風險不容忽視。

國內存貸利率普遍下行，部分房主提前還房貸的意願強烈，甚至打起了用更低成本的貸款“置換”房貸的主意，這讓善於包裝的貸款中介“有機可乘”。

記者瞭解到，當下因爲經營貸貸款利率普遍低於房貸，不少貸款中介會在推銷業務過程中暗示其中“套利”的機會，也有購房者主動尋找相應操作渠道。這一模式在過去炒房客加槓桿炒房時曾“盛行一時”，甚至不少剛需購房者還會通過成本更高的消費貸補足首付款。

不過值得注意的是，這些都屬於監管禁止的“資金違規進入樓市”的範疇，一旦被貸後追蹤“識破”，不僅會被收回貸款還面臨失信風險。另有法律人士對記者表示，如果其中借用空殼公司申請經營性貸款，還可能涉嫌欺詐貸款，銀行人員若審覈不審慎也會加大內部風險。

經營貸“置換”房貸有花招

三年前剛在北京買房的王強（化名）最近一直在和貸款中介打交道，希望在“少還房貸利息”的問題上找到合適的解決方案。因爲相比利率不斷走低的經營貸，他手中的房貸利率即使掛鉤最新的5年期以上LPR（貸款市場報價利率）也依然更高。

“現在比較划算的就是經營貸（置換）和（房屋）二次抵押貸款，但都需要名下有公司。”面對王強的諮詢，一位貸款中介劉奧（化名）這樣介紹。

以北京地區爲例，上述兩種經營貸的利率最低可以做到3.4%~3.6%，均分爲10年期先息後本（前期壓力較小）、20年期等額本息兩種方式，相比當地首套房4.3%的房貸利率的確更低。從金額來看，二者貸款上限在房屋價值的60%~85%之間。

關於“房貸置換”，幾家中介經理都表示最近“很多人在做這個”，他們在這方面也有很多操作經驗。

根據劉奧介紹，所謂經營貸置換可以通過過橋資金墊資實現還清房貸後，繼續還利率更低的經營貸；二次抵押則是直接將正在還按揭的房屋進行二次抵押，以經營用途申請一筆貸款。從正常的借款條件來看，二者均需要借款人名下有房+公司，其中二次抵押要求按揭償還18個月以上。

結合王強等人的描述和記者諮詢，所謂經營貸置換房貸一般需要以下流程：個人攜帶身份證、房本等資料去銀行申請經營貸——中介補充材料——銀行根據情況出具批貸函——個人（通過中介）找墊資公司還清按揭——房本解除抵押——銀行經營貸放款——個人還清墊資並開始還經營貸。

相比之下，二次抵押的流程更爲簡單：個人申請二次抵押貸款——銀行審覈放款——個人拿資金還清按揭並開始償還經營貸。

通俗理解，二者的區別主要在於：經營貸置換房貸流程更繁瑣，而且成本和風險更高，中間涉及高成本的社會過橋資金；二次抵押流程更簡單（一般需要借款100萬元以上），但因爲資金名義上不能用於償還房貸，所以需要一定的“掩護”。

這也是中介在其中的關鍵作用——一是幫助個人尋找借款申請需要的“殼公司”，二是尋找“掩蓋”資金流水的第三方公司。以申請經營貸爲例，王強了解到通過中介買斷一家“殼公司”需要1萬元左右。在接收經營貸款項方面，有中介人士向一位客戶透露，有至少（與其單位合作的）上千家公司“專門用於收款”，以躲避銀行的貸後追蹤。

各方動機是什麼？

事實上，這些中介人士最初找到王強以及其他“客戶”的方式是電話營銷，主要推銷的是個人消費類貸款（利率更高），但因爲疫情等原因導致大家消費投資觀念趨於保守，這一業務的景氣度也發生變化，從而帶來一定業務壓力。

尤其對於不少揹負房貸的人來說，隨着理財淨值化轉型進而收益率波動加大、股債市場下行導致基金收益不理想，加上年內銀行定期存款和大額存單利率多次下調，市面上已經很難找到收益可以覆蓋房貸成本的產品。

疫情的持續和反覆也影響了不少人的收入及預期，個人提前償還房貸、減少房貸成本的意願有所提升。“現在主要是要攢錢、還錢，把家庭支出降下來”王強粗略算過一筆賬，以其當前所剩300萬元左右房貸爲例，按照當前利率水平，以經營貸置換房貸可以少還約70萬元利息。

雖然王強並不知道自己的聯繫方式是如何泄露的，但他對中介已經從“排斥”進入“試探性諮詢”階段，而最近和他打交道的這些中介人士普遍自稱與國內多數銀行有合作，其中至少包括四大行。

“諮詢和資料篩選，還有我們爲您初步制定的貸款方案，是在我們這邊，但真正的貸款流程是要到銀行櫃檯辦理的，這一點您放心。”另一位中介人士對王強承諾，一般單位類型的貸款中介是沒有問題的，主要是接受銀行（某支行）委託，但也有個人類型的中介主要與個別銀行客戶經理合作。

此前就有中介人士對記者介紹，因爲銀行對於部分資質較差或貸款金額較小的客戶審覈比較麻煩，爲了拓展業務會選擇與中介合作，讓後者能夠先一步幫其篩選小額貸款客戶並進行資料歸集、統一申請放款，從而在流程上更高效。尤爲關鍵的是，經過幫助獲客和包裝服務，中介可以獲得可觀的中介費。王強接觸的一家中介公司明確表示，其在客戶端收取服務費的標準是貸款總額的1.5%。

事實上，這一模式在幾年前曾是炒房客熱衷的“槓桿”工具，但後來隨着監管趨嚴，加上地產環境變化，這一套利模式逐漸式微。而疫情以來，政策對中小微企業的支持力度加大，相應貸款成本不斷下行，這讓很多中介甚至銀行內部客戶經理，與有相應需求的客戶“一拍即合”。

這些風險不容忽視

雖然從利息成本來看的確很划算，但王強並沒有付諸行動，因爲這其中有很大的違規風險：一旦被銀行追蹤到資金用途不實，這筆貸款會被收回，而且還會影響個人徵信。

資金違規流入樓市一直是監管重點打擊的領域。近期各地銀保監局開出的相關罰單密集，房地產貸款業務管理不規範、房地產授信業務管理不審慎、貸款支付管理與控制不到位，導致個人貸款資金違規流入房地產等是主要原因。

在近期罰單的其他案由中，個人經營貸款貸前調查不盡職，個人消費貸、經營貸違規流入房地產等也頻繁出現，其中既涉及大行、股份行的地方分支機構，也有城商行、農商行。

根據記者從多箇中介人士處諮詢瞭解，一般銀行會與中介簽訂相應協議，包括約定中介需要完成多少獲客，銀行需要爲其設定“綠色通道”等。王強諮詢過的一家規模較小中介機構的人士表示，可以爲其找到比市面上經營貸利率更低的貸款，但貸款方主要是東北地區某村鎮銀行。

對於王強擔心的銀行貸後追蹤問題，劉奧則明確表示不用擔心，後續的事情交給他們（中介）就好。據記者瞭解，銀行一般會在貸款發出後1個月或3個月內進行資金用途追蹤，之後也會定期追蹤，因此如果個人是在“買斷殼公司”後申請經營貸，一般需要至少持有10年以上。也有中介人士表示，有些銀行只追蹤第一手，只要在借款1個月之後再用，大概率不會出問題。

儘管中介的介紹看起來“天衣無縫”，但並不代表沒有風險。有法律人士對記者表示，這一違規操作過程中，除了個人面臨貸款被收回、徵信受影響，銀行面臨行政處罰外，如果是居民和中介聯手造假申請經營貸，還涉嫌騙取貸款；如果串通銀行內部職員，銀行工作人員則涉嫌違規發放貸款罪，銀行內部的系統風險也會大大增加。

責任編輯：凌辰 SF179