原標題：深圳再現“日光盤”：新房分化大，二手房持續低迷

時至一年中的銷售旺季，深圳樓市擦出了“金九”的火花。

9月21日，位於深圳蛇口太子灣片區的高端住宅項目招商璽家園開盤，推出604套起步價爲1244萬元/套的房源，當天售罄，這也是深圳今年誕生的第二個“日光盤”。

值得關注的是，招商璽家園熱銷的背後是何原因，“紅盤”熱銷是個別現象還是預示着深圳新房市場的全面回暖？深圳樓市會迎來“金九銀十”嗎？

在業內人士看來，在“紅盤”熱銷背後，深圳樓市並非全面回暖。圖爲深圳一在建項目。 資料圖片

再現“日光盤”

9月21日，位於深圳蛇口太子灣片區的招商璽家園開盤，推出604套起步價爲1244萬元/套的豪宅。招商璽家園宣佈，從早上9點開始選房，截至當天22點21分，項目售罄，總貨值超過100億元。

據公開資料顯示，招商璽家園此次推出的房源涉及125平方米和424平方米兩種戶型，總價區間在1244萬-6904萬元/套，爲精裝交付；項目備案區間價爲10萬-16.2萬元/平方米，均價約爲11.2萬元/平方米。

該項目搖號之際，參與搖號人數達1615人，凍資規模高達56.5億元，每位購房者最少凍結約350萬元保證金；搖號人數超過深圳今年首個“日光盤”海德園的1175人。

作爲起步價1244萬元/套的高端項目，招商璽家園爲何能在一天內售罄？廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向新京報記者分析稱：“招商璽家園熱銷的原因主要有兩個方面，一方面是招商璽家園與周邊二手房形成了價格倒掛的情況，一、二手房之間形成了利差；另一方面，開發商招商蛇口也是品牌房企，此次推出的產品爲海景房，無論是地段還是一線海景資源，都對購房者有吸引力。”

據安居客數據顯示，鄰近招商璽家園的二手房住宅招商雙璽花園的掛牌價爲13.2萬元/平方米，而實際成交價或更高。由於限價原因，越是位置優越的高端樓盤的一手房，往往和周邊二手房形成越大利差，這也導致近年來熱點一二線城市頻頻出現“打新熱”。

按照“打新熱”的邏輯，在利差的吸引下，高端買家入局，這種做法屢見不鮮。同樣，今年深圳首個“日光盤”海德園的熱銷背後也是同樣的原因。今年5月30日，深圳海德園A區239套住宅在當天銷售一空，均價約12.6萬元/平方米，套均售價2388萬元，最低總價1755萬元，而其周邊二手住宅的掛牌價普遍在18萬元/平方米以上。

市場分化加劇

對於招商璽家園的熱銷，李宇嘉分析：“這只是個案，不能代表整體樓市的去化率。目前深圳的新盤去化率只有50%左右，甚至不乏去化率爲個位數的項目。在龍崗、坪山等一些外圍區域，打折促銷仍是主旋律，甚至還有‘零首付’營銷，所以，招商璽家園熱銷在深圳並不具有代表性。”

中指研究院深圳分院研究總監童曉玲認爲：“深圳目前的情況就是兩極分化，上層購買力強勁，剛需觀望情緒強烈。本次招商璽家園與6月開盤售罄的海德園情況類似，一方面是項目具備優質資源，另一方面，新房售價和周邊二手房出現20%-30%的價格倒掛，甚至出現50%以上的倒掛，吸引了大批有實力的買家出手。”

據中指研究院數據，從新房住宅方面來看，8月，深圳新房住宅供應量爲30.21萬平方米，環比減少12.1%，同比減少39.4%；住宅成交套數爲2502套，成交面積爲25.98萬平方米，環比和同比分別減少24.1%和59.2%；進入9月，成交量有走高跡象，9月1日-24日，深圳新房成交套數爲2733套，成交面積爲25.90萬平方米。

而在二手住宅方面，成交仍未走出低谷。中指研究院數據顯示，8月，深圳二手住宅共成交2000套，成交面積爲19.34萬平方米，成交套數環比減少1.8%、同比減少2.1%，成交面積環比減少2.6%、同比減少1.0%；深圳二手住宅平均價格爲73094元/平方米，環比下跌0.42%、同比下跌3.92%。

另據國家統計局數據，8月，深圳新房房價環比下跌0.4%，二手住宅價格環比下跌0.5%。

深圳一位正在掛牌出售二手房的業主表示：“深圳二手房降價比較明顯，基本已跌回兩年前的價格，而且詢價的人少，比如寶安區福海街道某房源的成交價原先在每平方米7萬元左右，現在掛牌只能掛到5萬元/平方米。”

從去化時間來看，截至8月，深圳新房住宅可售面積上升至288.75萬平方米，出清週期上升至10.29個月；而今年1月，深圳新房可售面積爲245.39萬平方米，出清週期爲5.84個月。

“整體來看，深圳市場整體仍處於調整過程中。市場上改善型產品成交佔比提升，去化情況較好，剛需置業羣體觀望情緒更重。”童曉玲分析稱。

能否迎來“金九銀十”？

值得關注的是，進入9月以來，深圳開發商爲搶灘“金九銀十”，紛紛備案獲得預售，新房供應量持續上升。

據深圳市房地產信息平臺顯示，截至9月25日，已經有16個新房項目獲得預售證，供應新房12413套，約116.5萬平方米。其中商品住房9558套，約91.7萬平方米。此外，據深圳中原研究中心統計，9月待入市的新盤還有7個，不乏前海瑧灣悅、寶安萬科未來之光等關注度頗高的項目。

“9月、10月深圳將有多個新房項目入市，其中不乏中心地段的豪宅和改善項目。相信在大量新盤入市的帶動下，深圳樓市成交量將有進一步的增加。同時消費者面臨更多選擇，樓市成交將相對更加理性。此外，預計後續深圳在外部整體政策環境持續優化、房貸利率下降、疫情得到有效控制等多重利好因素的帶動下，市場活躍度將進一步好轉。”童曉玲如是稱。

而李宇嘉認爲，“從未來走勢來看，整個樓市的兩極分化是很嚴重的，個別樓盤熱銷，但大部分項目仍未走出低迷，總體處於低位平衡態勢。”