物業收了停車費，遇車輛毀損卻稱“不承擔責任”，這合理嗎？不合理！物業收取業主的車位費，就應盡法定或約定的合理管理義務。小區內景觀水系運行的水、電費，也要業主在物業服務費之外按實際耗費進行分攤？不合理！物業管理區域內的綠化養護、園林水池噴泉等水、電費用，均應在物業管理服務費中列支，不應向業主額外分攤。

針對商品房買賣、租賃、裝修、物業等領域出現的種種坑人“霸王條款”，9月21日，中消協一一進行點評。

問題1：出售方不能履行義務時，完全免除己方定金責任

例如，在未簽署正式預售協議前，若因出售方原因致使不能出售時，出售方不受任何約定約束，只需退還定金而不必附加利息或賠償。

點評意見：收受定金的一方不履行合同約定的義務時，除應當向支付方返還收到的定金外，還應向支付方賠償定金數額相等的錢款，即雙倍返還定金。該格式條款的規定完全規避了經營者不履約所應承擔的法律責任，對購房者非常不公平，違反了法律規定。

問題2：商品房買賣合同與廣告宣傳內容不符時，將“宣傳視爲要約邀請”規避責任

例如，買受人在簽訂本合同時，經現場查看、查閱相關文件手續等方式已做全面細緻瞭解，出賣人不存在虛假、誤導性承諾、陳述，買受人自願購買該物業。買受人在現場看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等僅作爲要約邀請，不作爲出賣人向買受人交付房屋的合同依據，概以本合同內容爲準。

點評意見：商業廣告和宣傳的內容符合要約條件的，構成要約，開發商無權單方在合同中規定廣告和宣傳資料等不構成合同內容。當售房廣告和宣傳資料構成要約的，即使未寫入合同，開發商也應履行相關義務，如未按約履行，則構成違約。

問題3：出賣人享有最終解釋權，排除對方權利，免除己方責任

例如，出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視爲合同內容條款，出賣人享有最終解釋權。

點評意見：如果格式條款不合理地減輕格式條款提供方責任，排除或限制對方權利的，該條款無效。

問題4：擴大不可抗力適用範圍，爲延期交房免責

例如，因設計調整、氣候變化等原因導致未按合同規定期限將商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔違約責任。

點評意見：該條款屬於對不可抗力的濫用。設計調整、氣候變化並非不可抗力，而是施工前應當充分考慮的因素，如果經營者因設計原因未能按期交房，應屬違約，需要承擔違約責任。

問題5：房屋租賃期滿後，限制消費者與房屋所有人直接交易

例如，自租賃期滿合同終止後三個月內，甲方（承租人）不得與該房屋的產權所有人自行成交，否則應向乙方（中介機構）交付月租金的200%作爲賠償。

點評意見：租賃期限屆滿合同終止後，消費者有權自行與房屋所有人直接協商再次訂立租賃合同，中介機構無權予以限制，更無權要求消費者支付報酬、違約金或賠償損失。

問題6：裝修施工存在問題，將材料費轉嫁給消費者

例如，裝修施工期間屬於甲方（消費者）購買材料由乙方（裝修公司）施工的項目，如有因乙方施工造成質量問題，乙方負責保修期間的人工費用，材料由甲方負責。

點評意見：消費者自購材料屬於其自身財產，因經營者施工質量不合格對消費者造成的損失應由經營者一併承擔。該條款減輕了經營者應承擔的責任，屬於不公平格式條款。

問題7：違約金的設定標準過低，經營者的違約成本較小

例如，施工方違反合同約定出現工程逾期的，按照人民幣20元每日向消費者支付違約金。

點評意見：此處約定的違約金金額較低，明顯無法彌補因無法及時入住導致的實際損失（如延長租賃期限、增加租賃成本等），涉嫌排除消費者主張違約責任的權利，減輕經營者賠償責任。

問題8：將預付款視爲定金或違約金，解除合同時不退款，加重消費者責任

例如，甲方（消費者）除因不可抗力外，單方解除合同的，已支付預付款，乙方（經營者）不予退還；若由此對乙方造成損失的，甲方將承擔乙方所有損失。

又如，甲方（消費者）如違約，甲方所交貨款將作爲違約金賠償給乙方。

點評意見：經營者單方規定消費者解除合同時，不退已支付預付款或將所交貨款作爲違約金賠償給經營者，屬於加重消費者責任的不公平格式條款。此外，解除合同承擔違約責任時，違約金不應超過合理數額。

問題9：物業公司收取管理費卻不承擔未盡到管理義務的民事責任

例如，物業服務企業對本協議項下的車輛管理僅指對車輛行駛、停放秩序的管理，並不承擔對車輛的保管義務，物業管理區域內發生的車輛毀損、滅失，財物被盜等財產損失，或人身傷亡事件的，由責任方承擔刑事或民事責任，物業服務企業不承擔責任。

點評意見：物業服務企業收取業主的車位費，應盡法定或約定的合理管理義務。該條款約定，物業服務企業對於物業管理區域內發生的車輛毀損滅失、財物被盜等財產損失或人身傷亡事件不承擔任何合理責任，屬於物業服務企業免除自身責任和法定義務。

問題10：在物業管理費外要求業主分攤公用費用，加大業主的責任

例如，物業綜合服務費不包括景觀水系等公用能耗費用，景觀水系運行的水、電費按實際耗費進行分攤。

點評意見：物業管理區域應當包括景觀等小區內的公用設施和場地，因此，物業管理區域內的綠化養護、園林水池噴泉等水、電費用，均應在物業管理服務費中列支，不應向業主額外分攤。