本報記者 任威 夏欣 上海報道

在基金銷售寒冬期，單隻產品配售前認購金額近1300億元，足見市場資金對於公募REITs的認可和青睞。

近日，華夏基金公告，華夏合肥高新REIT在戰略投資者、網下投資者和公衆投資者比例配售前認購總金額達到1294億元。其中，公衆發售部分的配售比例更是低至0.23%，刷新了公衆配售比例新紀錄。

華夏基金在接受《中國經營報》記者採訪時表示，從市場供求角度看，我國公募REITs尚處於上市初期的成長階段，已上市公募REITs產品均通過監管嚴格審覈，資產質量優良，各類資金配置意願較強。目前已上市項目存量規模較小、流通盤比例不高、產品供給有限，進一步加劇了各類資金對公募REITs的追捧。

優質資產穩健回報 投資者熱捧

“從已發行的公募REITs近一年的運作來看，儘管受到疫情衝擊、經濟增速下滑等因素影響，但整體運行仍較爲平穩。”天相投顧相關人士認爲，2022年二季報顯示，公募REITs可供分配金額也基本符合預期。這意味着，在當前權益類市場波動性較大的情況下，公募REITs能夠爲投資者提供了一個相對穩健的收益來源。

對於此次華夏合肥高新REIT的“大賣”，華夏基金相關人士表示，從公募REITs的特點看，公募REITs投資於成熟運營的基礎設施資產，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流爲主要目的。公募REITs收益分派比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%。因此，公募REITs具有底層資產優質成熟、現金流預期相對明確、強制分紅等特性，預期風險和收益高於債券型基金和貨幣型基金，低於股票型基金，能夠提供長期穩定的現金流。

從資產配置角度看，上述華夏基金人士表示，公募REITs與股票、債券等其他大類資產相關性低，是分散風險、優化投資組合的配置類資產。在權益市場波動較大的背景下，公募REITs更能滿足投資者的配置需求。

格上財富金樟投資研究員蔣睿也表示，在充滿不確定性的宏觀環境下，穩健類投資產品備受市場歡迎，公募REITs就是新型的穩健類產品，因此受到投資者追捧。此外，相比於股票而言，今年以來公募REITs表現確實尚可，對投資者吸引力較大。

不過，受訪人士也預計，未來市場對於公募REITs的認購熱情或隨着其常態化發行出現降溫。

截至9月20日，公募REITs的總規模不足600億，相較於權益類、固收類基金的規模仍然較低，具有一定的稀缺性，再加上其相對獨立的風險收益特徵以及相對穩健的收益，預計在短期內仍然會受到投資者的追捧。天相投顧相關人士分析，從長期來看，公募REITs的發行對於盤活存量資產、降低債務風險具有很重要的意義。他預計，未來公募REITs將常態化發行，而在規模不斷擴張的情況下，投資者的參與熱度可能出現下降。

不過，蔣睿則認爲，在未來一段時間內，REITs還會延續目前火爆的銷售狀態。“近期REITs產品發行在逐步增加，等到供需平衡後，或許火爆的銷售情況會迴歸正常，相關產品發展成熟後，市場可能還會有所分化。

公募REITs的熱賣背後的確有新產品稀缺性的優勢，但不容忽視的是，公募REITs今年的業績表現確實可圈可點，特別是在權益類基金整體塌方的背景下，尤爲亮眼。

Wind數據顯示，在有業績可循的11只產品中，截至9月21日，2022年以來有7產品獲得正收益。其中，華安張江光大園REIT、博時招商蛇口產業園REIT年內收益接近20%。

天相投顧相關人士分析，公募REITs場內表現較好的原因，首先是公募REITs資產整體具有一定的稀缺性，作爲與股、債相關性均較低的資產，具有良好的配置價值，所以無法獲得首發配售的投資者可能會在二級市場購買，但由於公募REITs場內交易份額相對較少，因此會抬高交易價格。

“公募REITs作爲底層是實體項目的投資基金，前期發行的特許經營權REITs和產權類REITs的底層項目均較爲優質，本身能夠提供較爲穩健的回報，這增加了投資者的參與熱情，進而推高價格。”上述天相投顧人士表示，這也是今年以來多隻公募REITs場內收益較高的原因。

在蔣睿看來，當下已經發行的REITs產品底層項目資質均排名前列，本身具有一定的抗風險能力，在經濟不好的時候，越是優質資產越表現出優勢，REITs走勢也就比較好。

避免追漲殺跌

目前，我國公募REITs通過向戰略投資者定向配售（“戰略配售”）、向符合條件的網下投資者詢價發售（“網下發售”）及向公衆投資者公開發售（“公衆發售”）相結合的方式進行發售。

據瞭解，公衆投資者在參與REITs打新時，可通過場外直銷及代銷機構認購，也可通過券商場內認購的渠道。投資者參與基礎設施基金場內認購的，應持有場內證券賬戶。投資者參與基礎設施基金場外認購的，應持有場外基金賬戶。同時，公衆投資者可以在二級市場進行買入及賣出操作。

那麼，普通投資者參與REITs產品需要注意哪些風險？華夏基金認爲主要包括底層資產運營和二級市場價格變動風險兩個方面。

在底層資產運營風險方面，華夏基金相關人士表示，公募REITs投資集中度高，80%以上基金資產投資於基礎設施資產支持證券（ABS）並最終投資於基礎設施項目，因此公募REITs收益率很大程度依賴基礎設施項目運營情況，基礎設施項目可能受經濟環境變化或運營不善等因素影響，導致實際現金流大幅低於預測數據，存在基金收益率不達預期的風險，基礎設施項目運營過程中租金、收費等收入的波動也將影響基金收益分配水平的穩定。

“公募REITs在證券交易所上市交易，二級市場的價格波動將直接影響投資者的投資收益。投資者需仔細研究REITs投向的底層資產質量，對於基礎資產的區位、歷史經營情況、現金流預測情況、資產評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據二級市場的價格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。”對於二級價格變動風險方面，華夏基金相關人士分析。

投資者也應該充分了解公募REITs的風險收益特徵。REITs作爲底層是實體項目的投資基金，雖然具有很好的配置價值，但其業績表現受到宏觀經濟和項目運作影響較大，並不能夠保證未來一定能達到預期。

天相投顧相關人士也表示，未來隨着公募REITs的常態化發行，出現業績不及預期的可能性也在加大。他強調，目前部分公募REITs在二級市場溢價率較高，投資者不宜過度炒作，減少高位買入導致虧損的情況。

華夏基金建議投資者應理性投資，避免追漲殺跌。如果二級市場價格出現比較大的回撤，可能是逢低佈局的好機會；如果漲幅已經較高的部分產品價格進一步上漲，顯著超出其內在價值，短期內不建議追高。整體來看，公募REITs的投資還是要結合底層資產的內在價值、隱含的長期投資回報率、二級市場流動性，以及投資者自身的投資回報要求，進行綜合考慮和投資判斷。