北京三批次土拍收官：總出讓金達500.3億元，熱度稍有回暖，中海成最大贏家

　　北京三批次土拍總出讓金達500.3億元。

2022年9月23日，北京三批次集中供地的18宗地塊，均有了歸宿。

當日，北京三批次土拍現場競價環節結束。連同9月22日線上競價的10宗地塊，本批次18宗地塊均被競出。其中，10宗地塊以底價成交，8宗地塊溢價成交，總出讓金達500.3億元，整體溢價率6.06%。相較於今年首批次集中土拍4.46%、二批次土拍5.35%的溢價率，本輪土拍溢價率爲2022年至今爲止的最高值。

根據這些地塊所屬區域來看，本次供地來自北京10個區，其中，豐臺區所供地塊最多，共4宗，已經缺席北京三輪集中供地的海淀貢獻了3宗地塊，而曾經的供地大戶朝陽區本次缺席。

從三批次土拍的整體表現來看，可謂是一半是熱鬧，一半是冷清——10宗冷門地塊底價成交，3宗熱門地塊吸引衆多房企報名，最終溢價率達到了15%。

以海淀永豐地塊爲例，0013、0015地塊吸引了包括海開、中海、首開、綠城、建發、華潤+城建聯合體、保利+建工聯合體等8家房企及聯合體參與報名競拍。而在現場競價環節時，上述兩宗地塊在觸及價格上限後，分別進入了競面積環節，0013地塊更是在競現房面積環節中觸及地價、現房銷售面積的雙頂，並最終進入搖號環節。

雖然競拍環節競爭激烈，且溢價率也達到了峯值，但據北京市規自委網站信息顯示，上述兩宗地塊銷售指導價分別爲8.5萬元/平方米，8.2萬元/平方米，相較於5.85萬元/平方米、5.32萬元/平方米的樓面價，依然有一定的利潤空間。

如果說海淀永豐地塊是本批次土拍中最熱地塊，那麼中海就是本批次參與房企中的最終贏家。

中海一直活躍於北京的土拍市場，在今年的二批次集中供地時，就拿下了石景山和順義的兩宗地塊。在本輪土拍中，中海又以147.45億元拿下了海淀永豐0013、0015地塊以及一宗豐臺地塊，可謂收穫頗豐。值得一提的是，在2021年二批次的集中供地中，中海就競得了海淀永豐的另一宗地塊，目前，這一地塊已經入市，案名爲中海匯德里，均價爲8.3萬元/平方米。

“近年來中海在北京新房市場有着較優的表現，本次拿下的海淀兩地塊，容積率分別爲2.3和1.5，爲中海打造低密改善住宅提供了空間。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向時代週報記者表示。

另外一宗熱門地塊爲豐臺造甲村地塊，由於該宗地塊位置優越，周邊遍佈着包括中海甲叄號院、葛洲壩北京中國府、懋源釣雲臺等豪宅項目，均價都在10萬元/平方米以上。該地塊最終溢價率也達到了15%，被北京本土國企首開以38.29億元+7000平現房銷售的代價競得。

值得一提的是，北京三批次供地在規則上亦有所調整，首先是基本不再設有70/90戶型限制。“對於房企來說有更多的發揮空間，以滿足多種購房需求。”陳霄表示。

其次，從土地層面徹底踐行了“保交樓、保民生、保穩定”的政策理念，進一步擴大競現房銷售面積方式，超過70%的地塊設置了競現房銷售面積環節，例如海淀永豐、豐臺槐新等地塊。

中房研協報告指出，雖然多個地塊施行競現房銷售，但根據測算，相關地塊也爲房企預留了合理利潤空間，以保證未來可推出更加宜居的住宅產品。相較期房預售而言，現房銷售優勢明顯，避免了交房時間不確定、項目質量難以保證等問題，提升購房安全感。

再從參與主體來看，54家房企及聯合體中，央企、國企及地方性平臺企業依然是主力軍，其中華潤及其聯合體共報名9宗地塊，中海獨立報名7宗。

民營房企中，有龍湖和潤澤，且龍湖是以聯合體的形式出現，在9月22日線上競價時，龍湖+天竺房地產聯合體以底價24.3億元獲得順義新城第1街區地塊。

針對於北京三批次集中供地的表現，中指研究院土地事業部負責人張凱向時代週報記者表示，從成交結果看，北京土拍市場回溫跡象明顯；國央企融資成本較低，對競現房銷售面積的土拍規則適應性更強，同時得益於此前部分項目去化達到預期，國央企率先積極展開拿地。

陳霄則認爲，本輪北京土拍整體表現不俗，冷熱分明，優質地塊熱度依舊，同時溢價率達到今年三輪土拍的最高水平，可以看出市場信心正在逐步恢復，房企對北京市場仍然持長期看好態度。