一家擔保公司先行墊付該部分稅款,使拍賣得以成功進行。

深圳南山區寶能城花園首批法拍房拍賣結束。據記者瞭解,此次法拍成交50套房,總成交金額7.6億元,扣除稅費後剩餘約40%總價款償還平安銀行。爲了拍賣順利,有中間機構墊付了約60%的稅費。

上週,歷時4天,寶能集團旗下深圳寶能城花園首批56套房源的法拍結束,總計成交金額約7.6億元。56套房源其中有6套因無人出價流拍。成交均價約爲10.05萬元/平方米。

有資料顯示,寶能城花園周邊二手房價,目前在13萬至15萬元/平方米之間。儘管該批法拍住宅的起拍價低於市場價約30%,但根據法拍公告,此次法拍要求買受人墊付稅費。據記者瞭解,墊付的比例爲起拍價的約60%。

據第一財經記者瞭解,有機構爲了促成交易,選擇了一家擔保公司來打包墊付這部分稅費。在40天資金使用期後,由執行法院交付墊資公司。

單套1300萬的房源,需墊付稅費800萬元

寶能城花園此次法拍房源,權利人爲寶能城有限公司,拍得款項用於償還寶能集團的貸款。

56套法拍房,系寶能集團質押給平安銀行的484套寶能城花園的住宅、公寓、酒店中的一部分。資料顯示,寶能集團於2018年10月11日和2021年7月29日,將上述484套房分兩次質押給平安銀行。

此次56套分三批拍出,第一批20套全部成交;第二批20套流拍1套;第三批16套流拍5套。從流拍的6套房型來看,全部爲135平米左右的房型。

第一財經記者獲得的三輪法拍結果顯示,50套房源成交均價約爲100500元/平方米,其中約10套左右以起拍價成交,其餘房源,在起拍總價基礎上,溢價5萬至90萬元不等。

該部分房源於今年5月27日第一次在阿里法拍平臺掛出,彼時,法拍公告介紹,拍賣成交時,與本次過戶相關的雙方需繳納的一切稅、費、應補地價、土地使用費等均由買受人承擔。

據記者瞭解,第一次房源掛出後,寶能集團與執行法院在先稅後償,還是先償後稅上出現分歧。該部分房源於是下架。

8月下旬該批房源再次上架後,新的法拍公告載明:“競買成功後,由原產權人承擔的相關稅、費,由買受人墊付。買受人墊付後,在10個工作日內可向執行法院申請退款。執行法院並提醒競拍人,本標的需墊付的稅費可能較高,競買人須自行向相關部門覈實,請謹慎參拍。”

“有一家擔保公司願意出來墊付這部分稅費,所以成交了。”一個意向競拍者告訴記者。

記者亦從一位寶能城花園負責該部分法拍房的售樓員處獲得了證實。“市面上不止一家擔保公司可以打包這個稅費,現在跟我們合作的這一家,是與拍賣平臺合作的擔保公司。”

上述售樓員告訴記者,一套起拍價1300萬元左右的法拍房,需墊付的稅費約800萬,即約60%。“先行墊付的擔保公司,按40天(使用期)封頂,按實際墊付期限給付利息。“

“正是因爲法拍房,比市場價便宜,而且稅費問題打通了,買受人收房不成問題,這批法拍房才能成功拍出的。“寶能集團一位高管告訴記者。

稅費或將從成交總金額中扣除

位於深圳市南山區留仙大道的寶能城花園地塊,寶能集團分別於2008年和2012年,通過兩次股權拍賣,從大連奶牛奶場有限公司老闆陳谷嘉手中獲得的牛奶場用地。每平米摺合樓面價只有400多元,再加上建設費用,寶能城花園的賬面成本單價可能只有幾千元。

深圳中院提交的不動產登記信息亦顯示,上述寶能城花園這56套大平層住宅,150平米左右建面登記價,約爲80萬一套,摺合成每平米爲5333元。如果這就是寶能城花園的建安成本,那麼與1400萬左右的平均單套成交價相比,增值了1650%。

現行《稅法》對於開發企業需繳土地增值稅規定,增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率爲30%;超過50%、未超過100%的部分,稅率爲40%;超過100%、未超過200%的部分,稅率爲50%;超過200%的部分,稅率爲60%。

一位財稅專家告訴記者,從墊付稅費比例來看,寶能城可能要按最高檔即60%來繳付土地增值稅。“上述法拍住宅的權利人是寶能集團,按相關規定,應由執行法院替寶能集團從成交總價款中,扣除稅費,剩餘的償還寶能集團對平安銀行的債務。”

“484套住宅,平安銀行之前是按其中每平米8.5萬的(受償)目標來框算的,現在10萬左右的成交價,再扣除稅款,應該是覆蓋不了這8.5萬一平方米的目標了”,上述高管表示。

值得注意的是,該批484套房源,在平安銀行獲得第二次質押之後兩天,又被第三次質押給了寶能集團自融平臺——前海世紀基金管理有限公司(下稱“前海世紀”)。

在平安銀行的債務獲得全額受償前,前海世紀相關產品的投資人可能難以獲得清償。據記者瞭解,根前海世紀目前還有30億左右債權未得到清償,涉及投資人600多名。

記者從前海世紀一位投資人處瞭解到,上週有投資人與平安銀行協商此事,“平安銀行有關負責人答應由他們來召集(前海世紀的)基金管理人,跟投資人見面。”

記者撥打平安銀行董祕周強電話嘗試求證,但周強表示不便接聽電話。

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