介紹，在執行過程中，多數“帶押過戶”需要在同一個銀行系統內操作，才能實現“帶押過戶”。

從控額到保額 銀行房貸態度生變

回顧近兩年來的房貸支持政策變化，銀行的態度已經悄然生變。

2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，明確對中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共5檔機構分類分檔設置房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限。

在監管對房貸集中度“劃檔”之後，銀行房貸放款曾出現階段性緊縮。以北京地區爲例，在2021年清明小長假之後，北京地區部分銀行房貸額度便出現了收緊，當年8月北京地區房貸額度嚴控全面升級，多家銀行分行以及分支行均無房貸額度，彼時有銀行個貸人士直言，“2021年想要額度應該沒戲了，2022年可能纔會有”。 

而今年以來，在宏觀經濟因素影響下，部分購房者出於月供壓力、資金運用效率等因素選擇提前還款，並且LPR（貸款市場報價利率）多次下調背景下，也讓部分房貸利率高位站崗的購房者感覺“不划算”。然而，在北京商報記者此前的調查中，有銀行以產品升級爲由拒絕受理線上提前還款申請，購房者想要申請提前償還本金，必須到進行貸款的網點進行線下預約。據調查，有關停線上還貸渠道的銀行客服曾表示，9月16日可再嘗試線上申請。不過，9月20日，北京商報記者嘗試發現，該行手機銀行App當前仍顯示“產品升級”無法辦理。另外，在記者調查過程中，也有部分銀行表示，申請提前還款需要進行預約，辦理週期爲1個月左右。

從上市銀行2022年半年報中可以發現，個人住房按揭貸款方面，有28家銀行較上年末有所增長，但增幅普遍維持在個位數，放緩趨勢也較爲明顯。另有12家銀行個人住房按揭貸款較上年末有所減少。

正如諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄所言，銀行態度的變化，能夠反映出市場形勢的變化，在前兩年房地產市場交易火熱的時期，銀行通過控制房貸額度來穩樓市、穩房價，在當前，經濟下行壓力加大，居民預期收入下降，投資理財收益不景氣，加上部分地區房貸利率下調至最低4.1%，一部分購房者選擇提前還款，輕裝上陣，對於銀行來說還貸客戶增加，控房貸不得不轉向保房貸。

完善差別化住房信貸支持政策

在“一城一策”用好政策工具箱穩樓市的前提下，加大金融扶持力度，優化金融服務方式，促進房地產業良性循環和健康發展成爲銀行必答課題。

在陳霄看來，對於未來的銀行房貸業務，銀行應因城施策完善差別化住房信貸支持政策，對於購房者提出靈活還款方式，如先息後本或者利息加少量本金，減輕購房者的還貸壓力，滿足剛性購房需求釋放，加大信貸資源保障，對重點客戶給予期限調整、利率優惠等方面支持。

招聯金融首席研究員董希淼指出，目前，多數銀行已經對住房貸款政策進行了微調，比如降低貸款利率、加快放款速度等，但相應調整集中在滿足首套住房消費需求。下一步，應在如何滿足改善性住房需求上採取更多的支持政策，如適當放寬貸款條件，改變“認房又認貸”，區別對待已經結清貸款的購房者。

在優化房貸業務金融服務方面，也有部分銀行高管在業績發佈會上做出了回應。交通銀行副行長周萬阜表示，加快房貸業務的流程優化，強化科技賦能，通過數字化改造，提升房貸業務留存效率和客戶體驗，解決疫情條件下房貸業務的正常辦理。郵儲銀行副行長姚紅指出，重點支持剛性和改善性住房需求，加強商品房的預售資金監管。

“對銀行來說，應主要落實樓市三穩任務，根據各區域房地產市場供需和區域宏觀調控政策需要，因城施策，精準調控，促進樓市需求恢復。‘帶押過戶’有助於減輕部分售房者高額資金墊付，提升二手房交易效率等。”周茂華說道。

北京商報記者  宋亦桐