作 者丨孔海丽

随着北京今年第三轮集中土拍以“500亿元、4宗触顶、0流拍”的结果平稳收官，全国主要城市已有北京、杭州、青岛、厦门、无锡与合肥完成了第三轮集中供地，上海为期3日的第三轮土拍，9月23日也实现了23宗地（不包含“城中村”改造项目地块）揽金681亿元的成绩。

行至9月下旬，今年集中供地市场的表现也与楼市走势息息相关，在一系列“稳楼市”政策的接续发力下，逐步显露出些许成效，整体来看，土拍市场表现平稳，流拍数量进一步减少。

杭州、北京积极的变化更在于，有多宗地块出现了热闹的竞拍场景，最终达成触顶成交的地块数分别为8宗和4宗，杭州土拍更是被认为“走出了独立行情”。

与此同时，销售情况未明显转暖的当下，土地市场依然由央企、国企、地方平台企业担纲主角，不过，杭州有超半数地块由民营房企竞得，这为市场带来了一丝希望，也给其他城市带去一些信心。

回归本质来看，接受21世纪经济报道记者采访的业内人士认为，土拍表现依然是围绕生意逻辑展开。“那些去化流速有保障、利润空间合理的地块，保持住韧性并不意外。”

释放橄榄枝

9月23日，北京第三批集中土拍落下帷幕，共计18宗涉宅用地揽金500亿元，其中10宗已在9月22日底价成交，绝大多数由央企、国企和地方平台企业收入麾下，而9月23日的8宗地块，共计吸引了40家房企及联合体报名。

与前两次集中供地相比，北京第三批次土拍充分体现了一个“稳”字，预申请机制使得所推出地块全部有意向买家，部分较为优质的地块也重现了热闹气氛。

中指研究院土地事业部负责人张凯认为，从成交结果看，北京土拍市场回温迹象明显。“央企、国企融资成本较低，对竞现房销售面积的土拍规则适应性更强，同时得益于此前部分项目去化达到预期，央企、国企率先积极展开拿地。”他说。

但不同地块之间的分化，在所有城市上演，北京也不例外。

10宗底价成交的地块均不属于城六区，分别位于石景山区、大兴区、房山区、密云区、经开区、通州区和顺义区。地块的归属方也不乏出现生面孔，密云经开、密云城投、亦庄博润置业、亦庄久筑工程、通投、天竺房地产、众智房地产等一众主体均为地方平台企业。

“地方平台企业在土拍中的兜底作用不可忽视，但这些地块也预留了合理的利润空间。”一位不愿具名的地产行业分析师告诉21世纪经济报道记者。

对比之下，那些业态明晰、配套较好、房地价差也比较大的地块，则受到了企业的欢迎和追逐。

位于海淀区的3宗地块，热度明显较高，尤其是永丰0013和0015地块，全部达到了地块最高限价，前者更是在现房销售面积的竞拍中也触顶，竞拍时长达到1小时20分钟，最后的角逐属于中海和海开两家深耕该区域的房企。

最终两宗地分别以“15%溢价+3.6万平方米现房销售面积+摇号”和“15%溢价率+4000平方米现房销售面积”的代价被中海竞得。

合硕机构首席分析师郭毅认为，中海原本在海淀永丰地块就有中海汇德里项目，同区域内新摘两宗地，即便未来同期上市，也不会面临贴身肉搏的问题。

分析北京本轮集中供地的热门地块，值得注意的是，供地部门为这些优质地块预留了更充分的房地价差空间。

针对这个现象，郭毅向21世纪经济报道记者分析表示，去年以来北京的供地总量有明显攀升，连续两年超预期的土地市场供应促使新房市场的压力相对较大，供地部门在本次集中供地中适当调低了楼面地价，让楼面价和销售指导价的价差相对充足，“实际上也是给了企业更多调动市场的灵活度。”

这种灵活度体现在，针对不同地块的属性、不同产品的定位，采取不同的营销策略。如果是刚需项目，则可以适当调低价格预期，满足刚需人群对“低总价、高性价比”的追求；如果是改善或高端项目，开发商也可以有更多空间在产品配置和社区品质上加大投入。

“房地价差的加大，并不仅仅是为了给开发商更多利润空间，而是希望开发商能有更多的营销工具为市场提供更多好产品，避免产品同质化和楼盘品质降低的问题。”郭毅进一步强调说。

回归生意逻辑

房企在杭州土拍中的热情相对较高，最终超半数地块由本土民营房企竞得，除了绿城和滨江两大本土品牌房企表现活跃，坤和、中豪、圣奥、杰立、兴耀、金成、蓝城等本土中小企业也均有现身。

合肥土拍中，民营房企万科、龙湖不止出现在多宗地块的参拍名单中，最后也都收获了一宗地块。

北京和厦门的拿地企业则与今年前两轮集中供地一脉相承，依然以央企、国企、地方平台企业及混合所有制企业为主，“头部企业结合地方平台企业”联合体报名的形式也比较常见。

但所有类型企业对于土地的判断逻辑都是一致的，基本准则需要包含去化流速和合理的利润空间。

杭州第三轮土拍中，两大本土品牌房企不约而同选择了周转率较高的地块。

在今年前两轮土拍中豪掷超过400亿拿地的滨江，再次以56亿元拿下江湾新城两幅宅地，这一板块市场承接力较大，且目前暂无新房在售；而绿城的拿地策略与该公司董事会主席张亚东所言希望进入三个前十（销售排名前十、自投部分排名前十和权益部分前十）相吻合。

杭州业内人士丁建刚告诉21世纪经济报道记者：“第三轮集中供地中，开发商对流速确定的地块有非常高的热情，而市场流速不确定，或者业态复杂、非住宅比例较高的地块，他们出手就比较克制。”

北京本轮土拍同样也演绎了这种规律。那些区域相对优质、去化流速较高或房地价差较大的地块收获了热闹的竞拍，而流速不确定或配建复杂的地块，房企就相对谨慎许多。

北京海淀区永丰三宗地中，0019地块虽然紧挨着前述两宗热门地块，但由于配套的多功能用地需要自持，最终参与竞拍的企业只有两家开发商。

反观永丰0013地块，容积率仅有1.5，销售指导价比附近在售新房的8.2万元提高了3000元，该地块的销售指导价定为8.5万元，且全部为纯粹的住宅用地，有条件开发成改善甚至高端产品，是标准的“优质地块”。

从溢价率来看，其实难言整体土地市场回暖。或许与本轮土拍的地块无法在年内实现销售相关，杭州第三批次土拍整体溢价率5%，今年前两轮集中供地的整体溢价率分别为6.57%、4.6%；上海成交的23宗地中，有19幅地块以底价成交。

北京一家规模型房企相关负责人认为，在强力的“保交付”措施下，市场的担忧情绪有望缓解，预期也将逐步恢复，届时的土拍市场，有望逐步回归。