由於購房人未給付房屋面積差價，開發商提起訴訟。購房人則主張開發商曾承諾的購房優惠政策未予兌現，反訴要求其退還購房款。海淀法院經審理，認爲證據顯示，購房優惠政策的惠及對象並不包含該購房人，且相關購房意向金的收取方也非開發商，故購房人主張的反訴請求不成立，遂判決購房人給付6萬元房屋面積差價款，並駁回其全部反訴請求。

房多多公司訴稱，其與劉先生訂立了《北京市商品房預售合同》，約定劉先生購買房多多公司開發的某小區602號房屋，該房屋預測建築面積140平方米，其中套內建築面積110平方米，共用部位與共用房屋分攤建築面積30平方米。該房屋以套內建築面積計價，單價爲每平方米6萬元。該房屋建成後，經測量，房屋實際建築面積爲141平方米，其中套內建築面積爲111平方米。實測套內建築面積比預測套內建築面積多了1平方米，根據合同約定，劉先生應在入住前向房多多公司支付面積差異房款6萬元。然而，劉先生在2020年3月接收房屋後，始終未向房多多公司付清面積差異房款。

劉先生辯稱，同意支付面積差異房款，但是在買房前，房多多公司向其推出了多種購房優惠政策，包括交10萬元抵扣20萬元的優惠，但在最後繳納房款時，由於房多多公司疏忽，沒有將上述優惠用於劉先生購買的房屋，致使劉先生相比同樓層、同面積，同時享受優惠政策的鄰居多交了20萬元的購房款。因此，劉先生反訴要求房多多公司退還20萬元購房款。

房多多公司針對反訴辯稱，不同意退還購房款。首先，公司與劉先生達成的商品房預售合同爲雙方真實意思表示，相關優惠政策已體現在劉先生的售房總價中，該價格即爲真實的成交價；其次，劉先生所述鄰居的房價偏低，是因爲房屋成交價格受多方面因素的影響，包括購買時間、業主談價能力等，劉先生的證據不足以證明其與鄰居享受同等的優惠政策。

法院經審理後認爲，本案的爭議焦點在於劉先生所述的購房優惠政策是否存在。關於“交10萬元抵扣20萬元”的優惠，劉先生雖提交了涉案樓盤的《優惠減免單》、微信記錄、對話錄音等證據，但上述優惠減免單的持有人並非劉先生，而是其鄰居，且在劉先生與其經辦銷售的對話錄音中，銷售也明確否認了劉先生享有上述優惠政策，因此鄰居享有的優惠政策，不能當然認爲劉先生也一併享有，現有證據不足以證明劉先生享有該優惠。

綜上所述，法院認爲劉先生主張房多多公司返還20萬元購房款的反訴請求缺乏事實和法律依據，法院最終判決劉先生給付房多多公司6萬元面積差異放款，並駁回了劉先生的全部反訴請求。

宣判後，雙方當事人均未上訴，現該判決已生效。

法官說法：

1．實際交房面積存在差異時怎麼辦？

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》法釋[2003]7號第十四條的規定，出賣人交付適用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；如合同沒有約定或者約定不明確的，則區分兩類情況處理：（一）出賣人多交付房屋面積的，如面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算；面積誤差比絕對值超過3%，買受人享有合同解除權，如繼續履行合同，則面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超過3%部分的房價款買受人無需再支付且所有權歸買受人；（二）出賣人少交付房屋面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

因此，當發生實際交付房屋面積與預售合同房屋面積不符的情況時，首先審查買受人與出賣人之間是否就該情形事先訂立約定，如有則按約定履行；如沒有，則參照上述規定區分面積差異是否達到3%來區別對待。本案中劉先生的房產面積溢出不超過3%，因此其應當根據原有房屋單價給付對應的房款。

2．購房時的優惠政策效力如何認定？

商品房推銷過程中，開發商可能會在不同階段推出不同的優惠政策，且房價的高低也與購房者商談能力有關聯，因此如不存在其他相反證據證明開發商（出賣人）存在惡意隱瞞、欺詐等違法行爲的情況下，某一筆交易中的優惠政策不宜作爲比較其他交易價格是否合理的依據。合同具有相對性，合同的相關權利義務約定僅對合同簽訂雙方存在約束力，因此作爲買受人，應當正確區分優惠政策的承諾方和相對方。如本案中，劉先生所主張的購房優惠政策的相對方爲其鄰居，而非劉先生，因此，劉先生無權基於此主張房多多公司退還所謂的“購房差價”。

除此之外，最重要的一點在於，本案中相關購房合同已經履行完畢，即賣方已依約交房，買方亦依約付款、收房，交易主體雙方主要的合同義務均已履行完畢，而劉先生直至本案訴訟前，均未對房屋總價提出異議，由此也可推定雙方就有關購房的優惠政策協商一致，並最終體現在房屋總價上，劉先生此時主張開發商漏算優惠政策缺乏事實和法律依據，無法得到支持。

（文中人物均系化名）

文/海淀法院 朱珺

責任編輯：劉萬里 SF014