來源：華夏時報

本報記者  李貝貝  上海報道

9月17日，上海推出今年第五批次新盤。該批次房源涉及32個項目，總建築面積約100萬平方米，共計9093套，備案均價爲53360元/平方米。

對比此前四批“上新”，上海第五批次新盤推盤數量最少、面積最小。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾9月22日向《華夏時報》記者指出，第五批入市項目明顯減少。但今年供應批次的頻率更高，若按照“一月一批”的速度，後續還會有第七批甚至第八批入市，今年總供應量仍會超過去年。從上一批推盤已公佈的銷售情況來看，楊雨蕾指出：“大部分樓盤的開盤去化率都達到了100%，說明打新熱度並未消退。”

而根據9月16日國家統計局公佈的數據，8月份上海新房價格環比上漲0.6%。在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，在全國絕大部分城市延續調整格局的背景下，上海新房環比漲幅全國領先，體現出上海樓市消費的韌性。但目前房地產行業仍處於深度調整期，上海要走獨立行情還面臨壓力，市場預期不能太高。

32個項目共計9093套房源

上海新房樓市正在加速大量供應：繼8月14日集中上市第四批新盤後，9月17日，上海推出今年第五批次新盤，目前具體房源信息已在上海市房地產交易中心“網上房地產”網站上公佈。

網上房地產公佈的《本市近期將上市新建商品住房項目一覽表（2022年第五批次）》顯示，該批房源共涉及32個項目，總建築面積約100.1萬平方米，共計9093套，備案均價爲53360元/平方米，分佈在浦東、靜安、虹口、閔行、嘉定、臨港等11個區域。同時，項目認購比（認購組數/準售房源套數）高於入圍比（入圍組數/準售房源套數）的，觸發計分排序規則；所有項目中凡是認購比高於1.3的，繼續實行“5年限售”政策。

從備案價格來看，在32個項目中，有3個項目的備案均價在10萬元/平方米以上。其中，位於虹口區的華璽名邸備案均價爲13.51萬元/平方米，價格最高，入圍比爲2.5；其次是位於靜安區的都匯名邸，備案均價爲12.77萬元/平方米，入圍比爲2.5；位於靜安區的靜悅名邸項目備案均價爲10.50萬元/平方米，入圍比爲2.0。

相比於備案價超過10萬元/平方米的內環線產品，位於郊區及五大新城的“剛改”項目仍是主力軍。在32個新盤中，有19個項目的備案均價低於6萬元/平方米，其中最低是位於金山區的“金源梧桐苑”項目，備案價爲21883元/平方米。

而從供應區域來看，此次臨港仍是供應大戶，推出6個新盤項目，包括星語朗庭、雲湖景苑、科茵蘭庭等，共計2387套房源。《華夏時報》記者不完全統計，作爲上海新房主力供應區域之一，在今年前四批次中，臨港累計已有8294套的供應量。

臨港之外，松江推出5個項目共計1511套房源、青浦區推出4個項目共計1610套房源。而相比之下，市中心的供應量有所減少，僅推出都匯名邸、靜悅名邸、華璽名邸三個樓盤，黃浦、楊浦、普陀、徐匯和寶山此次則沒有項目推出。

至此，上海已集中推出5次新盤。據網上房地產數據，上海今年共發出190張預售證、59062套房源，市場供應充足。其中，於今年6月推出的第二批次新房數量最多，上市46個商品住宅項目，共計13151套房源。

而按照上海8萬套/年的新房供應計劃，今年還有2萬套左右的房源指標。“第五批入市項目明顯減少。但今年供應批次的頻率更高，若按照一月一批的速度，後續還會有第七批甚至第八批入市，今年總供應量仍會超過去年。”楊雨蕾向《華夏時報》記者分析指出。

上海樓市韌性十足

相比此前四批“上新”，上海第五批次新盤推盤數量最少、面積最小。對此，有業內人士指出，隨着6月以來“一月一推”的推盤模式下，市場需求已漸顯疲態，認籌不理想的樓盤數量有所增加，第五批次“上新”減少供應也是順應市場變化之舉。

9月23日，盧文曦指出，從這批房源特點來看，相比前幾批都是萬套以上的供應，第五批供應剛超過9千套，“說明在持續的高速奔跑後，上海市場需要短暫休整”。

但另一方面，也意味着上海樓市“依然是向中端改善及首次改善、剛需傾斜，同時在供應量上能得到保障，保證全市的均價可控”。盧文曦解釋說，第四批房源目前已經進入尾聲，雙休日第五批房源名單亮相，意味這最快本週就會有第五批的房源可以入市，供應保持很好接續。

“（據上海鏈家研究院統計）從第四批次目前已經公佈的認購情況來看，估計有三分之一的樓盤觸發積分，從比例來看相較前幾批次有所下降。不過浦東的幾個樓盤基本都觸發了積分。”楊雨蕾指出：“大部分樓盤的開盤去化率都達到了100%，說明打新熱度並未消退。”

比如，在第四批次推出的新盤中，徐涇虹橋商務區的招商象嶼蟠龍府推出468套房源，有1940+組認購，要求77.27的積分，目前一期已於9月18日開盤“日光”；前灘東方悅瀾入圍分高達96.9分，成爲目前今年入圍分最高的項目，且認購率達307%等。

在《華夏時報》記者所在的一些購房交流微信羣中，因上海一二手房一直存在明顯的“倒掛”，多名購房者表現出對“打新”的超高熱情，希望加緊騰挪出“房票”和資金。不過，“打新需要一點運氣”。一名計劃賣掉2套老公房置換一套新房的購房者向《華夏時報》記者坦言，自己已多次參與搖號，“但熱門樓盤沒那麼好中”。

事實上，除了認籌熱度、購房者購房意願強烈外，新盤價格的上漲也展現出上海樓市的韌性。

根據9月16日國家統計局公佈的數據，8月份上海新房價格環比上漲0.6%。在盧文曦看來，在全國絕大部分城市延續調整格局的背景下，上海新房環比漲幅全國領先，“體現出上海樓市消費的韌性”，持續向好的數據會給市場信心，預計新房市場中’金九’成交會保持當前量能，價格指數保持小幅上行。不過，房地產行業處於深度調整期，“上海要走獨立行情還面臨壓力，市場預期不能太高”。

“市場在猶豫中前行。”盧文曦解釋說，8月上海樓市整體環境恢復正常，受到的干擾也小，當前的成交水平是樓市真實需求的表現。儘管成交量釋放明顯，但市場並未出現過熱現象，新房極端高分現象明顯減少。隨着第五批新盤名單的公佈，市場選擇面增多，市場焦慮情緒將有效緩解。