自7月28日首提“保交樓”至今已近兩個月時間,各項工作推進落實情況備受關注。

券商中國記者梳理瞭解到,近期,鄭州、貴陽、紹興等多地“保交樓”相關舉措繼續出臺,住建部等多部門出臺的“保交樓”專項借款工作正在緊張有序的進行當中,國家開發銀行已於9月22日向遼寧省瀋陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款;9月23日建設銀行公告稱,擬出資300億設立住房租賃基金,將收購房企存量資產,改造爲租賃住房。

業內人士認爲,在各方共同努力下,各地“保交樓”工作取得積極進展,但仍然存在資金壓力,目前看專項借款能用的範圍相對有限,主要用於資金能夠平衡的優質項目。不過,專項借款的落地釋放了積極信號,將促使各地加快政策落地速度,後續有關部門應發揮合力進一步加大資金支持規模,保障項目復工復產,及時交付。

建行宣佈成立300億基金

9月23日晚間,建設銀行公告稱,公司擬出資設立住房租賃基金。基金募集規模爲人民幣300億元,公司認繳人民幣299.99億元,資金來源爲自有資金;子公司建信信託下屬的全資子公司認繳0.01億元。

公告稱,該基金名稱暫定爲“建設銀行住房租賃基金(有限合夥)”;基金的目標定位及投向爲,通過投資房企存量資產,改造爲租賃住房,增加市場化長租房和保障性租賃住房供給,探索租購併舉的房地產發展新模式。

對於出資設立住房租賃基金的原因,建設銀行表示,是爲深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署,堅持租購併舉,加快發展長租房市場,增加保障性租賃住房供給,促進房地產業良性循環和健康發展。

對於本次投資對建行的影響,公告稱,通過出資設立基金,深入推進住房租賃戰略實施,以市場化、法治化、專業化運作,收購房企存量資產,與有關方面加強協作,助力探索房地產發展新模式,促進房地產業平穩健康發展。同時,建行將充分發揮集團優勢,推動住房金融業務向覆蓋租購兩端、服務存量轉型升級的模式發展,形成集股權投資、資產併購、信貸支持、租賃運營、REITs 發行等爲一體的全方位住房金融服務體系,持續鞏固建行在住房金融領域的差異化競爭力。

建設銀行還表示,該基金設立尚需在有關部門辦理必要的審批、備案、登記等手續。

多方合力提速推進

自7月28日首提“保交樓”以來,多地出臺了“保交樓”相關舉措,包括加強預售資金監管、“一樓一策”、“一對一”幫扶機制等,力促保交樓。

8月以來,長沙、東莞等多地出臺商品房預售資金監管新規,要求將購房款直接存入監管賬戶,保證資金“留在項目”,優先用於項目建設,保障房地產項目竣工交付。9月17日,貴陽發佈商品房預售資金監管暫行新規,提出對新建商品房預售資金實行全額監管,對用於支付工程建設等費用的預售資金實行重點監管。商品房預售資金監管期限爲,自核發商品房預售許可證開始至預售許可證範圍內商品房全部建設完成並取得現房銷售備案後止。

繼鄭州、寧波、咸陽等地出臺“一樓一策”全面落實“保交樓”後,9月19日,據“紹興發佈”公衆號消息,紹興已成立房地產專班,定期對全市所有住宅項目全面排查,針對重點項目,制定風險化解“一樓一策”,通過指導督促屬地成立風險項目處置專班、設立項目資金安全賬戶、統籌項目資金使用、盤活存量資產等措施,全力落實“保交樓、穩民生”目標任務。

值得注意的是,鄭州落實“保交樓”的政策最全、力度最大。在9月6日召開了強力攻堅“保交樓”專項行動動員會後,鄭州9月7日印發了《鄭州市“大幹30天,確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案》的通知。通知要求,10月6日前,實現鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續實質性復工,並提出5個“保交樓”專項行動方案,包括壓實企業主體責任、政府全力紓困、做好破產重整、嚴肅追究責任、確保全面復工。鄭州市市長何雄此前在會上指出,要用足用好政策工具箱,“一樓一策一專班一銀行”制定細化實施方案,打好打贏“保交樓”攻堅戰。

作爲保交樓的責任主體,房企也積極應對。9月12日,備受關注的恒大集團召開復工復產保交樓周例會。會上,許家印立下軍令狀,要求未復工的地區公司在9月30日前必須全面復工;未達到正常施工水平的地區公司在9月30日前必須全部達到正常施工水平。

隨着“保交樓”政策的推進,房地產竣工面積降幅收窄。國家統計局的最新數據顯示,8月,全國房地產竣工面積爲4833.38萬平方米,同比下降2.49%,降幅較上月收窄33個百分點。

東方金城研報認爲,從目前的政策效果來看,“保交樓”方面,8月竣工面積同比降幅有明顯回落,顯示相關政策初現成效。

資金活水仍需放量

要完成“保交樓”任務,資金問題是關鍵。

在監管部門的推動下,金融資產管理公司(簡稱“AMC”)紓困房企的速度加快,中國華融、中國長城資產、中國信達等全國性AMC相繼與房企進行戰略合作,對接紓困項目並進行出資。

中國信達8月29日披露,今年上半年通過存量債務重組、續建資金補足、引入品牌代建、項目封閉運作、協調地方政府等房地產風險化解有效路徑,落地原佳兆業集團廣州南沙“悅伴灣”等一批受困房企風險化解項目,保障4424套商品房按期交付,帶動354億元存量項目復工復產。

與此同時,地方AMC也在積極行動,如河南資產和鄭州地產宣佈聯合設立鄭州市地產紓困基金。據瞭解,鄭州市房地產紓困基金規模爲100億元,紓困項目限定爲未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目,明確了紓困項目的四種開發模式,即棚改統貸統還、收併購、破產重組和保租房模式。近期,南寧、紹興、湖北等多地設立房地產紓困基金推動復工復產,紹興近日也表示正在謀劃設立房地產穩保基金。

此外,中央多部門着手解決“保交樓”的資金來源問題。8月19日,住建部、財政部、人民銀行等有關部門出臺措施,完善政策工具箱,通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。據瞭解,專項借款初期規模達2000億元,9月22日,國家開發銀行已向遼寧省瀋陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款,支持遼寧“保交樓”項目。

在各方共同努力下,目前各地“保交樓”工作取得積極進展。不過,仍有分析認爲“保交樓”存在一定規模的資金缺口。近期,標普全球評級公司預測,要保證開發商出險之後預售住宅能夠完工交付,全行業需要獲得7000億-8000億元人民幣的資金。

標普全球評級信用分析師陳令華認爲,中國房地產行業要恢復正常,保交樓是必不可少的環節。專項借款初期規模尚不足以解決問題,但具有重要的信號意義,向消費者和投資者表明,國家是願意拿出真金白銀來解決樓市問題的。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受券商中國記者採訪時表示,從瀋陽這筆“保交樓”專項借款來看,其承接主體應該是瀋陽市地方國企或城投平臺,這筆錢納入地方債務統借統還,要確保這筆專項借款能夠安全退出,並獲得一定的收益。這種情況下,專項借款進入的項目一定是資金能夠平衡的優質項目。

“專項借款的額度目前只有兩千億,規模較小。”李宇嘉說,目前看,專項借款能應用的範圍相對有限,主要是資金能夠平衡的項目。而對於存在資金硬缺口的項目,就需要做多方資金平衡過程中的機制搭建,包括項目自身的啓動,以及項目與項目之間的平衡,這些都需要在壓實地方主體責任後才能落實創新性的政策工具。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜則認爲,住建部近日強調“保交樓”專項工作正在緊張有序推進,明確當前專項借款跟進的節奏,進一步釋放了積極信號。專項借款的落位也將促使各地加快政策落地速度,保障項目復工復產,及時交付。

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