近日，紅星美凱龍家居集團股份有限公司（以下簡稱“美凱龍”）發佈公告稱，全資子公司，香港紅星美凱龍全球家居有限公司，已於本月21日按期完成到期的3億美元債券本息兌付。

從8月發行的一筆2025年到期、本金總額爲2.5億美元的信用增強債券，到9月按期兌付美元債，美凱龍憑藉着龐大厚實的自營資產以及相關輕重並舉模式下的強現金流，頂住了疫情的波動干擾，在資本市場保持着通暢的融資和流動性。

債務融資、兌付通暢 今年償債無憂

2022年無疑是房地產行業充滿挑戰的一年。在全國疫情多點散發等因素影響下，房地產行業持續經歷着多重考驗，銷售市場的預期轉弱、需求疲軟、價格下滑。據中指研究院統計，今年前8月百強房企銷售額均值同比下降46.2%，上半年多數房企不僅利潤大幅下滑，更有不少出現了虧損。

而紅星美凱龍作爲連鎖傢俱商場的龍頭企業，經營自然不可避免地受到地產行業週期調整波動的影響，但整體財務上，在延續降負債的戰略下，紅星美凱龍還是保持了較強的韌性。

在2021年總負債同比降低3.5%的基礎上，今年上半年再度壓降5.23%。半年報顯示，美凱龍的淨資本負債率由2021年末的56.7%下降至54.4%，處於100%紅線以內且持續改善。2022年內到期或回售的有息債務總額爲57.75億元，相較於6月底賬面61.35億元的在手貨幣資金，紅星美凱龍今年償債無憂。其餘超一年的債務多數均是2年甚至5年以上的債務，整體債務結構和久期相對健康。

值得一提的是，除本月償還3億美元債之外，就在此前的8月，美凱龍還發行了一筆2025年到期、本金總額爲2.5億美元的信用增強債券。該債券以上海銀行股份有限公司北京分行擬出具的不可撤銷擔保信用證作擔保。這創下了今年以來民企發行人在銀行備證增信結構下境外債券單筆最大發行規模。

從8月的融資到9月的兌付，美凱龍憑藉着龐大厚實的自營資產以及相關輕重並舉模式下的強現金流，頂住了疫情的波動干擾，在資本市場持續保持着通暢的融資和流動性。

“自營+委管”雙輪驅動 確保資產厚、現金流充足

作爲全國領先的連鎖傢俱商場，紅星美凱龍多年來一直秉承“自營+委管”的雙輪驅動模式加速在全國擴張。

截至2022年上半年，紅星美凱龍賬面投資性房地產（含在建物業）高達961.64億元，其中今年上半年依然保持淨新增的趨勢，價值高達近千億的自持物業主要爲其經營94家自營商場，而且超八成的自營商場分佈於國內一、二線城市的優質地段，此外還有19家自營商場在籌備中。

而多年積累下來的自持物業不僅成了組成紅星美凱龍1340億總資產的絕對大頭，也是公司資產負債率、淨負債率持續處於“綠檔”的本質原因。此外，厚實的“家底”也爲公司資金融通提供了充足的信用保證，降低了融資成本，8月發行的美元不僅得到了增信，其債融資成本僅有5.2%，這在民營房企中屬於較低水平。

自2021年起，紅星美凱龍開始聚焦在“輕資產、重運營、降槓桿”的戰略下，逐漸減緩自持物業的投入力度以保證充足的現金流，並同時加快輕資產輸出的步伐，通過重運營的策略提升自營和委管項目的效益。

截止上半年，紅星美凱龍經營了94家自營商場，280家委管商場，10家戰略合作商場，59個特許經營家居建材項目，共包括475家家居建材店/產業街。上半年，紅星美凱龍自營和委管商場共實現約53億元營收，經營活動收到的現金流達63.69億元，現金流淨額爲淨流入20億元，自上市以來十多年一直保持正流入狀態。可見，厚實的自持物業不僅增厚了融資底氣，還與委管業務一道創造源源不斷的現金流，保障公司的資金融通的源頭活水。

上半年經營顯韌性 城鄉二元結構蘊含廣闊前景

在上半年疫情間斷干擾下，紅星美凱龍仍然創造可觀的現金流，主要是由於商場一直保持90%以上的出租率。上半年數據顯示，94家自營商場的平均出租率達92.1%，280家委管商場的平均出租率也達到90.1%。

在高出租率的保障下，2022上半年美凱龍實現營業收入69.57億元，實現歸母淨利潤10.25億元，扣非歸母淨利潤9.37億元。經營韌性十足。尤其是主營自營商場的收入41.53億元，比上年同期增加6.2%，毛利率爲76.5%，相比2021年同期毛利率增加0.5個百分點。

紅星美凱龍管理的傢俱商場之所以能持續維持高出租率，主要有兩方面的原因：

其一，城鄉二元結構蘊含廣闊行業前景。

隨着我國逐步進入存量房時代，家居零售行業中長期增長主要受益於居民生活和消費水平與城鎮化率長期提升。2021年城鎮人口占全國人口比重爲64.7%，與發達國家80%左右的城市化率仍有較大差距，且我國目前人均可支配收入仍有較大增長空間。

因此，從我國目前的存量市場及城鄉二元結構看，其中仍蘊含着大體量的人口湧入城鎮購房，尤其是二手房，而紅星美凱龍在一、二、三線城市都有佈局，有望踩準行業穩健合理的增長服務衆多高品質的傢俱廠商。據弗若斯特沙利文數據，預計2021-2026年中國家居零售連鎖CAGR有望達7.6%，至2026年規模可達1.13萬億元。

其二，重運營拓寬了美凱龍的護城河。

特沙利文數據還顯示，2016-2021年中國連鎖家居賣場CR5從28.5%逐步提升至35.7%，美凱龍的零售額佔連鎖傢俱商場份額從11.82%提升至17.5%，家居商場內部的流量向龍頭企業聚集。

龍頭企業擁有龐大的商場數量和強大的談判能力，能以有利的商業條款吸引優質品牌商戶入駐商場並使得品牌組合多元化。此外，龍頭企業以雄厚的資本實力搶佔優質地理位置並持續擴張，阻礙競爭者進入。   此外，紅星美凱龍還通過多店態並行（至尊MALL、1號店、標杆店），進行精細化運營管理。線上化改造方面，公司核心商場已實現數字化升級，先後完成對線上選品、內容供給、數字運營、流量承接及營銷模式的升級與創新。

紅星美凱龍經過多年的積累，已逐漸佔據了多數城市的核心地段，在存量市場強者恆強的馬太效應將愈發明顯。預計未來隨着疫情逐漸消散，公司在“自營+委管”雙輪驅動下將以超過行業平均增速持續平穩增長。